|
& что многократно повышает его ответственность. Для него становятся актуальными все риски собственника плюс специфические девелоперские риски [99]. К ним, в частности, относится неверная оценка коммерческого потенциала и неверная оценка строительных рисков. Не секрет, что строительные подрядчики часто срывают плановые сроки и превышают согласованные сметы, что приводит к ухудшению экономических показателей проекта: росту процентов по кредитам, удорожанию работ и т.д. Некоторая непредсказуемость результата деятельности строительных подрядчиков, несомненно, повышает риски девелопера, а, следовательно, приводит к увеличению цены продажи, поскольку девелопер в этом случае вправе получить свою премию зариск. Итак, доходность девелопера как собственника выше доходности профессиональных или институциональных собственников. Исходя из этого, всех девелоперов условно можно отнести к одному из трех типов: 1) девелопер «западного» типа — является только организатором процесса, предпочитая привлекать сторонние организации для решения той или иной задачи. Как правило, имеет хорошо'поставленную маркетинговую службу и на достаточно высоком профессиональном уровне умеет работать с привлеченным капиталом. Его бизнес-процессы хорошо отлажены. Такой девелопер легко перестраивается при изменении конъюктуры рынка. К недостаткам можно отнести большую зависимость от внешней среды; 2) вертикально интегрированный холдинг — имеет в своем составе все необходимые строительные мощности и большой штат персонала. FTосновном такие девелоперы есть результат развития строительных трестов и управлений советского периода, в условиях рынка. Естественно, основной упор в таких компаниях делается на строительный процесс. Они относительно независимы от неблагоприятных изменений рынка и устойчивы к колебаниям спроса предложения. Недостатком компаний такого рода являются негибкость организационной структуры и зависимость от объема предложения земельных участков для застройки; |
организации инвестиционно-строительной деятельности на рынке недвижимости. Другое дело, что собственник может привлечь девелопера еще и как партнера, выделяя ему долю в проекте. Плюсы такой схемы заключаются в том, что девелопер принимает на себя часть коммерческих рисков по проекту, что многократно повышает его ответственность. Для него становятся актуальными все риски собственника плюс специфические девелоперские риски [58]. К ним, в частности, относится неверная оценка коммерческого потенциала и неверная оценка строительных рисков. Не секрет, что строительные подрядчики часто срывают плановые сроки и превышают согласованные сметы, что приводит к ухудшению экономических показателей проекта: росту процентов по кредитам, удорожанию работ и т.д. Некоторая непредсказуемость результата деятельности строительных подрядчиков, несомненно, повышает риски девелопера, а, следовательно, приводит к увеличению цены продажи, поскольку девелопер в этом случае вправе получить свою премию за риск. Итак, доходность девелопера как собственника выше доходности профессиональных или институциональных собственников. Сложившаяся практика показывает, что, как правило, девелоперская компания выступает уже не только как предприниматель, но и как менеджер. На рис. 1.12. представлена принципиальная структура взаимоотношений девелоперской компании с отдельными участниками, занятыми в строительной сфере жилых объектов недвижимости. Как видно из табл. 1.8, на каждом из этапов в процессе девелопмента принимает участие лишь часть из участников, и только девелопер может являться связующим звеном, придавая целостность процессу развития инвестиционно-строительного проекта. Выполняя свои функции в процессе девелопмента, каждый из участников вносит свой вклад в конечный результат и одновременно является потенциальным носителем риска [15]. Девелопер должен оценивать каждого участника проекта как с точки зрения его вклада в проект, так и с учетом того риска, который может быть с ним связан. 43 |