|
106 работает только с документами, предоставленными заинтересованными лицами, а принцип нотариальной тайны не позволяет ему активно сотрудничать с органами, обладающими информацией о правах на недвижимость. Это упущение восполняется с помощью государственной регистрации договора и перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация преследует публично-правовые цели охрану интересов участников гражданского оборота, государства и общества. По существу регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, которая имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Надлежащая регистрация предотвращает многочисленные судебные споры, связанные с недоступностью информации о правах на недвижимое имущество при заключении сделок с ним, обеспечивает надлежащее исполнение судебных решений1. Еще в советский период В.П. Грибанов писал, что установление двух обязательных стадий оформления договора нотариального удостоверения и государственной регистрации создает большие возможности для контроля за законностью заключаемых договоров2. Законодательство многих зарубежных государств также предусматривает регистрацию договора пожизненного содержания, по которому отчуждается недвижимая вещь. Во Франции в таких случаях должно соблюдаться правило об оглашении сделок с недвижимостью. Согласно французским законам от 23 марта 1855 года и от 30 октября 1935 года в поземельную книгу должна производиться обязательная запись всех сделок об установлении или перенесении вещных прав на недвижимость3. 1 См.: Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Регистрация недвижимости. Брачные договоры. Наследование земельных участков. Рента. Исполнительная надпись / Отв. ред. Н.Ф. Качур. Красноярск, 1997. С. 4. 2 См.: Грибанов В.П. Договор купли-продажи по светскому гражданскому праву. С. 49. 3 См.: Гражданское и торговое право капиталистических стран / Под ред. Д.М. Генкина. М., 1949. С. 186. |
При отсутствии сведений о том, в чью пользу заключен договор (то есть, если не назван выгодоприобретатель —получатель ренты), договор считается незаключенным, поскольку не достигнуто соглашения об одном из его существенных условий. Интересен вопрос о том, возможна ли перемена лиц в обязательстве по пожизненному содержанию с иждивением. Согласно ст. 382 ГК РФ переход прав (требований), принадлежащих кредитору (в нашем случае им будет получатель ренты) возможен на основании закона или на основании договора. В силу закона (ст. 387 ГК РФ) права кредитора по обязательству могут переходить в результате универсального правопреемства, например, при наследовании в случае смерти гражданина. Однако права получателя ренты по договору пожизненного содержания с иждивением по наследству переходить не могут, что обусловлено характером этого договора. Пожизненное содержание с иждивением устанавливается на период жизни гражданина, являющегося получателем ренты, и прекращается его смертью (п. 1 ст. 605 ГК РФ). Предоставление содержания, таким образом, очень тесно связано с личностью получателя ренты . Условие договора пожизненного содержания о переходе права на содержание после смерти получателя ренты к его наследникам недействительно. Стоит согласиться с мнением С.Я. Сорокиной о том, что переход доли умершего получателя ренты к остальным сополучателям при множественности лиц на стороне кредитора-получателя не означает наследования доли . Как было указано выше, договор пожизненного содержания с иждивением не предусматривает правопреемства в случае смерти получателя рентных платежей. Однако, как отмечал Б.Б. Черепахин, правопреемство имеет также значение при определении субъективных пределов законной силы судебного решения. Законная сила решения распространяется, в частности на 1См.: Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.2: Комментарий: Гл.31: Мена; Гл. 32: Дарение; Гл. 33: Рента и пожизненное содержание с иждивением / Отв. ред.: П.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. С.49. 2 См.: Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Регистрация недвижимости. Брачные договоры. Наследование земельных участков. Рента. Исполнительная надпись / Отв. ред. Н.Ф. Качур. Красноярск, 1997. С. 12. 