|
112 исполнены до момента обращения в регистрирующий орган, то регистрация договора и регистрация перехода права собственности могут быть осуществлены одновременно. Из этого вытекает, что «двойная» регистрация не обязательно предполагает двухразовое посещение регистрирующего органа. Для осуществления регистрации стороны договора подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», если сделка, не требующая нотариального удостоверения, удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. В названном законе ничего не сказано о сделках, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Высказывается мнение, что «поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием нотариальным удостоверением договора (сделки), следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение обязательно в силу закона»1. Думается, применение нормы по аналогии в данном случае не оправдано, поскольку заключенный договор, как соглашение между всеми его сторонами, возникает только с момента регистрации. Значит, регистрация один из этапов заключения договора, в котором должны участвовать обе его стороны. Как известно, рента обременяет недвижимое имущество. Согласно определению понятия «ограничение (обременение)», которое дается в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обременение означает наличие условий, 1 Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. В.П. Крашенинникова. М., 1999. С. 129. |
обязав ДМЖ г. Москвы зарегистрировать договор пожизненного содержания с4 иждивением и признав за истицей право собственности на спорную квартиру . Однако суд может удовлетворить требование об исполнении обязанности по государственной регистрации сделки только тогда, когда были соблюдены все требования к форме сделки. Это означает, что при одновременном нарушении требований и о форме сделки, и о ее регистрации суд бессилен. Таким образом, требования ст. 130 и ст. 164 ГК РФ переплетаются. Как отмечалось, при передаче недвижимости по договору пожизненного содержания с иждивением требуется государственная регистрация не только самого договора, но и перехода права собственности от получателя ренты к ее плательщику. Каким образом производятся обе регистрации, и существует ли разрыв во времени между ними? Сначала в органе, осуществляющем регистрацию, регистрируется договор как сделка с недвижимым имуществом в соответствии со ст. 584 ГК РФ. Только после этого, как мы уже определили, договор считается заключенным. С момента заключения договора у получателя ренты возникает обязанность передать недвижимость плательщику ренты, а у последнего —принять и оплатить ее. Однако собственником пока остается получатель ренты. Согласно п. 2 ст. 223 ГК РФ, чтобы право собственности возникло у плательщика ренты, необходимо совершить второе регистрационное действие —зарегистрировать переход права собственности. До такой регистрации плательщик ренты, даже при наличии у него переданного по передаточному акту недвижимого имущества, собственником не будет. Если все обязательства сторон исполнены до момента обращения в регистрирующий орган, то регистрация договора и регистрация перехода права собственности могут быть осуществлены одновременно. Из этого вытекает, что «двойная» регистрация не обязательно предполагает двухразовое посещение регистрирующего органа. Дело № 2547/99. Архив Чертановского межмуниципального районного суда г. Москвы 151 Для осуществления регистрации стороны договора подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о регистрации (п. 1 ст. 16), если сделка, не требующая нотариального удостоверения, удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. В названном законе ничего не сказано о сделках, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Высказывается мнение, что «поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием — нотариальным удостоверением договора (сделки), следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение обязательно в силу закона» . Думается, применение нормы по аналогии в данном случае не оправдано, поскольку заключенный договор, как соглашение между всеми его сторонами, возникает только с момента регистрации. Значит, регистрация — один из этапов заключения договора, в котором должны участвовать обе его стороны. Как известно, рента обременяет недвижимое имущество. Согласно определению понятия «ограничение (обременение)», которое дается в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обременение означает наличие условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Установив в п. 1 ст. 2 названного закона необходимость государственной регистрации обременений, законодатель не осуществил четкого ее отграничения от государственной регистрации сделок и прав, не 1Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. В.П. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 129. 2Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. 152 66. Нечаева A.M. Семейное право: Курс лекций. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрист, 2001. 320 с. 67. Новицкий И.Б. Римское право. Изд. 6-е, стереотипное. М.: Ассоциация «Гуманитарное знание», «ТЕИС», 1996. 245 с. 68. Новицкий И.Б., Лунц Л.А. Общее учение об обязательстве. М.: Гос. издво юрид. лит., тип. им. Евг. Соколовой в Лгр., 1950. 416 с. 69. Обязательства по договорам. Опыт практического комментария русских гражданских законов / Сост. В.Л. Исаченко, В.В. Исаченко. Т. 1. Общая часть. СПб, 1914. 315 с. 70. Ойгензихт В.А. Проблема риска в гражданском праве (часть общая). Душанбе: Изд-во «Ирфон», 1972. 224 с. 71. Основные институты гражданского права зарубежных стран: Сравнительно-правовое исследование / Рук. авт. кол-ва В.В. Залесский. М.: Изд-во НОРМА, 2000. 648 с. 72. Пахман С.В. Обычное гражданское право в России. Юридические очерки. Том I. Собственность, обязательства и средства судебного охранения. СПб, 1877. 447 с. 73. Пахман С.В. Обычное гражданское право в России. Юридические очерки. Том И. Семейные права, наследство и опека. СПб, 1879. 431 с. 74. Пляниоль М. Курс французского гражданского права. Ч. 1. Теория об обязательствах: Пер. с фр. В.Ю. Гартмана. Петроков: Изд. тип. С. Панского, 1911. 504 с. 75. Пляниоль М. Курс французского гражданского права. Ч. 2. Договоры: Пер. с фр. В.Ю. Гартмана. Петроков: Изд. тип. С. Панского, 1911. 884 с. 76. Победоносцев К.П. Курс гражданского права: Ч. 1-3. Ч. 3: Договоры и обязательства. СПб.: Синодальная тип., 1896. 640 с. 77. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. В.П. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. 239 с. |