|
(V; 144 V* Л Л ^ Срыц (общ) Л Сры,,(1) + Л Срып (2) (35) Прирост рыночной стоимости имеет место только для объектов коммерческого использования (воспроизводственные мероприятия, обеспечивающие подобный прирост, например, реконструкция или модернизация, в сферу деятельности ЖКХ не входят). Одновременно должна реализовываться целевая функция Ь2, выражаемая соотношением. Минимизация снижения рыночной стоимости (А Срь1) является прямым следствием повышения качества жилищно-коммунальных услуг, поскольку оно сокращает степень снашивания объектов жилищной недвижимости и обеспечивает совокупность инфраструктурных факторов поддержания жилья на высоком потребительском уровне. Таким образом, повышение качества жилищно-коммунальных услуг воздействует на все без исключения объекты в муниципальной жилищной сфере и обеспечивает одновременную реализацию обеих целевых функций. С учетом данного обстоятельства выражение (35) может быть скорректировано следующим образом: Срыи(общ)~Срин(1) 4* Срып(2) 4" (тСрыи(3])* (36) где СрЫ, (1) —* шах, Сри„ (2) —► шах прирост рыночной стоимости по объектам коммерческого использования в составе муниципальной жилищной сферы, обеспечиваемый реализацией мероприятий по охране окружающей среды и повышением качества жилищно-коммунальных услуг; Сры(3) —> пип снижение рыночной стоимости, минимизация которого обеспечивается повышением качества жилищно-коммунальных услуг; Экономия материально-технических ресурсов представляет собой одно из важнейших направлений обеспечения общей эффективности ЖКХ. Она, главным образом, обеспечивает окупаемость инвестиций. Для системы ЖКХ данное направление является особенно важным, поскольку жилищнокоммунальное хозяйство представляет собой одну из наиболее ресурсоемких отраслей народного хозяйства. Энерго-, водои теплосберегающие мероприятия обеспечивают значительную экономию и, соответственно, снижение * |
135 во-первых, обеспечивается увеличение чистого операционного дохода (А ЧОД), что выражается, в частности, в росте арендной платы (А АП) по сравнению с объектами жилищной недвижимости, по которым не обеспечено повышение уровня жилищно-коммунального обслуживания; ф во-вторых, увеличение надежности и безотказности функционирования всех инженерных систем, а также повышение гарантированности соблюдения нормативных требований по содержанию и обслуживанию жилищного фонда приводит к снижению риска неполучения доходов и к соответствующему снижению ставки капитализации (А Е). В соответствии с основным соотношением доходного подхода к оценке недвижимости [91] это приводит к получению А Срь„(2): п А Срын (2) « I (ЧОД + А ЧОД (АП + А АП)], / (Е А Е), (40) 1=1 » где п общее количество объектов муниципальной жилищной недвижимости, по которым обеспечено повышение качества жилищнокоммунальных услуг в результате деятельности УК. Следовательно, общий прирост рыночной стоимости объектов муниципальной жилищной недвижимости составит: А Срын (общ) “■ А Срын {!) + А Срын (2) (41) Как отмечалось в разд. II. 1., прирост рыночной стоимости имеет место только для объектов коммерческого использования (воспроизводственные мероприятия, обеспечивающие подобный прирост, например, реконструкция ф или модернизация, в сферу деятельности ЖКХ не входят). Целевая функция эффективности Ц в этом случае выражена соотношением (2). Одновременно должна реализовываться целевая функция Ь2, выражаемая соотношением (3). Минимизация снижения рыночной стоимости (А Срь1И ) является прямым следствием повышения качества жилищно-коммунальных услуг, поскольку оно сокращает степень снашивания объектов жилищной недвижимости и обеспечивает совокупность инфраструктурных факторов поддержания жилья на высоком потребительском уровне. Таким образом, повышение качества жилищно-коммунальных услуг воздействует на все без исключения объекты в муниципальной жилищной сфере и обеспечивает одновременную реализацию обеих целевых функций. С учетом данного обстоятельства выражение (41) может быть скорректировано следующим образом: А Срын (общ) "" СрЫН (1) + СрЫН (2) (“ СрЫН (3)) , (42) где Срын (1) —> шах, Срын (2) -> шах прирост рыночной стоимости по объектам коммерческого использования в составе муниципальной жилищной сферы, обеспечиваемый реализацией мероприятий по охране окружающей среды и повышением качества жилищно-коммунальных услуг; СрЫ, (3) -> Ш1П снижение рыночной стоимости, минимизация которого обеспечивается повышением качества жилищно-коммунальных услуг; Экономия материально-технических ресурсов представляет собой одно из важнейших направлений обеспечения общей эффективности ЖКХ. Она, главным образом, обеспечивает окупаемость инвестиций. Для системы ЖКХ данное направление является особенно важным, поскольку жилищнокоммунальное хозяйство представляет собой одну из наиболее ресурсоемких отраслей народного хозяйства. Энерго-, водои теплосберегающие мероприятия обеспечивают значительную экономию и, соответственно, снижение затрат предприятий ЖКХ при оказании жилищно-коммунальных услуг, являясь основным резервом значительного увеличения прибыли. Общее соотношение для расчета эффекта от экономии материальнотехнических ресурсов имеет следующий вид: ЭМтР = Эв + Ээл.эн + Эт. + Эдр. + Эоб., (43) 136 |