|
105 договор пожизненного содержания с иждивением не заключен, вполне логично, что суд не сможет признать его действительным. За удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением нотариус взимает государственную пошлину в соответствии с Налоговым кодексом РФ. Поскольку от цены договора зависит размер государственной пошлины, уплачиваемой при совершении нотариального удостоверения этого договора, то, чтобы размер пошлины был ниже, сторонам выгоднее установить более низкую цену договора. Поэтому «обычно при определении цены договора стороны базируются на инвентаризационной или страховой стоимости недвижимого имущества. В тоже время стороны могут учитывать и рыночную стоимость объекта недвижимости»1. Важно, что оценка стоимости отчуждаемого имущества является целиком прерогативой собственника, но при этом собственник не имеет право установить стоимость этого имущества ниже оценочной стоимости по справке БТИ2. Отказ от обязательной нотариальной формы договора пожизненного содержания с иждивением, по нашему мнению, нецелесообразен, потому что стороны вынуждены будут либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно, с нарушениями интересов одной из сторон. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату или другому посреднику, это может значительно увеличить их расходы на осуществление сделки. При этом адвокат, как правило, отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки. Однако нотариус, проверяя законность удостоверяемого им договора, не всегда имеет возможность выяснить все обстоятельства дела, так как 1 Гражданский кодекс Российской Федерации. Комментарий / Отв. ред.: П.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. М., 1999. С. 59. 2 См.: Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания И Закон. 1998. № 7. С. 119; Гуськова Н.В. Сделки с недвижимостью: требования к форме и содержанию // Нотариус. 2003. № 2. С. 46. |
этом подается соответствующее заявление, с содержанием которого должна быть ознакомлена другая сторона. Несоблюдение нотариальной формы сделки влечет ее ничтожность, то есть абсолютную недействительность (п. 1 ст. 165 ГК РФ). Но из этого правила предусмотрено исключение. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать ее действительной в соответствии с нормами п. 2 ст. 165 ГК РФ. Решение суда о признании договора действительным освобождает стороны от необходимости его последующего нотариального удостоверения. Норма, закрепленная в п. 4 ст. 165 ГК РФ, предусматривает ответственность для стороны, уклоняющейся от нотариального удостоверения договора, в виде обязанности возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении сделки. Однако на наш взгляд положения п. 2 ст. 165 и п. 4 ст. 165 ГК РФ невозможно применять при передаче недвижимого имущества по договору пожизненного содержания с иждивением. Названный договор подлежит государственной регистрации на основании ст. 584 ГК РФ.I Без нотариального удостоверения (то есть с нарушением установленной законом формы) договор не будет зарегистрирован, а пока он не прошел государственную регистрацию, в соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ он не может считаться заключенным. Если договор пожизненного содержания с иждивением не заключен, вполне логично, что суд не сможет признать его действительным. За удостоверение договора пожизненного содержания с иждивением нотариус взимает в качестве государственной пошлины 0,5 % от цены договора при отчуждении детям (в том числе усыновленным), супругу, родителям, родным братьям и сестрам и 1,5 % —другим лицам (подп. 1 п. 4 ст. 4 Закон РФ от 9 декабря 1991 г. «О государственной пошлине» (в ред. от 8 декабря 2003 г.)1. За нотариальные действия, совершаемые вне помещения 1Российская газета. 1992. 12 марта; Собрание законодательства РФ. 2003. № 59. Ст. 4855. 143 нотариальной конторы, государственная пошлина взимается в полуторакратном размере. Ценой договора является стоимость отчуждаемого недвижимого имущества. Поскольку от цены договора зависит размер государственной пошлины, уплачиваемой при совершении нотариального удостоверения этого договора, то, чтобы размер пошлины был ниже, сторонам выгоднее установить более низкую цену договора. Поэтому «обычно при определении цены договора стороны базируются на инвентаризационной или страховой стоимости недвижимого имущества. В тоже время стороны могут учитывать и рыночную стоимость объекта недвижимости» . Важно, что оценка стоимости отчуждаемого имущества является целиком прерогативой собственника, но при этом собственник не имеет право установить стоимость этого имущества ниже оценочной стоимости по справке БТИ . Отказ от обязательной нотариальной формы договора пожизненного содержания с иждивением, по нашему мнению, нецелесообразен, потому что стороны вынуждены будут либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно, с нарушениями интересов одной из сторон. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату или другому посреднику, это может значительно увеличить их расходы на осуществление сделки. При этом адвокат, как правило, отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки. Однако нотариус, проверяя законность удостоверяемого им договора, не всегда имеет возможность выяснить все обстоятельства дела, так как работает только с документами, предоставленными заинтересованными лицами, а принцип нотариальной тайны не позволяет ему активно сотрудничать с органами, обладающими информацией о правах на недвижимость. Это упущение восполняется с помощью государственной регистрации договора и перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная 1 Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.2: Комментарий: Гл.31: Мена; Гл. 32: Дарение; Гл. 33: Рента и пожизненное содержание с иждивением / Отв. ред.: П.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. М., 1999. С.59.ж _ См.: Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания // Закон. 1998. № 7. С. 119; Гуськова Н.В. Сделки с недвижимостью: требования к форме и содержанию // Нотариус. 2003. № 2. С. 46. 144 |