|
62 обычно достаточно полно представлены в соответствующих источниках. В этом случае, чтобы устранить систематическую составляющую погрешности, обычно используется понижающая процентная поправка. Здесь хотелось бы отметить, что мы не считаем такой подход единственно верным. Нам представляется, что не менее обоснованной является методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены сделки. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2). По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Тем не менее, подход, основанный на использовании процентных поправок к ценам предложений, имеет право на жизнь. Более того, он получил наибольшее практическое применение, и потому проблема определения корректных поправок остается актуальной». Как отмечает АЛ. Оверчук (2010) «для каждого объекта недвижимости имеется свой набор факторов снижения рыночной стоимости по причине изменения внешних условий, которое может трактоваться, как внешнее (экономическое) устаревание. При этом, однако, падение цен на рынке недвижимости, обусловленное развитием кризиса, можно рассматривать как внешнее устаревание, характерное для всех объектов недвижимости. Здесь хотелось бы отметить, что среди Оценщиков нет единого мнения относительно того, в каких случаях снижение ры |
28 обычно используется понижающая процентная поправка. Здесь хотелось бы отметить, что мы не считаем такой подход единственно верным. Нам представляется, что не менее обоснованной является методика, суть которой состоит в использовании наименьших значений из выборки по ценам предложений в качестве наиболее вероятной цены сделки. Такой подход в большей степени отвечает одному из фундаментальных принципов, который предполагает, что в процессе торгов на рынке стороны сделки действуют разумно, исходя из своих экономических интересов. При этом разумность действий сторон сделки означает, что цена сделки является «наибольшей из достижимых по разумным соображениям цен для продавца и наименьшей из достижимых по разумным соображениям цен для покупателя» (ФСО-2). По существу при таком подходе значение скидки определяется разностью между средним значением цен предложений сопоставимых объектов (после соответствующих корректировок) и наименьшей ценой предложения. Тем не менее, подход, основанный на использовании процентных поправок к ценам предложений, имеет право на жизнь. Более того, он получил наибольшее практическое применение, и потому проблема определения корректных поправок остается актуальной». Как отмечалось выше, наиболее полное исследование, связанное с получением коллективного экспертного мнения относительно таких поправок, выполнено А.А. Марчуком и Е.А. Бутовой (2006).Проведенное исследование также направлено на определение поправок на уторгование и отличается от цитируемого по позициям, которые были сформулированы ранее. Экспертные оценки были получены Л.А.Лейфером и М.Д.Гришиной (2010) отдельно для цен продажи и арендных ставок по 2-м группам объектов: • торгово-офисные объекты; • производственно-складские объекты. 31 по причине изменения внешних условий, которое может трактоваться, как внешнее (экономическое) устаревание. При этом, однако, падение цен на рынке недвижимости, обусловленное развитием кризиса, можно рассматривать как внешнее устаревание, характерное для всех объектов недвижимости. Здесь хотелось бы отметить, что среди Оценщиков нет единого мнения относительно того, в каких случаях снижение рыночной стоимости из-за изменения внешних факторов (и, в частности, из-за последствий кризиса^ можно понимать как внешнее устаревание. Не включаясь в дискуссию о правомерности использования данного термина в этом случае, отмечу только, что эффект общего снижения рыночной стоимости на рынке недвижимости, автоматически учитываемый в рамках сравнительного и доходного подходов, должен быть также учтен при реализации затратного подхода. Другими словами, длятого, чтобы оценка по затратному подходу приближалась. к рыночной стоимости, следует сделать соответствующую понижательную поправку, которой уместна придать смысл внешнего устаревания. Поэтому в процессе данного экспертного опроса было определено» коллективное экспертное мнение относительно^величины такого снижения. Результаты обработки индивидуальных оценок, предложенных экспертами; представлены в таблице 4». Таблица 4. Интервал значений коллективной экспертной оценки показателя внешнего износа, обусловленного кризисом* (на сколько у шиш цепы офисноторговых объектов по > отношению к докризисному уровню 2008 г,) (по материилам Л .J1.0 вер чука ,2 010). > ? Показатель Мин; значение Макс. значение i Внешний износ, обусловленный кризисом (на сколько упали X цены офисно-торговых объектов по отношению к докризис25% 30% т \ ному уровню (2 кв. 2008 г.)) t Внешний износ, обусловленный кризисом (на сколько упали ! цены производственно-складских объектов по отношению к 25% 30% У докризисному уровню (2 кв. 2008 г.)) Обсуждая данные таблицы 4, её втор пишет, что «ожидаемый участниками рынка темп роста цен и арендных ставок на недвижимость отно |