Проверяемый текст
[стр. 82]

не самой приемлемой формы, в том числе с разрушением перспектив оптимального решения жилищного вопроса в дальнейшем.
Рис.2.3.
Стандарты функционирования рынка арендной жилой недвижимости В рамках ранее представленных нами выводов отмечено, что большая часть населения не может позволить себе приобретение жилья в собственность.
Реализуемые мероприятия практически не учитывают сложившихся реалий и направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность, при полном отсутствии действенных
82
[стр. 1]

ИННОВАЦИОННЫЙ ПОДХОД К ФОРМИРОВАНИЮ СОЦИАЛЬНОГО ЖИЛЬЯ В РЕСПУБЛИКЕ ТАТАРСТАН М.
Ш.
ХУСНУЛЛИН, кандидат экономических наук, доцент кафедры экономики и предпринимательства в строительстве Тел.: (843) 510-47-47 И.
Ф.
ГАРЕЕВ, кандидат экономических наук, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: igareev@mail.
ru Г.
М.
ХУСНУЛЛИНА, старший преподаватель кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: husnuNinagm@bk.
ru И.
В.
БЕДЕНКО, аспирант кафедры экономики и предпринимательства в строительстве E-mail: beiraida@yandex.
ru Казанский государственный архитектурно-строительный университет Мероприятия жилищной политики преимущественно направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность.
При этом не сформированы нормы права, регулирующие вопросы обеспечения граждан социальным жильем, отсутствуют порядок обеспечения и классификация социального жилья.
Причем использование этого понятия не сопровождается единым пониманием его сущности.
Более того, на практике социальноежилищ-ное строительство предусматривает предоставление жилья как в найм, так и в собственность.
Ключевые слова: жилье, программа, инвестиции, недвижимость, строительство, молодая семья.
В настоящее время в России решение жилищной проблемы осуществляется в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье — гражданам России».
Целью национального проекта является формирование 7? 72 НАЦИОНАЛЬНЫЕ ИНТЕРЕ рынка доступного жилья и обеспечение комфортных условий проживания для граждан России.
Не секрет, что большая часть населения не может позволить себе приобретение жилья в собственность.
В рамках же реализации национального проекта приоритет в решении жилищной проблемы отдан развитию рыночных отношений.
Реализуемые мероприятия практически не учитывают сложившихся реалий и направлены исключительно на поддержку приобретения жилья в собственность при полном отсутствии действенных
мер перед большей частью населения.
Вместе с тем осуществляется переосмысление роли государства в обеспечении населения жильем.
Приняты концепция социальной жилищной политики и социального жилья и доктрина жизнеобустройс-тва среднего класса, разработан проект долгосрочной стратегии массового строительства жилья для всех категорий граждан.
В России около 20 % общего объема жилищного фонда составляет социальное жилье.
Данная величина соответствует среднеевропейским значениям, однако природа его происхождения совершенно иная.
Это не вновь сформированный фонд, а в основном неприватизированное жилье, предоставленное по договорам бессрочного социального найма с правом бесплатной приватизации.
В настоящее время не сформированы нормы права, регулирующие вопросы обеспечения социальным жильем, отсутствуют порядок обеспечения и классификация социального жилья, что не позволяет органам власти выполнять поставленные перед ними задачи.
Острота проблемы обеспечения жильем населения и важность их решения для социально-экономического развития России требуют разработки и реализации организационно-правовых механизмов, регулирующих отношения по предоставлению социального жилья.
Без выяснения содержания понятия «социальное жилье» достаточно сложно и неэффективно разрабатывать программы обеспечения населения жильем, просто невозможно принимать управленческие решения в рамках реализации жилищной политики города, района, государства.
В настоящее время Жилищный кодекс РФ использует термин «жилищный фонд социального использования», владельцами которого могут быть только государство и муниципалитеты.
Жилые помещения из данного фонда предоставляются нуждающимся по бессрочному договору социального найма [2, 4].
Название «социального» в большинстве стран получило жилье, принадлежащее государству.
