|
61 характеристикам для городов, существенно различающихся по численности, промышленному потенциалу, уровню доходов в них населения. Более сложной является процедура построения интервала, характеризующего пересечение мнений экспертов». Как указывает А.А.Марчук (2007) «наиболее часто (в рамках финансовой санации активов предприятия-банкрота) оценщику приходится сталкиваться с незнанием методики определения прогнозного дохода от сдачи в аренду остающихся в собственности обанкротившейся фирмы производственных и офисных площадей. При этом размер недозагрузки объектов офисно-торгового назначения и производственно-коммерческого назначения при сдаче помещений в аренду один из наиболее важных параметров, влияющих на результаты оценки по доходному подходу. Опрос экспертов показал, что мнения различных Оценщиков и соответственно предложенные ими интервальные оценки относительно степени недозагрузки существенно различаются для различных типов коммерческой недвижимости. При этом внутри каждой группы коммерческих объектов показания Оценщиков оказались достаточно близкими, что подтверждают достаточно узкие интервалы, поддержанные для каждого класса объектов безусловным большинством респондентов, что отражено в таблице 6. Таблица 6. Интервал значений маркетинговой экспертной оценки процента недозагрузки объектов недвижимости (по материалам А.А.Марчука, 2007). Показатель Мин. значение Макс. значение Процент недозагрузки офисно-торговых объектов класса С и ниже в условиях спада производства в России. 20% 25% Процент недозагрузки производственно-складских объектов. 10% 15% Обсуждая данные таблицы 6, её автор указывает, что «оценщик в рамках сравнительного подхода в подавляющем большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией по предложениям, которые |
25 вероятностью (которую в этом случае называют доверительной) находится значение оцениваемого параметра. 5. Принципиальным является обеспечение достаточно узкого интервала значений, с которым согласно большинство участников экспертного опроса. При этом доля участников, мнения которых совпадают в пределах полученного интервала, может рассматриваться как достоверность утверждения о том, что по мнению оценщиков данная характеристика лежит в обозначенном интервале». Как пишет А.И.Орлов (2004) «конкретная цель обработки данных и учет последующего использования итоговых результатов диктует выбор того или иного метода. В данной работе использовалась двухэтапная процедура обработки. Сначала выполнялось объединение интервалов по данным, относящимся к каждому городу, затем формировались интервальные оценки, как пересечение полученных интервалов. Объединенные интервалы по данным, относящимся к городам, использовались для проверки того, имеется ли значимое различие по этим характеристикам для городов, существенно различающихся по численности, промышленному потенциалу, уровню доходов в них населения. Более сложной является процедура построения интервала, характеризующего пересечение мнений экспертов. Поясним схему расчета таких интервалов на упрощенном примере. Допустим по данным опроса 4-х экспертов имеем 4 интервала, характеризующие мнение этих экспертов относительно некоторого параметра: [3-6], [4-8], [5-9], [4-8]. В этом случае в качестве итогового интервала разумно принять, пересечение этих интервалов: [5-6]. В этих случаях мы имели бы "консенсусный" интервал, который бы отражал согласованное мнение всех 4-х участвующих в опросе экспертов. Ситуация в корне меняется, если у нас в дополнение к указанным имеется 5-й интервал: [78], отражающий мнение 5-го участника опроса. В данном же случае мы не можем получить "консенсусный" интервал, и вынуждены ограни 27 стандартных (типовых) ситуациях. При этом следует понимать, что по опыту участвующих в опросе оценщиков встречались и ситуации, когда значения недозагрузки были отличны от этих». Как указывает А.А.Марчук (2007) «наиболее часто (в рамках финансовой санации активов предприятия-банкрота) оценщику приходится сталкиваться с не• ' . * . • • знанием методики определения прогнозного дохода от сдачи в аренду остающихся, в собственности обанкротившейся фирмы производственных и офисных площадей; При* этом размер недозагрузки объектов офисно-торгового назначения и производственно-коммерческого назначения-при сдаче помещений в аренду один из наиболее важных параметров, влияющих на результаты, оценки по доходному подходу. Опрос экспертов показал, что мнения» различных Оценщиков:и: соответственно предложенные ими интервальные оценки относительно степени^ недозагрузки существенно различаются дляфазличных типов коммерческой недвижимости. При-этомвнутри: каждой группьгкоммерческих объектов; показания Оценщиков, оказались: достаточно близкими, что. подтверждают достаточно узкие; интервалы,, поддержанные для» каждого класса. объектов безусловным: большинством-' респондентов, что*’ отражено' в таблице!. Таблица 1. Интервал значений'коллективной экспертной оценки процента: недозагрузки коммерческих объектов недвижимости (AlAiМарчук, 2007). Показатель Мин; значение Макс. значение Процент недозагрузки (офисно-торговых объектов класса С и ниже) 20% 25% ^Процент недозагрузки (производственно-с1сладских объектов)* 10%~ 15% Обсуждая, данные таблицы. 1, её автор-указывает, что «оценщик в рамках сравнительного подхода в подавляющем^ большинстве случаев не имеет возможности использовать данные по реальным сделкам, а вынужден ограничиться информацией-по предложениям, которые обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, |