хозяйства, на территории которого осуществляется застройка, строительств дорог, озеленения и т.д. Как отмечалось ранее, при этом жилищное хозяйство подразделяют на: • жилую (особняки, коттеджи, малосемейные и многосемейные многоквартирные дома); • нежилую (коммерческую, промышленную, институциональную, рекреационную, смешанную). Однако, на сегодняшний день существуют проблемы даже применительно к объектам недвижимости потенциально приносящими доход. Данные проблема характерна для всех городов России, поэтому в диссертационном исследовании автором было решено изучить ее на примере г. Сургута Ханты-Мансийского АО. Общая характеристика жилищного фонда % города Сургута типична для городов округа: город строился рекордными темпами в пиковые годы вводилось более 300 тысяч квадратных метров в год. Начало массовой застройки конец 60-х начало 70х годов прошлого столетия. Ыа сегодняшний день уже более 10% муниципального фонда имеет возраст более 35 лет, то есть требует капитального ремонта и реконструкции. И это » количество начинает расти такими же рекордными темпами, как когда-то город строился. Среди предпосылок реформирования можно обозначить следующие проблемы. Объекты муниципальной собственности находились в непосредственном владении города. Ведомства платят капитальную арендную плату, определенную в административном порядке, однако арендная плата не всегда покрывает затраты на содержание недвижимости, что приводит к неэффективному пользованию и ухудшению состояния фонда недвижимости. В общем виде, муниципальную собственность можно классифицировать следующими типами: Портфель 1: Рыночные помещения (коммерческие, помещения, офисы, склады). Чистый доход в величине совокупных доходов составляет 35% Портфель 2: Земельные участки. Чистый доход 30 %. ) 37 |
Как отмечалось ранее, при этом первую группу подразделяют на: • жилую (особняки, коттеджи, малосемейные и многосемейные многоквартирные дома); • нежилую (коммерческую, промышленную, институциональную, рекреационную, смешанную). Классификация объектов недвижимости, приносящей доход должна осуществляться, исходя из возможности применения к данной группе объектов общих методов оценки эффективности инвестиций. Это могут быть группы мало, среднеи высокодоходных объектов или группы объектов по схеме извлечения дохода или группировка объектов с учетом коммерческого потенциала, вида деятельности, которую обслуживают данные объекты. Основным условием оценки доходности недвижимости является его участие в рыночных отношениях и служат одной из основных составляющих этих отношений (включая рынки труда, капитала, услуг и ресурсов). Исходя из этого, рынок недвижимости можно определить как систему экономико-правовых взаимоотношений, регулируемых спросом и предложением, по поводу изменения прав собственника на объект недвижимости с целью получения дохода и (или) удовлетворения конкретных потребностей пользователя. Такая характеристика рынка недвижимости позволяет не только определить механизм оценки полезности объекта недвижимости, но и возможность, и необходимость создания условий действия этого механизма, место и роль объекта недвижимости в процессе воспроизводства. Юридически завершается и фиксируется «производственная» стадия процесса воспроизводства, т.е. осуществляется этап создания объекта недвижимости. И в зависимости от цели, финансовых источников и условий реализации инвестиционного контракта, вновь созданный объект получает 73 |