|
Необходим рост платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом повышения спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен на недвижимость, хотя в этом же направлении действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка. При исследовании рынка важно оценить и факторы, определяющие величину предложения. Для этого целесообразен прогноз наличия резерва объектов недвижимости, пустующих на рынке; объемов нового строительства, капитального ремонта и реконструкции, затрат на него; условий и доступности финансирования. Доля всех незанятых или не сданных варенду домов и помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Поэтому целесообразно знать об этих соотношениях, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе.* Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, то на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос, что может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки аренды возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет [84]. По рекомендации Департамента экономической политики и развития г. Москвы («Методические рекомендации но оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденные Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госкомитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной 46 |
макроэкономическое положение относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости будет определяться микроэкономической ситуацией. Таким образом, изменение состояния рынка недвижимости непосредственно связано с изменениями общей социально-политической, экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры; денежной политики правительства, политики банков, определяющих доступность денежных средств для сделок купли-продажи недвижимости; законодательства по регулированию рынка недвижимости и налоговой политике; ситуации на рынке капитала, вследствие нестабильности курсов валют, процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий. Как известно, регуляторов рынка любых товаров и услуг, являются спрос и предложение, порождающие конкуренцию. Эти правила действуют и на рынке недвижимости. Рост спроса вызывает усиление активности на рынке недвижимости. Обязательным условием роста спроса является расширение экономических возможностей потенциальных потребителей, рост их доходов. Аналогично снижение платежеспособного спроса ведет к спаду на рынке. Общепризнано, что важным условием роста спроса на рынке недвижимости является увеличение численности населения. Однако, сам по себе рост его численности не вызывает активности на рынке недвижимости. Необходим рост платежеспособности населения. Точно так же отсутствие роста не обязательно отрицательно сказывается на активности рынка, которая может иметь место при стабильной или даже снижающейся численности населения, но обязательно в условиях роста доходов и доступности финансовых ресурсов. Результатом повышения спроса на недвижимость является рост арендной платы и цен на недвижимость, хотя в этом же направлении 79 действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка. При исследовании рынка важно оценить и факторы, определяющие величину предложения. Для этого целесообразен прогноз наличия резерва объектов недвижимости, пустующих на рынке; объемов нового строительства, капитального ремонта и реконструкции, затрат на него; условий и доступности финансирования. Доля всех незанятых или не сданных в аренду домов и помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Поэтому целесообразно знать об этих соотношениях, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, то на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос, что может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки аренды возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. В условиях депрессии новое строительство сокращается, так как при существующем низком уровне цен недвижимость строить невыгодно. По мере роста численности населения и его покупательной способности предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает. Когда пустующее жилье сокращается, то цены начинают расти, прибыли увеличиваются и новое строительство становится вновь выгодным. Как подтверждает исследование, движение рынка недвижимости проходит в три этапа: 80 средства Целевого бюджетного инвестиционного фонда г. Москвы на строительство жилого дома, переданного затем в хозяйственное ведение, не подлежат прямому возврату в бюджет, поскольку не происходит передачи прав собственности на переданное в хозяйственное ведение имущество. Они погашаются из планируемой прибыли доходного дома равными долями в течение 10 лет. По рекомендации Департамента экономической политики и развития г. Москвы («Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденные Минэкономики РФ, Минфином РФ, Госкомитетом РФ по строительной, архитектурной и жилищной политик №ВК477 21 июня 1999 г.) оценка использования имущества (бюджетный эффект, Эи), находящегося в хозяйственном ведении, должна выражаться положительным сальдо притоков (доходов) и оттоков (расходов) денежных средств в бюджет г. Москвы за определенный период, исчисленным с учетом фактора времени и инфляции. В общем виде бюджетный эффект рассчитывается по формуле: t . Эи = I (Пт1Omt) a mt ссш , (2.28) to где Эи бюджетный эффект от использования имущества г. Москвы за ш лет; t0 первый календарный год расчетного периода эксплуатации имущества tm последний по порядковому номеру календарный год расчетного периода; m продолжительность расчетного периода; n mt годовые суммы притоков денежных средств в бюджет в году t периода ш (то есть суммы налоговых и других доходов); 113 |