К категории «социальных» относятся и квартиры, построенные частными инвесторами, если для строительства были использованы общественные средства.
В отношении размера квартплаты в социальных квартирах действует целый ряд строгих ограничений, выгодно отличающих их от предлагаемого на рынке жилья.
В России существует разнообразие форм предоставления жилища.
Одновременно с этим появилась масса определений социального жилища.
К социальному жилищу относят все жилые дома, принадлежащие муниципалитету или субъекту Федерации.
В других источниках таковым объявляется все жилище, в сооружении которого каким-либо образом использовалось муниципальное или государственное финансирование.
Для многих социальное жилище — это дешевое жилье с обеспеченностью 18—21 м2 общей площади на человека.
Следует отметить, что процесс приватизации жилья привел к переходу части жилого фонда в частную собственность, но никак не изменил его качества.
Если традиционный частный фонд строился человеком для себя, сообразуясь с традициями, то «новый частный фонд» — бывшие государственные квартиры, которые можно продать или купить.
Данный анализ наглядно показывает современные смысл и содержание категории «социальное жилье».
Культура употребления категории «социальное жилье» состоит в том, чтобы указывать технические характеристики, источники финансирования, форму собственности и способ его реализации.
Теоретически к социальному жилищу можно отнести все его типы, возведенные за счет средств государства, являющиеся предметом общественного владения и предоставляемые в найм.
Строго говоря, под социальным следует понимать жилище, предоставляемое органами государственной власти и местного самоуправления из жилищных фондов социального использования по договорам социального найма гражданам, признанным нуждающимися в улучшении жилищных условий по действующему законодательству.
Конкретная практика формирования социального жилья дифференцируется от страны к стране.
Существуют механизмы, в которых строительством социального жилья занимаются частные компании, жилищные ассоциации и независимые некоммерческие организации.
Органы власти могут оказывать государственную поддержку как девелоперам при строительстве в виде соинвестирования строительных проектов, так и собственникам социального жилья на его содержание в виде субсидий.
На российском рынке жилья подобные организации отсутствуют.
С точки зрения застройщиков социальные жилые дома — самого низкого класса, квартиры в которых, с одной стороны, продаются по жилищным программам с льготными условиями и чистовой отделкой, с другой стороны, по рыночным ценам всем желающим.
Вопрос реализации жилья по жилищным программам напрямую связан с соблюдением установленных норм предоставления общей площади квартиры.
По инерции во многих муниципалитетах при предоставлении жилья действуют такие же социальные нормы, что и при оплате жилья и коммунальных услуг.
Для отражения жилищного фонда, находящегося в собственности у государства или муниципальных образований, в ряде стран применяется более точный термин — «общественное жилье».
Анализ практики реализации жилищной политики в Татарстане позволяет сделать вывод, что здесь под социальным жильем понимают жилье, 73 которое реализуется в собственность определенным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий, за доступную плату со средствами государственной поддержки, в том числе путем предоставления безвозмездных субсидий.
В итоге то, что в России называют социальным жильем, в большинстве стран относят к доступному.
Социальное жилье определяет санитарно-гигиенический минимум проживания, а по уровню комфорта уступает доступному.
Принято считать, что социальное жилье должно строиться за счет государства.
Сейчас же значительная доля социального жилья строится коммерческими организациями.
К настоящему моменту выработана практика, когда социальное жилищное строительство предусматривает как предоставление в найм, так и предоставление жилых помещений в частную собственность.
За отсутствием устоявшейся терминологии и сегментации рынка жилья в России термины «общественное жилье», «социальное жилье» и «доступное жилье» синонимизируются.
Можно утверждать, что в современных условиях быстро распространяющееся использование этого понятия не сопровождается единым пониманием его сущности.
Думается, что подобные примеры отражают определенные сомнения наших профессионалов, дающих рекомендации для решения жилищной проблемы.
К разрешению проблемы терминологии необходимо приступать в ближайшее время, пока Россия находится в процессе разработки законодательной и нормативно-правовой документации, адаптированной к условиям рынка.
