|
53 которому все условия договора являются существенными и тем самым отрицает существование обычных и случайных условий1. На наш взгляд, точка зрения Н.Д. Егорова соответствует положениям законодательства и является правильной. Приступим к рассмотрению существенных условий договора пожизненного содержания с иждивением. Существенным условием любого договора является условие о предмете. По ГК 1964 г. материальным объектом договора пожизненного содержания являлся жилой дом или часть дома, принадлежащие нетрудоспособному лицу на праве личной собственности. В соответствии со ст. 106 ГК РСФСР, граждане могли иметь на праве личной собственности только один жилой дом или его часть, и его размер не должен превышать 60 кв. метров. О.С.Иоффе полагал, что следует признавать часть жилого дома лишь тогда возможным объектом договора, когда сам отчуждатель обладает не домом в целом, а только его частью, или когда одна часть дома отчуждается по иным договорам, а другая по договору пожизненного содержания. Так как, если отчуждатель предоставил приобретателю часть дома, а часть оставил себе, не испытывая при этом надобности в удовлетворении жилищных потребностей, он мог бы использовать эту часть дома для сдачи внаем «вопреки потребительскому назначению личной собственности».2 Кодексы ряда республик требовали оценки отчуждаемого дома, в некоторых случаях оговаривая, что она не может быть ниже страховой оценки (ГК Украинской ССР). В отличие от ГК РСФСР, где кроме жилого дома, иное имущество не упоминалось, ГК Белорусской ССР (ст.251), ГК Литовской ССР (ст.284) допускали передачу в собственность приобретателя наряду с жилым домом также и иного имущества, не устанавливая его 1 См.: Витрянский В.В. Указ. соч. С. 142. 2 Иоффе О.С. Обязательственное право. С. 297. |
применение массовым. А значит, на большую отдачу от подобных проектов рассчитывать не приходится. Таким образом, расширение границ в отношении плательщиков ренты вывело договор совершенно на новый уровень. Во-первых, договор ренты активно используется коммерческими организациями для получения прибыли, поэтому и сам договор стал в какой-то степени коммерческим договором. Во-вторых, договор ренты начал использоваться государственными органами или муниципальными образованиями, что придает ему публичный характер. §3. Предмет договора Предметом договора ренты является имущество, передаваемое получателем плательщику, а также сама рента, уплачиваемая плательщиком в обмен на полученное имущество. По ГК 1964 г. материальным объектом договора пожизненного содержания являлся жилой дом или часть дома, принадлежащие нетрудоспособному лицу на праве личной собственности. В соответствии со ст. 106 ГК РСФСР, граждане могли иметь на праве личной собственности только один жилой дом или часть его, и его размер не должен превышать 60 кв. метров. О.С.Иоффе полагал, что следует признавать часть жилого дома лишь тогда возможным объектом договора, когда сам отчуждатель обладает не домом в целом, а только его частью, или когда одна часть дома отчуждается по иным договорам, а другая по договору пожизненного содержания. Потому как, если отчуждатель предоставил приобретателю часть дома, а часть оставил себе, не испытывая при этом надобности в удовлетворении жилищных потребностей, он мог бы использовать эту часть дома для сдачи внаем «вопреки потребительскому назначению личной собственности».1 Кодексы ряда республик требовали оценки отчуждаемого дома, в некоторых случаях оговаривая, что она не может быть ниже страховой оценки (ГК Украинской ССР). В отличие от ГК РСФСР, где кроме жилого дома, иное имущество не упоминается, ГК Белорусской ССР (ст.251), ГК Литовской ССР (ст.284) допускали передачу в собственность приобретателя наряду с жилым домом также и иного имущества, не устанавливая его примерного перечня. По мнению А.Кабалкина, в этот перечень можно включить хозяйственные постройки, предметы домашнего хозяйства и обихода. Стоимость имущества определялась соглашением сторон. В российской же практике иное имущество, кроме жилого дома, предметом договора чаще не признавалось. Так, в практике работы нотариальных контор Курской области возник вопрос, вправе ли нотариус удостоверять договор передачи определенной суммы денег нетрудоспособным лицом на условиях его пожизненного содержания. Отдел нотариата Министерства юстиции РСФСР разъяснил, что нотариус не вправе удостоверять такие сделки, так как они являются договором дарения, а дарение в соответствии со ст.256 ГК РСФСР сделка безвозмездная.3 Между тем, некоторые авторы придерживались иной точки зрения и считали, что «в РСФСР закон не запрещает заключать договоры о пожизненном содержании с условием передачи продавцом покупателю какого-либо иного непотребляемого имущества кроме жилого дома».4 Так как в соответствии с ГК РСФСР (ч.2 ст.4) гражданские права и 1Иоффе О.С. Обязательственное право. С.297. 2 Кабалкин А Договоры об отчуждении имущества с условием пожизненного содержания. //Социалистическая законность, 1965, №1. С.78 ' См.. Советская юстиция, 1976, №5 С.34. АКоняев Н., Круглов В.. Договор купли-продажи с условием пожизненного содержания. //Советская юстиция, 1974, №6. С. 11. |