|
154 ного уровня цены объекта, исходя из оценок квалифицированных экспертов, создание специальных государственных органов надзора за функционированием рынков недвижимости, право признания сделки купли-продажи недействительной, если в последующем обнаруживаются явные признаки сговора, взыскание с приобретателя объекта дополнительных сумм в виде разницы между ценой продажи и рыночной ценой, установленной, например, на основе аналогий. Таким образом, управление процессами преобразования собственности со стороны региональных органов управления включает управление ценообразованием на рынке крупных приватизируемых (либо национализируемых) объектов собственности. Подобное управление неизбежно в условиях подобного рынка, на котором механизмы установления цены равновесия спроса и предложения действуют в искаженном виде, либо вовсе не проявляют своего действия. Отметим, что управление ценообразованием, да и само понятие цены приватизируемого объекта, могут принципиально отличаться от установившихся на типичных товарных рынках множественной продажи товаров и услуг. Применительно к рынкам крупных объектов недвижимости целесообразно ввести понятие цены с условиями, означающее, что уровень цены в денежном выражении устанавливается продавцом в зависимости от формулируемых им абсолютных, относительных, обязательных и желательных имеющих значение для продавца условий. Такими условиями могут быть: 1. социальные предпочтения по отношению к определенным категориям покупателей, для которых вводится скидка с цены или продажа по условной, символической цене (аналог дотационных цен на товары и услуги); 2. принятие покупателем условий целевого использования объекта на весь период его жизненного цикла или на заранее обусловленный пе |
последующем более типичным стал сговор нескольких покупателей, один из которых действительно желает приобрести объект, но по низкой цене, а другие разыгрывают роль покупателей, создают видимость конкурентной ситуации на конкурсе или аукционе, предлагая за объект цену ниже той, по которой ее желает приобрести реальный покупатель. Противодействием искажению рыночной конкуренции при продаже крупных приватизируемых объектов собственности призваны стать широкая, доступная, открытая реклама продаж, назначение минимального уровня цены объекта, исходя из оценок квалифицированных экспертов, создание специальных государственных органов надзора за функционированием рынков недвижимости, право признания сделки куплипродажи недействительной, если в последующем обнаруживаются явные признаки сговора, взыскание с приобретателя объекта дополнительных сумм в виде разницы между ценой продажи и рыночной ценой, установленной, например, на основе аналогий. Таким образом, управление процессами преобразования собственности со стороны региональных органов управления включает управление ценообразованием на рынке крупных приватизируемых (либо национализируемых) объектов собственности. Подобное управление неизбежно в условиях подобного рынка, на котором механизмы установления цены равновесия спроса и предложения действуют в искаженном виде, либо вовсе не проявляют своего действия. Отметим, что управление ценообразованием, да и само понятие цены приватизируемого объекта, могут принципиально отличаться от установившихся на типичных товарных рынках множественной продажи товаров и услуг. Применительно к рынкам крупных объектов недвижимости целесообразно ввести понятие цены с условиями, означающее, что уровень цены в денежном выражении устанавливается продавцом в зависимости от формулируемых им абсолютных, обязательных и относительных, желательных имеющих значение для продавца условий. Такими условиями могут быть: 1. социальные предпочтения по отношению к определенным категориям покупателей, для которых вводится скидка с цены или продажа по условной, символической цене (аналог дотационных цен на товары и услуги); 2. принятие покупателем условий целевого использования объекта на весь период его жизненного цикла или на заранее обусловленный период; 3. вложение покупателем в объект после его приобретения инвестиций в размере, обеспечивающем эффективную эксплуатацию объекта по его назначению; 4. ограничение или запрещение перепродажи объекта, его наследования, дарения, передачи другим лицам; 5. сохранение за продавцом, хозяином объекта определенного круга прав безвозмездного или за плату пользования либо совместного использования объекта. Возможны, естественно, и другие виды условий продажи, передачи объекта, при принятии и соблюдении которых новым собственником денежная цена объекта может быть снижена продавцом вплоть до нулевой. Принципиальное значение в управлении ценообразованием на объекты собственности со стороны региональных органов имеет оценка стоимости объектов, предваряющая их продажу. В связи с несовершенством рынка крупных объектов собственности, внутренне присущим такому рынку, оценка собственности способна становиться определяющим фактором формирования цены не только со стороны продавца, но и со стороны покупателя. К настоящему времени методы оценки стоимости объектов недвижимости значительно продвинулись вперед, разработаны по отношению ко всем наиболее распространенным видам таких объектов [9]. Однако следует иметь в виду, что такие методы формализованы, сведены к расчетным зависимостям лишь частично, поэтому значительная роль в их |