Проверяемый текст
Король Сергей Витальевич; Методические основы повышения эффективности управления коммерческой недвижимостью социального назначения в промышленном комплексе (Диссертация 2005)
[стр. 60]

• физические характеристики; • показатели доходности.
После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора.
Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении.
То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей: Цсп = ЦБ*(1 +
1 к ,), (1.7.) 1=1 где Цеп ~ цена по сравнимым продажам; Цб —цена базовая; к ,— коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (причем, знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние —знак положительный, отрицательноеотрицательный).
Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот.

Методы соотнесения и экстракции Метод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями[95].
Главное правильно определить соотношение этих частей.
Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте.
Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

60
[стр. 77]

Для определения сопоставимости объектов недвижимости необходимо использовать следующие шесть элементов сравнения: • финансовые условия (условия финансирования сделки); • условия продажи; • рыночные условия (время сделки); • местоположение объекта; • физические характеристики; • показатели доходности.
После получения оценки обычно проводится ее коррекция на основе тщательного анализа каждого из факторов.
В качестве единицы сравнения обычно используется процент повышения или понижения рыночной цены за счет влияния данного фактора.
Коррекция цены проводится в стандартизованной последовательности с нарастающим итогом в абсолютном выражении.
То есть формула оценки по сравнимым продажам может быть следующей: Цсп = Цб*(1 +
£ Ы (2.7) i-l где Цеп цена по сравнимым продажам; Ц б цена базовая; ki коэффициент i-того элемента сравнения, выраженный в долях единицы (причем, знак коэффициента определяется направлением влияния: положительное влияние знак положительный, отрицательное отрицательный).
Очевидно, что если сумма отрицательных влияний больше суммы положительных, то конечная цена будет ниже базовой и наоборот.

77

[стр.,78]

Методы соотнесения и экстракции.
М етод соотнесения применяется при сравнении цен продаж сопоставимых объектов недвижимости путем разнесения общей цены продажи между двумя ее составными частями: собственно объектом недвижимости и улучшениями.
Главное правильно определить соотношение этих частей.
Для этого на первом шаге анализа определяется рыночная стоимость всех улучшений, сделанных на объекте.
Для корректного использования данной методики требуется максимально полное статистическое обеспечение.

Метод экстракции фактически является разновидностью метода соотнесения и также предусматривает выделение вклада улучшений из общей цены продажи недвижимости.
Однако он применяется обычно для таких объектов, где вклад улучшений в полную стоимость недвижимости невелик.
Метод капитализации земельной ренты (метод развития).
При использовании метода капитализации дохода (земельной ренты) оценивается текущая стоимость будущих доходов корпорации от владения имуществом.
Потоки доходов и выручка от перепродажи (реверсия) капитализируются в текущую общую стоимость.
Соответствующие расчеты проводятся по следующим формулам: (2.8) где Ц к з р цена при капитализации земельной ренты; Д доход; НК —норма капитализации.
(2.9) 78

[Back]