|
40 Арендная плата па основе затрат Достоинства Недостатки • Арендная плата определяется на основе реальных затрат • Обслуживание оценивается на основе реальных расходов по обслуживанию • Арендная плата за земельный участок определяется на основе реальной арендной платы за участок • Капитальные расходы определяются на основе реальных капитальных расходов • В новых объектах известна стоимость инвестиций и капитальные расходы через процент и амортизации • Нельзя применять к рыночным объектам, так как арендная плата может быть больше или меньше рыночной арендной платы • Трудно применять к старому фонду • Прямо нельзя применять к малодоходным объектам, имеющим культурно-историческое значение Арендная плата на основе рынка Достоинства Недостатки • Муниципалитет определяет для каждого объекта рыночную арендную плату и заключает договора в разными ведомствами. • В части случаев арендная плата относится к капитальной арендной плате, в части ко всей арендной плате. • Рассчитанная арендная плата объективно отражает рыночные цены и приносит дополнительных доход бюджету. • Система рыночной аренды хорошо работает в объектах, в которых возможно проведение сравнения с истинной рыночной ар. платой (в частности, офисные помещения). • Система носит искусственный характер в школах, больницах и т.п., для которых нет истинной рыночной арендной платы для сравнения. • Для новых школ, больниц и т.п. стали определять арендную плату на основе затрат. Рис. 1.10. Достоинства и недостатки различных подходов по установлению арендной платы за муниципальные объекты недвижимости. Еще одной важной, с точки зрения достижения цели проводимого исследования, характеристикой рынка недвижимости являются его участники и возможность согласования их интересов, как в краткосрочном, так и в долгосрочном аспекте [12]. Характеризуя объекты недвижимости с точки зрения процесса воспроизводства, нельзя не отметить, что особую роль в этом процессе играет такой сложный объект недвижимости, как городские земли. Земля является элементом недвижимого имущества, и город, как собственник |
статус частного, муниципального объекта или объекта, находящегося в совместной собственности. На первичном рынке происходит возникновение права собственности, а на вторичном рынке обеспечивается перераспределение прав собственности уже находящегося в собственности объекта. То есть, на вторичном рынке объект недвижимости участвует в статусе «товара». Путем его купли-продажи может происходить изменение права собственности на объект недвижимости. Путем взаимодействия участников рынка определяется цена на различные виды недвижимости в различных территориальных границах (регион, район, округ). Еще одной важной, с точки зрения достижения цели проводимого исследования, характеристикой рынка недвижимости являются его участники и возможность согласования их интересов, как в краткосрочном, так и в долгосрочном аспекте. Основными участниками первичного рынка недвижимости являются строительные предприятия, инвесторы, девелоперы, потребители, кредиторы, управляющие жилищные компании, хозяйствующие субъекты, которые могут быть объединены в различные организационные структуры: корпорации, партнерства, инвестиционные фонды, другие институты. Подчеркивая безусловную важность этих организационных структур в ходе проводимого исследования, автором предполагается исследовать различные подходы по выбору методов эффективной реализации жилищной политики крупного города на опыте Москвы и Санкт-Петербурга. Характеризуя объекты недвижимости с точки зрения процесса воспроизводства, нельзя не отметить, что особую роль в этом процессе играет такой сложный объект недвижимости, как городские земли. Земля 74 |