|
из запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Установив в п. 1 ст. 2 названного закона необходимость государственной регистрации обременений, законодатель не осуществил четкого ее отграничения от государственной регистрации сделок и прав, не определил общих правил о ее последствиях1. П. 6 ст. 12 рассматриваемого закона, перечисляя информацию, которая содержится в записях об ограничениях (обременениях) права, упоминает сумму ренты при отчуждении недвижимого имущества. Из этого можно заключить, что последствия возникновения в отношении недвижимого имущества права рентополучателя рассматриваются законом также в качестве подлежащего регистрации ограничения права собственности плательщика ренты на отчужденное под ее выплату недвижимое имущество. Несмотря на отсутствие в данном законе четкого указания на необходимость регистрации ренты как ограничения прав собственности, одновременно с регистрацией договора пожизненного содержания с иждивением и перехода права собственности на недвижимость государственные регистраторы делают в Едином государственном реестре прав и запись об обременении, обусловленном правом рентополучателя. При этом указываются объем и стоимость содержания в месяц, в том числе и права пользования жилым помещением, переданным по договору. В силу прямого указания п. 1 ст. 587 ГК РФ, в результате самого факта заключения договора пожизненного содержания с иждивением возникает право залога. Не требуется заключения между получателем и плательщиком ренты специального соглашения о залоге. При этом плательщик ренты становится залогодателем, а получатель залогодержателем. В этих условиях особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора 1 См.: Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. С. 27. |
Для осуществления регистрации стороны договора подают заявление, необходимые документы и квитанцию об оплате регистрации. Согласно Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» о регистрации (п. 1 ст. 16), если сделка, не требующая нотариального удостоверения, удостоверена по желанию сторон, то заявление на регистрацию вправе подать одна из сторон сделки. В названном законе ничего не сказано о сделках, подлежащих обязательному нотариальному удостоверению. Высказывается мнение, что «поскольку закон связывает определение круга лиц, имеющих право на подачу заявления о государственной регистрации, с единственным условием — нотариальным удостоверением договора (сделки), следует прийти к выводу, что государственная регистрация может быть проведена по заявлению одной из сторон и тогда, когда нотариальное удостоверение обязательно в силу закона» . Думается, применение нормы по аналогии в данном случае не оправдано, поскольку заключенный договор, как соглашение между всеми его сторонами, возникает только с момента регистрации. Значит, регистрация — один из этапов заключения договора, в котором должны участвовать обе его стороны. Как известно, рента обременяет недвижимое имущество. Согласно определению понятия «ограничение (обременение)», которое дается в ст. 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», обременение означает наличие условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества. Установив в п. 1 ст. 2 названного закона необходимость государственной регистрации обременений, законодатель не осуществил четкого ее отграничения от государственной регистрации сделок и прав, не 1Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» / Под ред. В.П. Крашенинникова. М.: Спарк, 1999. С. 129. 2Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. 152 определил общих правил о ее последствиях1. Пункт 6 ст. 12 рассматриваемого закона, перечисляя информацию, которая содержится в записях об ограничениях (обременениях) права, упоминает сумму ренты при отчуждении недвижимого имущества. Из этого можно заключить, что последствия возникновения в отношении недвижимого имущества права рентополучателя рассматриваются законом также в качестве подлежащего регистрации ограничения права собственности плательщика ренты на отчужденное под ее выплату недвижимое имущество. Несмотря на отсутствие в данном законе четкого указания на необходимость регистрации ренты как ограничения прав собственности, одновременно с регистрацией договора пожизненного содержания с иждивением и перехода права собственности на недвижимость государственные регистраторы делают в Едином государственном реестре прав и запись об обременении, обусловленном правом рентополучателя. При этом указываются объем и стоимость содержания в месяц, в том числе и права пользования жилым помещением, переданным по договору. В силу прямого указания п. 1 ст. 587 ГК РФ, в результате самого факта заключения договора пожизненного содержания с иждивением возникает право залога. Не требуется заключения между получателем и плательщиком ренты специального соглашения о залоге. При этом плательщик ренты становится залогодателем, а получатель —залогодержателем. В этих условиях особое значение приобретает разъяснение нотариусом сторонам договора ренты правовых последствий передачи недвижимости под выплату ренты, с точки зрения залогового, в том числе ипотечного, законодательства. Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое Л имущество и сделок с ним» (ст. 1) регистрация ипотеки юридически приравнена к регистрации обременений вещных прав собственника недвижимого имущества. Таким образом, при заключении договора См. подробнее: Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. С.27. 2Собрание законодательства РФ. 1997. N 30. Ст. 3594. 153 Советское государство и право. 1965. № 10. С. 36-43. 130. Крашенинников Е. Допустимость уступки требования // Хозяйство и право. 2000. № 8. С.78-85. 131. Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями. Комментарий законодательства // Нотариус. 2001. № 2 С. 40-56. 132. Кузнецов А.В. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: за и против // Государство и право. 1998. № 2. С. 59-65. 133. Купля в договоре, рента в уме // Домашний адвокат. 2003. № 16. С. 17. 134. Латынова Е. Рента в убыток // Домашний адвокат. 2002. № 7. 19-21. 135.Латынова Е. Пожизненное содержание — за квартиру // Российская газета. 2002. 17 мая. С. 11-12. 136. Леонова Г.Б. Договор пожизненного содержания с иждивением // Законодательство. 1999. № 8. С. 1-4. 137. Лиджиева О.Н. Содержание рентных отношений // Гражданин и право. 2003.-№ 5.-С. 114-121. 138.Ломидзе О. Проблемы правового регулирования государственной регистрации ограничений прав на недвижимое имущество // Хозяйство и право. 2001. № 7. С.22-23. 139. Макаров Г.П. Способы защиты прав граждан на рынке жилья // Гражданин и право. 2001. № 6. С. 11-13. № 7. С. 16-18. 140. Мамаев А. Противоречивость конструкции договора ренты // Российская юстиция. 1999. № 9. С. 17-18. 141. Маслов В.Ф. Договоры с условием пожизненного содержания // Советское государство и право. 1954. № 6. С. 112-116. 142.Меерзон С. Купля-продажа жилого дома с условием пожизненного содержания продавца // Советская юстиция. 1971. № 14. С. 25-27. 143. Невинная И. Позвольте стать вашей внучкой // Российская газета. 2003. 4 октября. 203 |