|
где АСры„(1) общее повышение рыночной стоимости объектов жилищной недвижимости как следствие реализации мероприятий но очистке атмосферного воздуха; {1+Ац Т} временной интервал, в течение которого имеет место АСрь„(1)(А! временной лаг); {0; Ь} границы пространственной системы (фрагмент территории муниципального образования), в пределах которой имеет место АСрыН(); Е коэффициент дисконтирования. Общее повышение эффективности деятельности предприятий ЖКХ, достигаемое в результате реформирования ОСУ, также является одним из факторов повышения рыночной стоимости жилищной недвижимости. Оно оказывает комплексное воздействие на рыночную стоимость: во-первых, обеспечивается увеличение чистого операционного дохода (АЧОД), что выражается, в частности, в росте арендной платы (ЛАП) по сравнению с объектами жилищной недвижимости, по которым не обеспечено повышение уровня жилищно-коммунального обслуживания; во-вторых, увеличение надежности и безотказности функционирования всех инженерных систем, а также повышение гарантированности соблюдения нормативных требований по содержанию и обслуживанию жилищного фонда приводит к снижению риска неполучения доходов и к соответствующему снижению ставки капитализации (А Е). В соответствии с основным соотношением доходного подхода к оценке недвижимости [109] это приводит к получению АСры (2)' АСрып(2) = X [ЧОД + А ЧОД(ЛП + АЛП)/1/(Е АЕ)> (34) /-1 где п общее количество объектов муниципальной жилищной недвижимости, по которым обеспечено повышение качества жилищно-коммунальных услуг в результате деятельности УК. Следовательно, общий прирост рыночной стоимости объектов муниципальной жилищной недвижимости составит: |
134 обязательного условия эффективности, так как окупаемость соответствующих затрат по определению не является целевой функцией природоохранных мероприятий. Любое уменьшение Эср за счет Эрсн (А Эср) уже означает получение экономического эффекта, то есть модифицированное выражение Эокр.ср имеет следующий вид: Эокр.ср ” Д Эср Эср Эрсн (38) Эрсн является косвенным эффектом. Другая его специфическая особенность заключается в том, что его получение всегда отделено от момента реализации природоохранных мероприятий некоторым временным лагом (достаточно продолжительным). С учетом указанных обстоятельств количественное выражение Эрс„ может быть представлено следующим образом: Т Эрсн = [2 (А Срь1Н() / (1 Е)' ]0*" , (39) 1-1+Д1 где А Сры„() общее повышение рыночной стоимости объектов жилищной недвижимости как следствие реализации мероприятий по очистке атмосферного воздуха; {1+Д{; Т} временной интервал, в течение которого имеет место А Срь„(1) (Д временной лаг); {0; Ь} границы пространственной системы (фрагмент территории муниципального образования), в пределах которой имеет место А Срь,„(); Е коэффициент дисконтирования. • Общее повышение эффективности деятельности предприятий ЖКХ, достигаемое в результате реформирования ОСУ, также является одним из факторов повышения рыночной стоимости жилищной недвижимости. Оно оказывает комплексное воздействие на рыночную стоимость: 135 во-первых, обеспечивается увеличение чистого операционного дохода (А ЧОД), что выражается, в частности, в росте арендной платы (А АП) по сравнению с объектами жилищной недвижимости, по которым не обеспечено повышение уровня жилищно-коммунального обслуживания; ф во-вторых, увеличение надежности и безотказности функционирования всех инженерных систем, а также повышение гарантированности соблюдения нормативных требований по содержанию и обслуживанию жилищного фонда приводит к снижению риска неполучения доходов и к соответствующему снижению ставки капитализации (А Е). В соответствии с основным соотношением доходного подхода к оценке недвижимости [91] это приводит к получению А Срь„(2): п А Срын (2) « I (ЧОД + А ЧОД (АП + А АП)], / (Е А Е), (40) 1=1 » где п общее количество объектов муниципальной жилищной недвижимости, по которым обеспечено повышение качества жилищнокоммунальных услуг в результате деятельности УК. Следовательно, общий прирост рыночной стоимости объектов муниципальной жилищной недвижимости составит: А Срын (общ) “■ А Срын {!) + А Срын (2) (41) Как отмечалось в разд. II. 1., прирост рыночной стоимости имеет место только для объектов коммерческого использования (воспроизводственные мероприятия, обеспечивающие подобный прирост, например, реконструкция ф или модернизация, в сферу деятельности ЖКХ не входят). Целевая функция эффективности Ц в этом случае выражена соотношением (2). Одновременно должна реализовываться целевая функция Ь2, выражаемая соотношением (3). Минимизация снижения рыночной стоимости (А Срь1И ) является прямым следствием повышения качества жилищно-коммунальных |