|
98 данном случае происходит перемена лиц в обязательстве. Поэтому специального упоминания о получении согласия получателя ренты по договору пожизненного содержания не требуется. Это правило следует исключить из текста ГК РФ (абз. 1 ст. 604 ГК РФ). Кроме того, в случае отчуждения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, третьему лицу обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, новый собственник имущества становится плательщиком ренты по договору пожизненного содержания с иждивением, а первоначальный рентоплателыцик автоматически теряет свой статус. Однако он продолжает нести ответственность по рентному обязательству. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Данное правило направлено на обеспечение правовой защиты интересов получателя ренты. Соглашением сторон может быть установлено, что третье лицо и первоначальный плательщик ренты несут солидарную ответственность по рентному обязательству. Думается, что условие о солидарной ответственности более предпочтительно для получателя ренты, нежели о субсидиарной. Таким образом, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено дважды, с одной стороны, рентой, а с другой залогом. В литературе высказано мнение, что вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости самой рентой1. Следует согласиться с данным мнением. Действительно, трудно предположить механизм действия норм о залоге в случае неисполнения рентного обязательства. На практике в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком своей обязанности по выплате ренты рентополучатель скорее предпочтет 1 См.: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 227. |
Н.М. Ершова пишет о том, что договор пожизненного содержания с иждивением является консенсуальным . В то же время в обоснование данного суждения она не приводит никаких аргументов. Спор об отнесении договора пожизненного содержания к реальным или консенсуальным существовал в литературе и в период действия ГК РСФСР 1964 г. В частности, В.Ф. Яковлев, отстаивая реальный характер договора купли-продажи жилого дома с условием пожизненного содержания продавца, писал, что если рассматривать данный договор как консенсуальный, то тогда у отчуждателя возникает обязанность по передаче дома, которая ст. 253 ГК РСФСР не установлена. Следовательно, в случае нежелания отчуждателя произвести передачу она не может быть произведена принудительно, если бы даже договор был уже полностью оформлен, так как такая передача и навязывание лицу принудительного пожизненного ь содержания противоречили бы и закону, и самой природе данного правоотношения . Представляется, что В.Ф. Яковлев раньше других привел самый весомый аргумент о невозможности принуждения к передаче. О.С. Иоффе, напротив, относил договор купли-продажи дома с условием пожизненного содержания продавца к консенсуальным договорам. Защищая свою позицию, он писал, что консенсуальная конструкция не ущемляет интересов ни одной из сторон, аргументируя это следующим образом: «Единственное возражение против предложенной конструкции могло бы основываться не на тексте закона, а на том, что в таком случае после регистрации договора приобретатель имел бы право добиваться его принудительного исполнения, включая истребование еще не переданного отчуждателем дома. Неясно, однако, почему за отчуждателем нужно сохранять возможность уклонения от договора и после его регистрации со Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина. М., 2003. С. 241. Советское гражданское право / Под ред. О.А. Красавчикова. М., 1985. Т. 2. С. 22. пожизненной ренты (как это установлено для договора пожизненного содержания с иждивением). Тем не менее такое согласие необходимо, поскольку недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, находится в залоге у рентополучателя, а в соответствии с п. 2 ст. 346 ГК РФ залогодатель (плательщик ренты) вправе отчуждать предмет залога, передавать его в аренду или безвозмездное пользование другому лицу либо иным образом распоряжаться им только с согласия залогодержателя (получателя ренты). Кроме того, в случае отчуждения недвижимого имущества, переданного под выплату ренты, третьему лицу обязательства плательщика ренты переходят на приобретателя имущества (п. 1 ст. 586 ГК РФ). Таким образом, новый собственник имущества становится плательщиком ренты по договору пожизненной ренты или пожизненного содержания с иждивением, а первоначальный рентоплателыцик автоматически теряет свои статус. Однако он продолжает нести ответственность по рентному обязательству. Согласно п. 2 ст. 586 ГК РФ лицо, передавшее обремененное рентой недвижимое имущество в собственность другого лица, несет субсидиарную с ним ответственность по требованиям получателя ренты, возникшим в связи с нарушением договора ренты. Данное правило направлено на обеспечение правовой защиты интересов получателя ренты. Соглашением сторон может быть установлено, что третье лицо и первоначальный плательщик ренты несут солидарную ответственность по рентному обязательству. Думается, что условие о солидарной ответственности более предпочтительно для получателя ренты, нежели о субсидиарной. Таким образом, недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, обременено дважды, с одной стороны, рентой, а с другой залогом. В литературе высказано мнение, что вполне достаточно было бы одного обременения недвижимости самой рентой . Соглашаясь с данным мнением, Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй / Под ред. Т. Е. Абовой, А. Ю. Кабалкина. М., 2003.С. 227. хотелось бы привести дополнительный аргумент: трудно предположить механизм действия норм о залоге в случае неисполнения рентного обязательства. На практике в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения плательщиком своей обязанности по выплате ренты рентополучатель скорее предпочтет расторгнуть договор ренты, нежели удовлетворять свои требования за счет недвижимого имущества. Данное обстоятельство, как нам кажется, объясняется тем, что рентополучатель, как правило, остается проживать в прежней своей квартире (жилом доме), переданной под выплату ренты, следовательно, если происходит реализация предмета залога, то рентополучатель лишается жилья, что, естественно, противоречит его интересам. Рентное правоотношение является односторонне обязывающим, поэтому обязанности по договору лежат только на плательщике ренты, корреспондируют этим обязанностям права, которыми обладает получатель ренты. Получатель ренты имеет право требовать взамен переданного имущества выплаты ренты в определенной денежной сумме или предоставления содержания в иной форме. По договору пожизненной ренты получатель ренты имеет право требовать выплаты ренты только в денежной форме, по договору же пожизненного содержания с иждивением плательщик ренты имеет право требовать обеспечения его потребностей в жилье, питании, одежде. В соответствии со ст. 588 ГК РФ за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты, предусмотренные ст. 395 ГК РФ, если иной размер не установлен договором ренты. В данном случае, думается, что уплата процентов должна рассматриваться как мера ответственности, а не как плата за пользование денежными средствами (как при договоре займа), поскольку в ст. 588 ГК говорится именно о просрочке исполнения денежного обязательства. |