|
проверить, не осталось ли каких-либо обязательств или неизвестных продавцу других владельцев, имеющих какие-то права на этот объект.1 Эта система требует больших расходов на юристов, на страхование, на частную регистрацию большого количества документов о праве собственности. В случае, если впоследствии возникнут какие-либо неожиданности (например, если выяснится, что 10 лет назад этот участок был заложен и по нему не выплачен долг, ответственность будет нести страховая фирма. Вторая система регистрации прав на недвижимость это система, где права на собственность гарантируются государством. Здесь земельные участки и объекты недвижимости подлежат регистрации в кадастре. Все владельцы перечисляются в хронологическом порядке с момента регистрации объекта недвижимости. Таким образом, вся история собственников участка находится в государственных регистрационных книгах. Регистрирующий орган от лица государства гарантирует надежность, правильность и доступность этой регистрации. С такого рода информацией за небольшую плату может ознакомиться каждый желающий, любой потенциальный инвестор. В случае возникновения каких-либо проблем или выявления ошибок в регистрации именно государство, бюджет несут всю ответственность по этим ошибкам, компенсируя ущерб собственнику. Такая система несравненно более оперативна, гораздо проще. Дешевле, чем система регистрации сделок. Здесь не надо держать “армию” юристов, тратиться на страховку в специальных частных компаниях. Главное же такая система более надежна. См.: Джон Симеон и Ян-Хендрик Ревер “Типовой закон ЕБРР об операциях с обеспечением, Всемирный банк, Вашингтон 1994 181 |
145 Регистрация ипотеки Недвижимость земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (ст. 131 ГК РФ). В мире существует две системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Первая характерна для большинства штатов Соединенных Штатов Америки и ряда других стран и как главный элемент включает в себя регистрацию сделок. Передача права собственности осуществляется по договору между прежним и новым владельцем. Регистрация договора не обязательна. В обязанность прежнего владельца входит подтвердить легитимность, обоснованность его прав на участок. Новый владелец заинтересован в том, чтобы после оформления сделки его права были максимально гарантированы. Для этого он до покупки нанимает специальную страховую юридическую фирму, которая прослеживает всю историю собственности на этот участок или объект недвижимости на историческую “глубину” до 70 лет, с тем чтобы проверить, не осталось ли каких-либо обязательств или неизвестных продавцу других владельцев, имеющих какие-то права на этот объект. Эта система требует больших расходов на юристов, на страхование, на частную регистрацию большого количества документов о праве собственности. В случае, если впоследствии возникнут какие-либо неожиданности (например, если выяснится, что 10 лет назад этот участок был заложен и по нему не выплачен долг), ответственность будет нести страховая фирма. Вторая система регистрации прав на недвижимость это система, где права на собственность гарантируются государством. земельные участки и объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в кадастре, основании перечисленных в титуле сведений точно знает свои права по использованию объекта, по изменению использования, поI■ 7 продаже, по залогу, сервитутам и т.д. Все владельцы перечисляются в хронологической последовательности с момента регистрации объекта недвижимости. Таким образом, вся история собственников участка находится в государственных регистрационных книгах. Регистрирующий орган от лица государства гарантирует правильность, надежность и доступность этой регистрации. С такого рода информацией за небольшую плату может ознакомиться каждый желающий, любой потенциальный инвестор. В случае возникновения каких-либо проблем или выявления ошибок в регистрации именно государство, бюджет несут всю по этим ошибкам, компенсируя ущерб собственнику. Такая система несравненно более оперативна, гораздо проще, дешевле, чем система регистрации сделок. Здесь не и ________ W надо держать армию юристов, тратиться на страховку в специальных частных компаниях. Главное же такая система более надежна. Это доказывает такое любопытное сравнение: в США, где существует система регистрации сделок, ежегодно на страхование титула при покупке недвижимости тратятся сотни тысяч долларов своего рода плата за гарантию от риска ошибок при регистрации. В Новой Зеландии, где действует система регистрации прав и создан специальный государственный гарантийный фонд, за несколько |