Тотальное предоставление бесплатного жилья, как и всеобщий жилищный рынок, не является идеальным механизмом решения жилищной проблемы.
Поэтому важен поиск оптимального сочетания этих двух социальных технологий обеспечения жильем населения.
Недостаточно взвешенное следование рыночным принципам чревато еще одним неприятным последствием.
Социальное жилище, не будучи конкурентоспособным по отношению к коммерческому, постепенно отходит на периферию.
Его размещают на городских окраинах, его проектируют архитекторы, не преуспевшие в коммерческом секторе, его строят не лучшие подрядчики, а общественное мнение и профессиональная печать обделяют своим вниманием.
Во всех странах с развитыми рыночными жилищными системами это явление, называемое «маргинализацией», становится предметом озабоченности общества и специ 74 алистов, поводом для принятия широкого спектра экономических и организационных мер — с тем чтобы вернуть социальному жилищу статус одного из основных общественных приоритетов.
Учитывая вышеизложенные факты, жилищный фонд можно разделить на четыре сектора: i Не можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.
1) общественное жилье (принадлежащее государству и муниципальным образованиям и предоставляемое по срочным договорам социального найма); 2) социальное жилье (принадлежащее частным инвесторам и предоставляемое по срочным договорам социального найма); 3) доступное жилье (принадлежащее гражданам на правах собственности и приобретаемое с государственной поддержкой); 4) коммерческое жилье (принадлежащее гражданам на правах собственности и приобретаемое на рыночных условиях).
Исходя из предложенной классификации жилищного фонда, а также по итогам анализа федеральной и региональной жилищной политики можно сделать вывод, что социальное жилищное строительство в России предусматривает исключительно поддержку строительства жилья в частную собственность.
Вместе с тем в экономически развитых странах социальная жилищная политика охватывает как строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду, так и строительство жилья в собственность.
Исследование зарубежного опыта социального жилищного строительства, а также достижения государственной жилищной политики позволяют сделать вывод, что для появления в России сегмента социального жилья необходимо расширять круг участников процесса создания и управления фондами социального жилья.
В частности, создавать муниципальные жилищные корпорации, жилищные и жилищно-строительные кооперативы, некоммерческие жилищные ассоциации, привлекать частных инвесторов, что позволит разработать принципы распределения социального жилья и устанавливать согласованные размеры оплаты за его найм.
Ключевая роль при старте социальной жилищной политики, безусловно, должна отводиться государству.
В частности, фонд общественного жилья должен создаваться исключительно на бюджетные средства, что позволит установить малоимущим гражданам доступную плату за найм жилого помещения и не потребует из бюджета дополнительных инвестиций.
Вместе с тем объемы данного фонда будут зависеть от масштабов финансирования, что, по мнению авторов, будет недостаточным.
Очевидно, в современных условиях государству необходимо акцентировать свое внимание на создании частно-государственных партнерств.
При данном формате фонд арендного жилья будет принадлежать частным инвесторам, но благодаря государственной поддержке удастся сохранить приемлемую плату за найм социального жилья.
Использование бюджетных средств как единственного источника в условиях практически всегда дефицитного бюджета экономически не оправданно.
Предположение авторов о необходимости и возможности внешнего финансирования основывается на ранее предложенной классификации сегментов жилья, где показано, что подвиды социального жилья фактически финансируются за счет внебюджетных источников.
В настоящее время необходимо ставить вопрос о расширении перечня и более активном использования внебюджетных источников.
Особенностью реализации жилищных программ по обеспечению доступным жильем населения является организация строительства нового жилья для участников программ, что позволяет добиться снижения договорной цены почти до уровня себестоимости.
Операторами жилищных программ являются некоммерческие организации, а застройщики контролируются муниципалитетом.
В результате до минимума снижены строительные и финансовые риски.
Однако финансирование жилищного строительства до сих пор осуществляется без привлечения средств будущих покупателей.
