|
использования, стоимости косвенного использования, а также альтернативной стоимости биологических объектов. К методам данной группы относятся: методы, основанные затратном подходе (затраты на перемещение затраты на воссоздание или воспроизводство, превентивные расходы, теневой проект); методы, основанные на доходном и сравнительном подходе (методы, основанные на использовании рыночной цены непосредственно используемых или затрагиваемых товаров и услуг; методы определения альтернативной стоимости; методы гедонистического ценообразования (методы оценки природных благ по разнице в ценах на объекты недвижимости). Вторая группа методов, ориентирована на получение стоимостных оценок благ, продуцируемых живои природой, которые не поддаются измерению стоимостных показателях при применении традиционных процедур. К методам данной группы относятся: методы, основанные на использовании'цен «суррогатных рынков» (метод транспортно-путевых затрат); методы, основанные на использовании рыночных цен товаровзаменителей экологических благ; методы субъективной оценки и методы оценки стоимости, определенной по дополнительной выгоде потребителя (имитация торгов, метод оценки готовности платить или готовности принять компенсацию, метод Дельфи и др.). Использование методов первой и второй группы дает возможность решить основные проблемы оценки биологических компонентов природы и создать систему их стоимостных показателей, совместимую с системой показателей, применяемых для оценки других видов природных и материальных ресурсов и финансового капитала. Применение единой суммарной методологии для исчисления стоимости общественных природных объектов, 76 также для определенияи а |
169 экологических функций экосистем, но и классические методы оценки рыночной и иной стоимости любых объектов оценки, включая и такие, как здания, сооружения, земельные участки и т.д. С переходом на новые методы управления ситуация изменилась. Стала возникать потребность в определении рыночной и связанной с ней иной стоимости различных объектов, в частности, земельных участков в целях налогообложения, выкупа, переуступки прав собственности и других операций с имущественным комплексом. Появились первые документы, регламентирующие процесс и методы оценки рыночной стоимости различных объектов оценки. Принят Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», утверждены «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», «Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости земельных участков». Традиционные методы оценки, начали распространяться, не только в коммерческой сфере, но и в сфере управления государственной и муниципальной собственностью. Большая часть природных комплексов и экосистем, с которыми связано сохранение биоразнообразия, в настоящее время являются неотъемлемой частью земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Поэтому любые действия, направленные на становление института оценки в нашей стране будут иметь положительные последствия для развития методологии оценочных работ применительно к объектам живой природы и экосистемам. Переход к традиционным оценочным процедурам позволит постепенно отказаться от нормативных подходов при оценке ценных в экологическом отношении земель и начать использовать современные методы оценки, разработанные в рамках такого направления экономики как оценка имущества и направленные на получение объективных стоимостных показателей. Современные методы стоимостной оценки биоразнообразия и природных объектов условно можно разделить на две группы: методы, основанные на рыночных подходах и использующие методологию оценки стоимости недвижимого имущества и методы, основанные на косвенных оценках или субъективных оценках, основанных на проведении социологических исследований и опросах. Первая группа позволяет определить стоимостные характеристики, большей частью, ориентированные на определение стоимости использования, стоимости косвенного использования, а также альтернативной стоимости биологических объектов. Данная группа методов является наиболее проработанной и при их применении к объектам биоразнообразия требует лишь учета специфики данных объектов оценки. Например, посредством моделирования «суррогатных рынков». К методам данной группы относятся: методы, основанные на затратном подходе (затраты на перемещение, затраты на воссоздание или воспроизводство, превентивные расходы, теневой проект); методы, основанные на доходном и сравнительном подходе (методы, основанные на использовании рыночной цены непосредственно используемых или затрагиваемых товаров и услуг; методы определения альтернативной стоимости; методы гедонистического ценообразования (методы оценки природных благ по разнице в ценах на объекты недвижимости). Вторая группа методов ориентирована на получение объективных стоимостных оценок таких благ, продуцируемых живой природой, которые не поддаются измерению в стоимостных показателях при применении традиционных процедур оценивания объектов, имеющих потребительскую или рыночную стоимость. К методам данной группы относятся: методы, основанные на использовании цен «суррогатных рынков» (метод транспортно-путевых затрат); 170 методы, основанные на использовании рыночных цен товаровзаменителей (суррогатов) экологических благ; методы субъективной оценки и методы оценки стоимости, определенной по дополнительной выгоде потребителя (имитация торгов, метод оценки готовности платить или готовности принять компенсацию, эксперименты «по вашему усмотрению, выбор, не требующий денежных затрат, метод Дельфи и др.). Использование методов первой и второй группы дает возможность решить основные проблемы оценки биологических компонентов природы и создать систему их стоимостных показателей, совместимую с системой показателей, применяемых для оценки других видов природных и материальных ресурсов и финансового капитала. Применение единой методологии для исчисления стоимости общественных и природных объектов, а также для определения экономического эффекта от их прямого и косвенного использования, дает возможность получать реальные стоимостные оценки биологических ресурсов, которые можно использовать во всех перечисленных выше случаях. 3.2.4.2. Основные принципы и методы оценки недвижимости В странах с развитыми рыночными отношениями оценка недвижимости является сформировавшимся направлением экономической науки с отработанными на практике приемами и методами. Данные приемы и методы имеют универсальный характер с небольшими различиями их применения в разных странах. Универсальность методов оценки подтверждается признанием на международном уровне Международных стандартов оценки (МСО)42 , которыми пользуются оценщики во всех странах с рыночной экономикой. В России оценка рыночной стоимости объектов недвижимости, к которым относятся и земельные участки, – сравнительно новая область знаний и в этой связи является новым научным направлением со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д. Теоретической основой оценки недвижимости является унифицированный набор оценочных принципов и методов, выработанных в процессе мировой практики участниками рынка недвижимости. Такими принципами являются: принцип спроса и предложения, конкуренции, замещения, предельной продуктивности, соответствия, ожидания, наилучшего и наиболее эффективного использования. В настоящее время в мировой и отечественной практике оценочных работ используют три оценочные подхода при определении стоимости недвижимого имущества: затратный; доходный; сравнительный. Перечисленные подходы в свою очередь объединяют довольно большое число методов, приемов и технологий расчета показателей стоимости, определяемых целями оценки, объектами оценки, а также наличием исходной информацией. Сравнительный подход основан на сравнении объекта недвижимости с его аналогом, который имеет известную рыночную цену. Исходя из конкретного типа объекта недвижимости, а также, учитывая сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от транспортных магистралей, населенных пунктов, центра, условий сделок, цены и даты продажи и т.д.), определяется стоимость оцениваемого объекта. Методы, используемые в рамках данного подхода, являются 42 См. Г.И. Микерин, М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина. Международные стандарты оценки – М.: ОАО «Типография НОВОСТИ», 2000. |