|
г В настоящее время, на наш взгляд, предпочтительным сектором региональной экономики для формирования и эффективного функционирования региональных ФСГ является сфера жилищного строительства, ибо жилищная проблема в той или иной степени затрагивает каждого россиянина. 1 Ф у н К ц и и Получение разрешений и согласований т Реализованный проект Рис. 3.2. Основные функции региональной ФСГ в сфере жилищного Выбор источниВыбор Продаков и форм фиподрядчижа сознансирования, ков и конданного механизм воэтроль за объекта врата финансоих рабовых ресурсов ТОЙ Выбор экономически эффактивного проекта Создание и преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.) строительства Структурой, способной взять на себя решение всего комплекса задач, связанных с организацией жилищного строительства в современных условиях, могут выступить региональные ФСГ, работающие в тесном контакте с муниципальными властями и при активной поддержке последних. При этом региональные ФСГ выступают в роли застройщика (девелопера), что включает (рис. 3.2): > выбор экономически эффективного проекта; > создание или преобразование объекта недвижимости ; * > получение всей необходимой предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта; > поиск инвесторов; > определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; 1застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др. 104 |
В настоящее время, на наш взгляд, предпочтительным сектором региональной экономики для формирования и эффективного функционирования региональных ФСГ является сфера жилищного строительства, ибо жилищная проблема в той или иной степени затрагивает каждого россиянина. Средняя стоимость строительства жилья в России увеличилась в 2000 г. на 36, 4% по сравнению с 1999 г., а к концу 2001 г. удорожание составит еще 15 %. В связи с этим следует искать пути для снижения стоимости строительства или новые схемы взаимодействия покупателя и продавца жилья, а также других участников на рынке жилья. В настоящее время множество публикаций посвящено проблемам ипотечного кредитования. Классической схемой ипотечного кредита является кредитование через ипотечные банки (рис. 2.12), на основе которой работают большинство ипотечных программ в мировой практике. Рис. 2.12. Схема кредитования через ипотечный банк Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор и, как следствие, договор залога. Покупатель жилья – это главная фигура механизма ипотечного кредитования, он приводит его в движение. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская организация) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящегося жилья подрядной строительной фирмой). Ипотечный банк вправе продать закладную на вторичном рынке ценный бумаг. В качестве примера банка, который использует механизм ипотечного кредитования, можно назвать Балтийский банк в Санкт-Петербурге. Условия ипотечного кредитования, которые предлагает своим клиентам банк, следующие: сумма кредита 70-80% от стоимости приобретаемого жилья; собственные средства заемщика не менее 20-30% от стоимости жилья; срок кредитования до 5 лет; номинальная процентная ставка 15% годовых в валюте; реальная процентная ставка 5-7% годовых в валюте (номинальная ставка, пересчитанная на фактический остаток ссудной задолженности заемщика перед банком). В случае недостаточности средств от реализации старого жилья для полного расчета по кредиту Балтийский Банк в качестве обеспечения может принимать поручительство юридического лица. результате этих операций оценивается вероятная прибыльность проекта и на этой основе формирование застройщиком (девелопером) политики привлечения инвесторов к осуществлению проекта. Вывод о реальной возможности привлечения средств для реализации проекта и экономической эффективности их инвестирования (возврат средств с получением необходимой прибыли) позволяет застройщику (девелоперу) перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведению переговоров с собственниками участков земли и проведению рекламной акции, если предполагается широкое привлечение средств населения. В конце этого этапа застройщик (девелопер) получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разрешений и согласований, комплект договоров на получение привлекаемых финансовых ресурсов и переходит к подготовке практической реализации проекта. Третья стадия деятельности застройщика (девелопера) –практическая реализация проекта. На этой стадии привлекаются строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится приемка готовой продукции, осуществляется ее продажа, расчеты с кредиторами и участвовавшими в проекте инвесторами из общей суммы дохода, полученного от реализации проекта. Застройщик отвечает перед инвесторами за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями за своевременный возврат кредитов, перед уполномоченными государственными и региональными органами за соблюдение условий проекта, перед подрядчиками за своевременное финансирование работ, перед потребителями за качество продукции и, в конечном счете, является координатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта. В дореформенной российской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично "заказчиками" [46], частично строительными фирмами, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материальнотехнического обеспечения. От них не требовалась деятельность по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям. Структурой, способной взять на себя решение всего комплекса задач, связанных с организацией жилищного строительства в современных условиях, могут выступить региональные ФСГ, работающие в тесном контакте с муниципальными властями и при активной поддержке последних. При этом региональные ФСГ выступают в роли застройщика (девелопера), что включает (рис. 2.14): выбор экономически эффективного проекта; создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.); получение всей необходимой предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта; поиск инвесторов; определение условий привлечения инвестиций и заемных средств; разработка механизмов оборота средств и форм их возврата; отбор и привлечение подрядчиков; контроль над осуществлением работ. |