Между тем в одной из программ долевое софинансирова-ние строительства активно используется как раз с целью повышения эффективности использования бюджетных средств, однако в масштабе республики объемы данных мероприятий незначительны.
Отметим, что законодательная база позволяет применить ряд организационно-правовых новаций.
В частности, с целью преодоления ограничений закона о долевом участии, запрещающем привлечение средств населения в определенных условиях (присутствующих на ранних этапах строительства), целесообразно воспользоваться схемой создания жилищно-строительных кооперативов [3].
Следует подчеркнуть, что все предложенные авторами меры направлены на увеличение объемов предложения доступного жилья.
Тем временем наиболее актуальными на сегодня являются вопросы финансирования фонда жилья, представляемого в найм.
В настоящее время отсутствуют экономические предпосылки для привлечения инвестиционных ресурсов в сектор арендного жилья, что связано с низкой доходностью проектов.
Решение этого вопроса, с точки зрения авторов, лежит в области создания частно-государственных партнерств.
Очевидно, на социальное жилищное строительство необходимо направить средства физических лиц.
По результатам социологических опросов, около 50 % граждан рассматривают как наиболее надежные именно инвестиции в недвижимость.
Однако высокий пороговый уровень инвестиций не позволяет людям реализовать своего инвестиционного интереса, а рынок недвижимости не получает значительного объема ликвидности.
В современных условиях вполне возможно использование механизма закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости (ЗПИФН).
Финансовая архитектура ЗПИФН позволяет осуществлять инвестиции в объемах меньших, чем стоимость единого объекта недвижимости.
Более того, правила использования средств ЗПИФН позволяют инвестировать средства пайщиков на ранних стадиях строительства [1].
Для сокращения затрат на создание фонда социального и общественного жилья необходимо больше уделять внимания повышению эффективности строительства, в частности разработать оптимальные архитектурно-планировочные решения, сокращающие конечную стоимость помещения.
Одним из направлений повышения доступности жилья может стать малоэтажная загородная застройка.
Технологической основой для развития малоэтажного строительства является деревянное домостроение.
Одним из вопросов, который возникнет после строительства массового и доступного загородного жилья, станет необходимость развития территорий.
Ключевым условием успеха в этом вопросе является размещение производительных сил.
Другими словами, инвестиции в создание современных производств определяются не только потребностями экономического развития, но и требуют размещения в местах массовой жилищной застройки.
Это приведет к синергетическому эффекту и позволит решить ряд серьезных социально-экономических задач: повысит обеспеченность населения жильем, обеспечит занятость населения и мобильность трудовых ресурсов, скорректирует цены на жилье.
В настоящее время в Татарстане осуществляется экономическая трансформация ряда районов, связанная с развитием промышленных и особых экономических зон.
Например, вблизи г.
Нижнекамска осуществляется крупнейшая в России промышленная застройка под комплекс нефтехимических производств.
Естественно, что сюда происходит приток трудовых ресурсов из регионов с меньшей интенсивностью экономического разви 75 тия.
В итоге застройка комплекса нефтехимических производств порождает актуализацию вопросов массового жилищного обеспечения трудовых ресурсов, что может быть рассмотрено как площадка для реализации пилотного проекта по обеспечению населения массовым социальным жильем.
Масштабное формирование фондов социального жилья, обеспеченное возможностью трудовой мобильности, является одним из действенных стабилизирующих факторов в сложившихся условиях.
А в ближайшей перспективе оно послужит скорейшему выходу страны из экономического кризиса и дальнейшему снижению зависимости от колебаний состояния мировой финансовой системы.
Возможность найма жилья на приемлемых условиях позволит государству гибко реагировать на изменения демографической структуры и доходов населения.
Увеличение объемов жилищного строительства в России как мощнейшего мультипликатора закономерно обеспечит экономический рост, активизирует процесс реабилитации депрессивных территорий.
Главное в том, что жилищное строительство будет способствовать структурной перестройке экономики, изменению сырьевой и экспортно ориентированной направленности развития экономики на инновационную, приведет к подъему промышленного производства.
Список литературы

[Back]