|
104 При отчуждении под предоставление пожизненного содержания недвижимости, приобретенной собственником в период брака на совместные средства, для заключения договора требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества (п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ). Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по предоставлению пожизненного содержания будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество об этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, то есть абсолютную недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но из этого правила предусмотрено исключение. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной в соответствии с нормами п. 2 ст. 165 ГК РФ. Решение суда о признании договора действительным освобождает стороны от необходимости его последующего нотариального удостоверения. Норма, закрепленная в п. 4 ст. 165 ГК РФ, предусматривает ответственность для стороны, уклоняющейся от нотариального удостоверения договора, в виде обязанности возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки. Однако на наш взгляд положения п. 2 ст. 165 и п. 4 ст. 165 ГК РФ невозможно применять при передаче недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Названный договор подлежит государственной регистрации на основании ст. 584 ГК РФ. Без нотариального удостоверения (то есть с нарушением установленной законом формы) договор не будет зарегистрирован, а пока он не прошел государственную регистрацию, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ он не может считаться заключенным. Если |
объекта, в частности справка бюро технической инвентаризации и технический паспорт объекта. В связи с отменой Инструкции о порядке совершения нотариальных действий государственными нотариальными конторами РСФСР, указывающей в качестве одного из документов, необходимых для нотариального удостоверения сделок с имуществом, подлежащим регистрации, справку финансового органа об отсутствии задолженности по налогообложению за отчуждаемый объект, истребование указанной справки в настоящее время не является обязательным . При удостоверении договора пожизненного содержания, по которому под выплату передается жилое помещение, нотариусу должна быть представлена справка жилищноэксплуатационной организации (либо паспортного стола) о том, кто зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении. При этом если в числе проживающих в жилом помещении имеются несовершеннолетние дети, на заключение договора требуется согласие органов опеки и попечительства. Также должна быть предъявлена выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, выданная учреждением юстиции, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, свидетельствующая об отсутствии арестов на недвижимое имущество. При отчуждениипод предоставление пожизненного содержания недвижимости, приобретенной собственником в период брака на совместные средства, для заключения договора требуется нотариально удостоверенное согласие супруга получателя ренты на передачу имущества (п. 3 ст. 35 2 Семейного кодекса РФ ). Аналогичное согласие на заключение договора требуется и от супруга плательщика ренты, поскольку расходы по предоставлению пожизненного содержания будут производиться также из совместных средств супругов. При отсутствии у какой-либо из сторон договора супруга, который мог бы претендовать на совместно нажитое имущество об 1См.: Зайцева Т.И., Гапеева Р.Ф., Ярков B.B. Указ. соч. С. 426. 2Собрание законодательства РФ. 1996. № 1. Ст. 16. 142 этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, то есть абсолютную недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но из этого правила предусмотрено исключение. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной в соответствии с нормами п. 2 ст. 165 ГК РФ. Решение суда о признании договора действительным освобождает стороны от необходимости его последующего нотариального удостоверения. Норма, закрепленная в п. 4 ст. 165 ГК РФ, предусматривает ответственность для стороны, уклоняющейся от нотариального удостоверения договора, в виде обязанности возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки. Однако на наш взгляд положения п. 2 ст. 165 и п. 4 ст. 165 ГК РФ невозможно применять при передаче недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Названный договор подлежит государственной регистрации на основании ст. 584 ГК РФ.I Без нотариального удостоверения (то есть с нарушением установленной законом формы) договор не будет зарегистрирован, а пока он не прошел государственную регистрацию, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ он не может считаться заключенным. Если договор пожизненного содержания с иждивением не заключен, вполне логично, что суд не сможет признать его действительным. За удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением нотариус взимает в качестве государственной пошлины 0,5 % от цены договора при отчуждении детям (в том числе усыновленным), супругу, родителям, родным братьям и сестрам и 1,5 % —другим лицам (подп. 1 п. 4 ст. 4 Закон РФ от 9 декабря 1991 г. «О государственной пошлине» (в ред. от 8 декабря 2003 г.)1. За нотариальные действия, совершаемые вне помещения 1Российская газета. 1992. 12 марта; Собрание законодательства РФ. 2003. № 59. Ст. 4855. 143 В заключение подчеркнем, что на наш взгляд положения п. 2 ст. 165 и п. 4 ст. 165 ГК РФ невозможно применять при передаче недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Названный договор подлежит государственной регистрации на основании ст. 584 ГК РФ. Без нотариального удостоверения (то есть с нарушением установленной законом формы) договор не будет зарегистрирован, а пока он не прошел государственную регистрацию, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ он не может считаться заключенным. Если договор пожизненного содержания с иждивением не заключен, вполне логично, что суд не сможет признать его действительным. Кроме того, существует противоречие между статьями Гражданского кодекса РФ. Так, п. 1 ст. 165 ГК РФ говорит, что при несоблюдении установленного законом требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность, а именно —ничтожность. П. 3 ст. 433 ГК РФ устанавливает, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации. Иными словами, если договор не прошел обязательную для него государственную регистрацию, он признается незаключенным договором. В ст. 584 ГК РФ также нет указания на недействительность договора ренты и пожизненного содержания с иждивением в случае, если он не зарегистрирован. Значит, если договор пожизненного содержания с иждивением не прошел государственную регистрацию, заключенным его считать нельзя и, соответственно, невозможно признать недействительным. Поэтому положение п. 1 ст. 165 ГК РФ нельзя считать логичным. Его необходимо привести в соответствие с правилами п. 3 ст. 433 ГК РФ. Целесообразно в Гражданском кодексе РФ предусмотреть соответствующие положения о форме и государственной регистрации дополнительного соглашения к договору пожизненного содержания с иждивением, конкретизирующего обязанность плательщика по предоставлению содержания. 168 |