всей земельной недвижимости (за исключением земель, на которых расположены объекты федеральной собственности), отвечает за ее воспроизводство. Проблемы формирования и воспроизводства земельной составляющей городского имущества, а следовательно, оценка затрат и отдачи от распоряжения городскими землями особенно актуальны при планировании городского бюджета, развитии земельных отношений, проведении реформы ЖКХ и решении других жизненно важных для города проблем [68]. Управление процессом воспроизводства городской земельной недвижимости должно в связи с этим сводиться к решению сложного комплекса экономических задач, основными из которых являются: % • управление затрат или на создание и воспроизводство земельной недвижимости в разрезе округов города и земель различного* функционального назначения; • организация доходных поступлений от распоряжения городской земельной недвижимостью с точки зрения окупаемости и эффективности использования на цели воспроизводства городской инженерной инфраструктуры; •совершенствование сложившейся системы тарифов, льгот и дотаций за пользование элементами городской инженерной инфраструктуры; •совершенствование системы арендных платежей и налогообложения земельной недвижимости на основе определения затратной и рентной составляющих стоимости городских земель. Основным принципом при решении этих сложнейших задач должно быть согласование интересов города в целом, как собственника земли (т.к. он отвечает за земельную недвижимость и всей системы улучш ения городских земель), экономических интересов предприятий инвестиционностроительного и жилищно-коммунального комплексов, с максимальным учетом интересов жителей города. 41 |
является элементом недвижимого имущества, и город, как собственник всей земельной недвижимости (за исключением земель, на которых расположены объекты федеральной собственности), отвечает за ее воспроизводство. Проблемы формирования и воспроизводства земельной составляющей городского имущества, а следовательно, оценка затрат и отдачи от распоряжения городскими землями особенно актуальны при планировании городского бюджета, развитии земельных отношений, проведении реформы ЖКХ и решении других жизненно важных для города проблем. Управление процессом воспроизводства городской земельной недвижимости должно в связи с этим сводиться к решению сложного комплекса экономических задач, основными из которых являются: • управление затрат или на создание и воспроизводство земельной недвижимости в разрезе округов города и земель различного функционального назначения; • организация доходных поступлений от распоряжения городской земельной недвижимостью с точки зрения окупаемости и эффективности использования на цели воспроизводства городской инженерной инфраструктуры; •совершенствование сложившейся системы тарифов, льгот и дотаций за пользование элементами городской инженерной инфраструктуры; •совершенствование системы арендных платежей и налогообложения земельной недвижимости на основе определения затратной и рентной составляющих стоимости городских земель. Основным принципом при решении этих сложнейших задач должно быть согласование интересов города в целом, как собственника земли (т.к. он отвечает за земельную недвиж имость и всей системы улучш ения городских земель), экономических интересов предприятий 75 инвестиционно-строительного и жилищно-коммунального комплексов, с максимальным учетом интересов жителей города. Определение стоимости земельной составляющей городского имущества должно осуществляться на основе определения ценности земель в соответствии с Земельным Кадастром. В его рамках реализуется принцип рыночной оценки земли, что позволяет определить как общую стоимость капитализированных затрат городской земельной недвижимости, так и необходимые объемы средств на обеспечение простого воспроизводства (амортизация городской инфраструктуры) и на расширенное воспроизводство. Рассматривая инженерную городскую инфраструктуру, как объект воспроизводства в рыночных условиях, важно отметить ее принадлежность к группе естественных монополий с устойчивым гарантированным рынком сбыта услуг и регулярными финансовыми потоками в виде коммунальных платежей. Для предприятий отрасли характерен большой потенциал для снижения затрат на производство услуг за счет модернизации и обновления основных фондов. Устаревшие фонды при замене на более эффективные могут привести к снижению себестоимости производства услуг и, как следствие, значительной экономии, повышению рентабельности предприятий ЖКХ и их кредитоспособности. Спецификой городской инженерной инфраструктуры, как объекта воспроизводства, является структура основных фондов. Она характеризуется высоким удельным весом пассивной части (83,4% по состоянию на 1.01.2005 г.) по коммунальному хозяйству города [103]. А это предопределяет длительный инвестиционный цикл и срок окупаемости. Таким образом, охарактеризованная структура и проанализированная специфика различных составляющих городского имущества позволяет выделить следующие методические особенности воспроизводства. 76 |