|
107 В соответствии с § 873, 874 Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может ни возникнуть, ни прекратиться без того, чтобы данное изменение правового положения недвижимости не было занесено в поземельную книгу. Таким образом, если по договору пожизненной ренты передается недвижимость, необходима регистрация передачи в поземельных книгах, которые ведутся особыми должностными лицами в судах первой инстанции1. В Швейцарии для обеспечения гласности (публичности) собственности на недвижимость сделки, по которым отчуждается недвижимое имущество, подлежат записи в реестре недвижимости. Такие реестры ведутся по округам. В п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. о государственной регистрации говорится как о юридическом акте признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает отчуждение исключительно недвижимого имущества под выплату ренты, он подлежит государственной регистрации. По смыслу ст. 158 ГК РФ, устанавливающей форму сделок, государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения, не относится к форме сделок. Однако, исходя из п. 3 ст. 433 ГК РФ, она является заключительной стадией совершения сделки. Кроме регистрации самого договора требуется также и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, передаваемую под выплату пожизненного содержания. Поскольку основными особенностями договора пожизненного содержания с иждивением являются обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для 1 См.: Гражданское и торговое право капиталистических стран / Под ред. Д.М. Генкина. С. 187; Основные институты гражданского права зарубежных стран / Рук. авт. кол-ва В.В.Залесский. С. 254. |
регистрация преследует публично-правовые цели охрану интересов участников гражданского оборота, государства и общества. По существу регистрация призвана служить обеспечением стабильности оборота недвижимости, которая имеет не только имущественную, но и социальную значимость. Надлежащая регистрация предотвращает многочисленные судебные споры, связанные с недоступностью информации о правах на недвижимое имущество при заключении сделок с ним, обеспечивает надлежащее исполнение судебных решений . Еще в советский период В.П. Грибанов писал, что установление двух обязательных стадий оформления договора —нотариального удостоверения и государственной регистрации — создает большие возможности для контроля за законностью заключаемых договоров . Законодательство многих зарубежных государств также предусматривает регистрацию договора пожизненного содержания, по которому отчуждается недвижимая вещь. Во Франции в таких случаях должно соблюдаться правило об оглашении сделок с недвижимостью. Согласно французским законам от 23 марта 1855 года и от 30 октября 1935 года в поземельную книгу должна производиться обязательная запись всех сделок об установлении или перенесении вещных прав на недвижимость. В соответствии с §§ 873, 874 Германского гражданского уложения, никакое вещное право на недвижимое имущество не может ни возникнуть, ни прекратиться без того, чтобы данное изменение правового положения недвижимости не было занесено в поземельную книгу. Таким образом, если по договору пожизненной ренты передается недвижимость, необходима регистрация передачи в поземельных книгах, которые ведутся особыми должностными лицами в судах первой инстанции. В Швейцарии для См.: Применение гражданского законодательства в нотариальной практике: Регистрация недвижимости. Брачные договоры. Наследование земельных участков. Рента. Исполнительная надпись / Отв. ред. Н.Ф. Качур. Красноярск, 1997. С. 4. 2 Грибанов В.П. Договор купли-продажи по светскому гражданскому праву. С. 49. 3См.: Гражданское и торговое право капиталистических стран / Под ред. Д.М. Генкина. М., 1949. С. 186. 4 См.: Гражданское и торговое право капиталистических стран / Под ред. Д.М. Генкина. С. 187; Основные институты гражданского права зарубежных стран / Рук. авт. кол-ва В.В.Залесский. С. 254. 145 обеспечения гласности (публичности) собственности на недвижимость сделки, по которым отчуждается недвижимое имущество, подлежат записи в реестре недвижимости. Такие реестры ведутся по округам. В Венгрии при передаче недвижимого имущества право на содержание может быть зарегистрировано в поземельной книге. Также как и по российскому законодательству, в венгерском Гражданском кодексе (§ 587) обязанность предоставлять содержание обременяет недвижимость. В п. 1 ст. 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 г. о государственной регистрации говорится как о юридическом акте признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения) перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Поскольку договор пожизненного содержания с иждивением предусматривает отчуждение исключительно недвижимого имущества под выплату ренты, он подлежит государственной регистрации. По смыслу ст. 158 ГК РФ, устанавливающей форму сделок, государственная регистрация, в отличие от нотариального удостоверения, не относится к форме сделок. Однако, исходя из п. 3 ст. 433 ГК РФ, она является заключительной стадией совершения сделки. Кроме регистрации самого договора требуется также и государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость, передаваемую под выплату пожизненного содержания. Поскольку основными особенностями договора пожизненного содержания с иждивением являются обременение рентой недвижимого имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ) и возникновение залога в силу закона для обеспечения рентного обязательства (п. 1 ст. 587 ГК РФ), при заключении договора государственной регистрации также подлежат обременение рентой и залог. Итак, в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», при заключении договора пожизненного содержания с иждивением в Единый государственный 1Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. 146 |