|
63 ночной стоимости из-за изменения внешних факторов (и, в частности, из-за последствий кризиса) можно понимать как внешнее устаревание. Не включаясь в дискуссию о правомерности использования данного термина в этом случае, отмечу только, что эффект общего снижения рыночной стоимости на рынке недвижимости, автоматически учитываемый в рамках сравнительного и доходного подходов, должен быть также учтен при реализации затратного подхода. Другими словами, для того, чтобы оценка по затратному подходу приближалась к рыночной стоимости, следует сделать соответствующую понижательную поправку, которой уместно придать смысл внешнего устаревания. Поэтому в процессе данного экспертного опроса было определено экспертное мнение относительно величины такого снижения. Последнее является экономической сутью изучаемых маркетинговых программ оценки недвижимости». Таблица 7. Интервал значений коллективной экспертной оценки показателя внешнего износа, обусловленного кризисом (на сколько упали цены офисноторговых объектов по отношению к докризисному уровню 2008 года.) По материалам Л .Л. О вер чука,2010. Показатель Мин. значение Макс. значение Внешний износ, обусловленный кризисом (на сколько упали цены офисно-торговых объектов по отношению к докризисному уровню 2008 года). 25% 30% Внешний износ, обусловленный кризисом (на сколько упали цены производственно-складских объектов по отношению к докризисному уровню 2008 года.) 18% 34% Обсуждая данные таблицы 7, её автор пишет, что «ожидаемый участниками рынка темп роста цен и арендных ставок на недвижимость относится к характеристикам рынка, которые как в России, так и в Европе не просто трудно, а в принципе невозможно определить расчетным путем, опираясь только на рыночную статистику. При этом, разработчики данного проекта исходят из того, что никто не может точно знать, как на самом деле будет развиваться рынок недвижимости |
31 по причине изменения внешних условий, которое может трактоваться, как внешнее (экономическое) устаревание. При этом, однако, падение цен на рынке недвижимости, обусловленное развитием кризиса, можно рассматривать как внешнее устаревание, характерное для всех объектов недвижимости. Здесь хотелось бы отметить, что среди Оценщиков нет единого мнения относительно того, в каких случаях снижение рыночной стоимости из-за изменения внешних факторов (и, в частности, из-за последствий кризиса^ можно понимать как внешнее устаревание. Не включаясь в дискуссию о правомерности использования данного термина в этом случае, отмечу только, что эффект общего снижения рыночной стоимости на рынке недвижимости, автоматически учитываемый в рамках сравнительного и доходного подходов, должен быть также учтен при реализации затратного подхода. Другими словами, длятого, чтобы оценка по затратному подходу приближалась. к рыночной стоимости, следует сделать соответствующую понижательную поправку, которой уместна придать смысл внешнего устаревания. Поэтому в процессе данного экспертного опроса было определено» коллективное экспертное мнение относительно^величины такого снижения. Результаты обработки индивидуальных оценок, предложенных экспертами; представлены в таблице 4». Таблица 4. Интервал значений коллективной экспертной оценки показателя внешнего износа, обусловленного кризисом* (на сколько у шиш цепы офисноторговых объектов по > отношению к докризисному уровню 2008 г,) (по материилам Л .J1.0 вер чука ,2 010). > ? Показатель Мин; значение Макс. значение i Внешний износ, обусловленный кризисом (на сколько упали X цены офисно-торговых объектов по отношению к докризис25% 30% т \ ному уровню (2 кв. 2008 г.)) t Внешний износ, обусловленный кризисом (на сколько упали ! цены производственно-складских объектов по отношению к 25% 30% У докризисному уровню (2 кв. 2008 г.)) Обсуждая данные таблицы 4, её втор пишет, что «ожидаемый участниками рынка темп роста цен и арендных ставок на недвижимость отно 32 сится к характеристикам рынка, которые не просто трудно, а в принципе невозможно определить расчетным путем, опираясь на рыночную статистику. При этом разработчики данного проекта исходят из того, что никто не может точно знать, как на самом деле будет развиваться рынок в дальнейшем. Однако рыночная стоимость объекта на текущий момент как раз и определяется тем, что об этом «думает» рынок сегодня. Это значит, что для корректной оценки рыночной стоимости Оценщику нужно правильно «угадать» ожидания участников рынка в отношении того, как будут меняться арендные ставки, какова ожидаемая траектория цен недвижимости в обозримом будущем и т.п. Поэтому мнение каждого Оценщика, который не только фиксирует текущее состояние цен на рынке, но и оказывает на них влияние своими оценками, чрезвычайно важно для определения общего настроения и ожиданий на рынке. При наличии достаточного количества информации представляется возможным получить корректные оценки параметров, отражающих общие представления участников рынка о его дальнейшем развитии». Поэтому эксперты, в роли которых выступали практикующие оценщики, представляя свои личные ожидания на будущее развитие рынка недвижимости, в наибольшей степени несут информацию о том, каким видится рынок недвижимости его основным участникам (таблица 5). Таблица 5. Расширенный интервал допустимых ожидаемых значений среднегодового роста (+) или падения (-) цеп на недвижимость в течение ближайшего года (3 кв. 2009 г.-3 кв. 2010 г.) Версия Л.АЛейфера и М.Д.Гришиной (2010). Показатель Мин. значение Макс. значение Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (-) цен на офисно-торговую недвижимость (3 кв. 2009 г.-З кв.2010 г.) -10% 5% Ожидаемый среднегодовой рост (-г) или падение (-) цен на производственно-складскую недвижимость (3 кв.2009 г3 кв.2010 г.) -10% 5% Ожидаемый среднегодовой рост (+) или падение (-) цен на жилую недвижимость (3 кв. 2009 г . З кв. 2010 г.) -5% 10% Как отмечают авторы таблицы 5, «индивидуальные оценки поправочных коэффициентов были представлены экспертами в традиционной I t |