|
(оото к), разность которых определяет положительное или отрицательное значение Эи. Таким образом, Эи (бюджетный эффект) представляет собой чистую прибыль, основная часть которой по условиям эксперимента направляется непосредственно инвестору. Наряду с бюджетным эффектом оценивается и показатель бюджетной эффективности использования имущества: Б э„м = Э„/Си, (1.6) где БЭ11Мпоказатель бюджетной эффективности; Э„. бюджетный эффект (чистая прибыль) от использования имущества, переданного в хозяйственное ведение; Систоимость имущества, переданного в хозяйственное ведение. Анализ этого соотношения показывает, что в большинстве случаев Си £ Э„ t т.е. бюджетный эффект (прибыль), меньше стоимости имущества, переданного в управление, и поэтому показатель бюджетной эффективности будет меньше 1 и его увеличение (или снижение) в процессе эксплуатации будет свидетельствовать о положительной (или отрицательной) бюджетной эффективности использования имущества. В условиях депрессии новое строительство сокращается, так как при существующем низком уровне цен недвижимость строить невыгодно. По мере роста численности населения и его покупательной способности предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает. Когда пустующее жилье сокращается, то цены начинают расти, прибыли увеличиваются и новое строительство становится вновь выгодным. 48 |
действуют и инфляционные тенденции, которые могут повлиять на повышение цен на всех сегментах рынка. При исследовании рынка важно оценить и факторы, определяющие величину предложения. Для этого целесообразен прогноз наличия резерва объектов недвижимости, пустующих на рынке; объемов нового строительства, капитального ремонта и реконструкции, затрат на него; условий и доступности финансирования. Доля всех незанятых или не сданных в аренду домов и помещений (вакансий) является одним из важнейших индикаторов состояния и тенденций рынка недвижимости. Высокий процент вакансий влечет за собой понижение цен и ставок арендной платы, даже при наличии высокого спроса. Поэтому целесообразно знать об этих соотношениях, которые могут меняться в зависимости от ситуации в регионе. Если предложение вакантных единиц превышает нормальный процент, то на рынке имеется избыточное предложение и/или недостаточный спрос, что может привести к вынужденному падению цен и ренты, за которым следует сокращение нового строительства. Когда уровень вакансий падает, цены и ставки аренды возрастают, активность инвестирования в недвижимость растет. В условиях депрессии новое строительство сокращается, так как при существующем низком уровне цен недвижимость строить невыгодно. По мере роста численности населения и его покупательной способности предложение пустующих домов, характерное для периодов спада, обычно быстро исчезает. Когда пустующее жилье сокращается, то цены начинают расти, прибыли увеличиваются и новое строительство становится вновь выгодным. Как подтверждает исследование, движение рынка недвижимости проходит в три этапа: 80 Omt . годовые суммы оттоков денежных средств в бюджет в году t периода m (то есть сумма расходов бюджета, связанных с эксплуатацией имущества либо с осуществлением инвестиционных проектов); a mt коэффициент дисконтирования в году t периода т ; a . индекс-дефлятор отрасли, соответствующий основному виду деятельности при использовании имущества в текущем году t к первому календарному году t0. Анализ представленного выражения бюджетного эффекта показывает, что значимыми переменными в нем являются Пт4(„риток) и От1(00ток), разность которых определяет положительное или отрицательное значение Эи. Применительно к конкретному случаю эксплуатации доходного дома эти переменные означают: Пт, ежегодная оплата арендатором или нанимателем помещений, предназначенных для коммерческого использования. Она включает весь комплекс жилищно-коммунальных услуг и услуг по управлению и эксплуатации доходного дома в целом как неделимого домовладения; Omt ежегодные обязательные расходы ГУП «Мосжилкомплекса», связанные с обслуживанием, управлением и эксплуатацией доходного дома в целом (неделимого домовладения), в том числе уплата налогов и других обязательств перед бюджетом; a mt a in коэффициенты, зависящие только от общей экономической ситуации в стране, численное значение которых ежегодно определяется на основании общеизвестных подходов и статистических данных. Положительный результат может быть только в случае, если Пт4 больше Omt , и эта разница может быть обусловлена только величиной прибыли, образовавшейся от деятельности преимуществ доходного дома. Таким образом, Эи (бюджетный эффект) представляет собой чистую прибыль, основная часть которой по условиям эксперимента направляется непосредственно инвестору. 114 Наряду с бюджетным эффектом оценивается и показатель бюджетной эффективности использования имущества: Бэии = ЭИ/С„, (2.29) где Бэимпоказатель бюджетной эффективности; Э„. бюджетный эффект (чистая прибыль) от использования имущества, переданного в хозяйственное ведение; С„. стоимость имущества, переданного в хозяйственное ведение. Анализ этого соотношения показывает, что в большинстве случаев Си > Э „, т.е. бюджетный эффект (прибыль), меньше стоимости имущества, переданного в управление, и поэтому показатель бюджетной эффективности будет меньше 1 и его увеличение (или снижение) в процессе эксплуатации будет свидетельствовать о положительной (или отрицательной) бюджетной эффективности использования имущества. Однако эти расчеты целесообразно проводить уже в реальных условиях численного определения потоков финансовых средств, и в первую очередь: утвержденного вышестоящей организацией размера платы за аренду или найм 1 кв.м, коммерческой площади; налоговых отчислений и расходов, связанных с обслуживанием и эксплуатацией доходного дома, которые зависят от тарифа и условий договоров с подрядными организациями, предоставляющими жилищно-коммунальные и другие услуги. Теперь попытаемся рассчитать величину арендной платы в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами (модель 1). В основу расчета положены такие показатели, как рентабельность, ликвидность, платежеспособность по обязательствам перед государством, органами местного самоуправления и деловыми партнерами. Из этого следует, что затраты на содержание коммерческой площади и обслуживание арендаторов, обеспечивающие поддержание этих показателей на заданном 115 |