89 нотариальной конторы, государственная пошлина взимается в полуторакратном размере. Ценой договора является стоимость отчуждаемого недвижимого имущества. Поскольку от цены договора зависит размер государственной пошлины, уплачиваемой при совершении нотариального удостоверения этого договора, то, чтобы размер пошлины был ниже, сторонам выгоднее установить более низкую цену договора. Поэтому «обычно при определении цены договора стороны базируются на инвентаризационной или страховой стоимости недвижимого имущества. В тоже время стороны могут учитывать и рыночную стоимость объекта недвижимости» . Важно, что оценка стоимости отчуждаемого имущества является целиком прерогативой собственника, но при этом собственник не имеет право установить стоимость этого имущества ниже оценочной стоимости по справке БТИ . Отказ от обязательной нотариальной формы договора пожизненного содержания с иждивением, по нашему мнению, нецелесообразен, потому что стороны вынуждены будут либо составлять договор самостоятельно, либо обращаться за помощью к посредникам на рынке юридических услуг. В первом случае велика вероятность того, что договор будет составлен юридически неграмотно, с нарушениями интересов одной из сторон. Если же стороны обращаются за помощью к адвокату или другому посреднику, это может значительно увеличить их расходы на осуществление сделки. При этом адвокат, как правило, отстаивает интересы лишь одной из сторон сделки. Однако нотариус, проверяя законность удостоверяемого им договора, не всегда имеет возможность выяснить все обстоятельства дела, так как работает только с документами, предоставленными заинтересованными лицами, а принцип нотариальной тайны не позволяет ему активно сотрудничать с органами, обладающими информацией о правах на недвижимость. Это упущение восполняется с помощью государственной регистрации договора и перехода прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная 1 Гражданский кодекс Российской Федерации. 4.2: Комментарий: Гл.31: Мена; Гл. 32: Дарение; Гл. 33: Рента и пожизненное содержание с иждивением / Отв. ред.: П.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. М., 1999. С.59.ж _ См.: Пахомов А. Купля-продажа с условием пожизненного содержания // Закон. 1998. № 7. С. 119; Гуськова Н.В. Сделки с недвижимостью: требования к форме и содержанию // Нотариус. 2003. № 2. С. 46. 144 регистрация преследует публично-правовые цели охрану интересов участников гражданского оборота, государства и общества. По существу регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, которая имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Надлежащая регистрация предотвращает многочисленные судебные споры, связанные с недоступностью информации о правах на недвижимое имущество при заключении сделок с ним, обеспечивает надлежащее исполнение судебных решений . Еще в советский период В.П. Грибанов писал, что установление двух обязательных стадий оформления договора —нотариального удостоверения и государственной регистрации — создает большие возможности для контроля за законностью заключаемых договоров . Законодательство многих зарубежных государств также предусматривает регистрацию договора пожизненного содержания, по которому отчуждается недвижимая вещь. Во Франции в таких случаях должно соблюдаться правило об оглашении сделок с недвижимостью. Согласно французским законам от 23 марта 1855 года и от 30 октября 1935 года в поземельную книгу должна производиться обязательная запись всех сделок об установлении или перенесении вещных прав на недвижимость. В соответствии с §§ 873, 874 Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может ни возникнуть, ни прекратиться без того, чтобы данное изменение правового положения недвижимости не было занесено в поземельную книгу. Таким образом, если по договору пожизненной ренты передается недвижимость, необходима регистрация передачи в поземельных книгах, которые ведутся особыми должностными лицами в судах первой инстанции. В Швейцарии для См.: Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Регистрация недвижимости. Брачные договоры. Наследование земельных участков. Рента. Исполнительная надпись / Отв. ред. Н.Ф. Качур. Красноярск, 1997. С. 4. 2 Грибанов В.П. Договор купли-продажи по светскому гражданскому праву. С. 49. 3См.: Гражданское и торговое право капиталистических стран / Под ред. Д.М. Генкина. М., 1949. С. 186. 4 См.: Гражданское и торговое право капиталистических стран / Под ред. Д.М. Генкина. С. 187; Основные институты гражданского права зарубежных стран / Рук. авт. кол-ва В.В.Залесский. С. 254. 145 |