|
Это доказывает такое любопытное сравнение: В США, где ь существует система регистрации сделок, ежегодно на страхование титула при покупке недвижимости тратятся сотни тысяч долларов своего рода плата за гарантию от риска ошибок при регистрации. В Новой Зеландии, где действует система регистрации прав и создан специальный государственный гарантийный фонд, за несколько десятилетий из него пострадавшим от совершения при регистрации ошибок выплачено ... четыреста долларов.1 Делались попытки комбинации двух описанных систем регистрации. Однако эти системы принципиально несовместимы: нельзя делить ответственность за ошибки в регистрации (а также за злоупотребления) между частным сектором и государством. Ведь известно: где много, ответственных, там спросить бывает не с кого. В Таджикистане с регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней до последнего времени складывалась совершенно уникальная ситуация. Она представляла из себя смесь двух описанных систем и совершенно не гарантировала какой-либо надежности для собственника. Отличительная черта нашей системы большое количество регистрирующих органов: земля регистрируется в комитете по землеустройству, здания в Госкомимуществе, жилые квартиры в МБТИ. Согласно пункта 1 статьи 143 ГК Республики Таджикистан права собственности и другие вещные права и недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции. Однако, в статье 7 проекта Закона Республики Таджикистан «О государственной регистрации прав на недвижимое См.: Общие принципы современного Закона об операциях с обеспечением//ЕБРР, 1998 182 |
145 Регистрация ипотеки Недвижимость земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК РФ). Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничение этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (ст. 131 ГК РФ). В мире существует две системы регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Первая характерна для большинства штатов Соединенных Штатов Америки и ряда других стран и как главный элемент включает в себя регистрацию сделок. Передача права собственности осуществляется по договору между прежним и новым владельцем. Регистрация договора не обязательна. В обязанность прежнего владельца входит подтвердить легитимность, обоснованность его прав на участок. Новый владелец заинтересован в том, чтобы после оформления сделки его права были максимально гарантированы. Для этого он до покупки нанимает специальную страховую юридическую фирму, которая прослеживает всю историю собственности на этот участок или объект недвижимости на историческую “глубину” до 70 лет, с тем чтобы проверить, не осталось ли каких-либо обязательств или неизвестных продавцу других владельцев, имеющих какие-то права на этот объект. Эта система требует больших расходов на юристов, на страхование, на частную регистрацию большого количества документов о праве собственности. В случае, если впоследствии возникнут какие-либо неожиданности (например, если выяснится, что 10 лет назад этот участок был заложен и по нему не выплачен долг), ответственность будет нести страховая фирма. Вторая система регистрации прав на недвижимость это система, где права на собственность гарантируются государством. земельные участки и объекты недвижимости подлежат государственной регистрации в кадастре, основании перечисленных в титуле сведений точно знает свои права по использованию объекта, по изменению использования, поI■ 7 продаже, по залогу, сервитутам и т.д. Все владельцы перечисляются в хронологической последовательности с момента регистрации объекта недвижимости. Таким образом, вся история собственников участка находится в государственных регистрационных книгах. Регистрирующий орган от лица государства гарантирует правильность, надежность и доступность этой регистрации. С такого рода информацией за небольшую плату может ознакомиться каждый желающий, любой потенциальный инвестор. В случае возникновения каких-либо проблем или выявления ошибок в регистрации именно государство, бюджет несут всю по этим ошибкам, компенсируя ущерб собственнику. Такая система несравненно более оперативна, гораздо проще, дешевле, чем система регистрации сделок. Здесь не и ________ W надо держать армию юристов, тратиться на страховку в специальных частных компаниях. Главное же такая система более надежна. Это доказывает такое любопытное сравнение: в США, где существует система регистрации сделок, ежегодно на страхование титула при покупке недвижимости тратятся сотни тысяч долларов своего рода плата за гарантию от риска ошибок при регистрации. В Новой Зеландии, где действует система регистрации прав и создан специальный государственный гарантийный фонд, за несколько 147 десятилетий из него пострадавшим от совершения при регистрации ошибок выплачено...четыреста долларов. Делались попытки комбинации двух описанных систем регистрации. Однако эти системы принципиально несовместимы: нельзя делить ответственность за ошибки в регистрации (а также за злоупотребления) между частным сектором и государством. Ведь известно: где много ответственных, там спросить бывает не с кого. В нашей стране с регистрацией прав на недвижимость и сделок с ней до последнего времени складывалась совершенно уникальная ситуация. Она представляла из себя смесь двух описанных систем, и совершенно не гарантировала какой-либо надежности для собственника. Отличительная черта нашей системы большое количество регистрирующих органов: земля регистрируется в комитете по землеустройству, здания в БТИ, жилые квартиры частично в БТИ, частично в специально созданных комитетах по жилищным вопросам. При этом, если ситуацию с первичной регистрацией можно было назвать относительно благополучной, то регистрация вторичных сделок совершенно не гарантировала каких-либо прав будущему владельцу. Например, первичную регистрацию собственности на квартиру проводило БТИ, после этого квартира могла быть многократно перепродана и каждая сделка должна была быть оформлена у нотариуса, который следил только за законностью сделки, но никак не отвечал за то, есть ли на собственности какие-либо ограничения (обременения), связанные с правами третьих лиц. Регистрацию залога недвижимости также осуществляли различные государственные органы: залог жилых зданий и домов территориальные БТИ, залог квартир территориальные органы управления муниципальным жильем, залог предприятий и их структурных подразделений органы, осуществляющие государственную регистрацию предприятий. |