|
повышению стоимости недвижимости, таким образом увеличивая уровень доходов в местный бюджет. Зонирование это инструмент правовой и административной деятельности. Так, в США зонирование утверждается конституционной властью, предоставленной государственным органам (и выполняется городами и округами каждого штата) с тем, чтобы обеспечить наличие в законодательстве положений но здравоохранению, безопасности и социальной защите граждан. Позитивный опыт внедрения механизма зонирования городской территории состоит в следующем: 1. Информация юридического характера стала открытой и доступной для всех заинтересованных лиц, включая инвесторов. 2. Существенно повысился уровень исполнения градостроительной дисциплины. 3. Активизировалась позиция граждан по вопросам градорегулирования, которые теперь они имеют возможность принимать участие в общественных слушаниях, а администрация обязана такие слушания проводить. 4. Упростился порядок предоставления инвесторам земельных участков для строительства, вследствие чего они имею т и реализуют возможность приобретать права долгосрочного владения земельными участками до начала строительства, а не после, как было прежде. 5. Повысилась доля выплат в городские бюджеты от продажи права аренды земельных участков инвесторам. Зонирование подготавливает правовые основания для градорегулирующей деятельности и тем самым помогает решать проблемы двух основных групп субъектов этой деятельности городов как социально-экономических и административных образований, а также 104 |
движимости, оно также оказывает влияние на налог на недвижимость и поэтому должно учитываться при оценке недвижимости в целях налогообложения и установления арендной платы. Неправильное зонирование приводит к несоответствию планирования, инвестиционной политики и налогообложения недвижимости. Это может привести к неэффективному использованию земельных ресурсов, снижению стоимости недвижимости и снижению уровня бюджетных поступлений с налога на недвижимость. Правильное и соответствующим образом установленное зонирование способствует повышению стоимости недвижимости, таким образом увеличивая уровень доходов в местный бюджет. Зонирование это инструмент правовой и административной деятельности. Так, в США зонирование утверждается конституционной властью, предоставленной государственным органам (и выполняется городами и округами каждого штата) с тем, чтобы обеспечить наличие в законодательстве положений по здравоохранению, безопасности и социальной защите граждан. Поскольку процесс зонирования затрагивает все населенные пункты страны, они имеют возможность наблюдать за этим процессом и приспосабливаться к нему. Местные жители могут посещать открытые слушания по процессу зонирования. Процесс зонирования городской территории предполагает искусственное повышение платы за землю в различных частях города для привлечения внимания к той части территории, которая требует инвестирования. Города начали реализовывать целенаправленную политику в этом направлении. Значимость развитой городской инфраструктуры для ценности конкретной городской территории очень велика. Поэтому принятие решений о создании тех или иных инфраструктурных решений, — без сомнения, политический процесс. Осознание важности такого рода политического вмешательства привело к формированию политэкономического подхода, изучению использования городского пространства. 94 1. Информация юридического характера стала открытой и доступной для всех заинтересованных лиц, включая инвесторов. 2. Существенно повысился уровень исполнения градостроительной дисциплины. 3. Активизировалась позиция граждан по вопросам градорегулирования, которые теперь они имеют возможность принимать участие в общественных слушаниях, а администрация обязанатакие слушания проводить. 4. Упростился порядок предоставления инвесторам земельных участков для строительства, вследствие чего они имеют и реализуют возможность приобретать права долгосрочного владения земельными участками до начала строительства, а не после, как было прежде. 5. Повысилась доля выплат в городские бюджеты от продажи права аренды земельных участков инвесторам. При начальном зонировании территория г. Таганрога разделена на 8 зон градостроительной и экономической ценности. Установление границ зон и коэффициентов дифференциации проводилось экспертным путем при помощи балльной методики оценки, при этом учитывался опыт других городов. Границы зон были уточнены в соответствии с градостроительными требованиями с учетом административного деления и так, чтобы границы зон проходили по землям общего пользования. Опыт показывает, что в настоящее время размеры платы за землю не позволяют вести не только расширенное, но и простое воспроизводство городской инфраструктуры. Сложившаяся ситуация может в конечном итоге привести к тому, что город не сможет выполнять свои функции по обеспечению жизнедеятельности предприятий и городского населения. В изменившихся экономических условиях и с учетом формирования рынка земли встала необходимость уточнить и улучшить экономическое зонирование города на основе дифференциации стоимости земли. Работа по совершенствованию зонирования города была разделена на две составляющих части. Первая часть работы заключалась в том, чтобы уве97 Усовершенствованное зонирование городской территории по ее функциональному назначению по г. Таганрогу с 8-ми оценочных зон до 18-ти согласно расчетам позволяет повысить собираемость платежей за землю с 13 до 65 млн. рублей (табл. 11). 99 Таблица 11 Сумма начисленного земельного налога по зонам г. Таганрога (2002 г.), тыс. руб. № п.п. Показатели Юридические лица Физические лица Итого 1 Сумма начисленного налога в расчете на год по 8-ми зонам 18,6 1,6 20,2 2 Сумма начисленного налога в расчете на год по 18-ти зонам 60,5 4,8 65,3 3 Собираемость налогов при 8-ми зонах при 18-ти зонах 13,0 33,4 Кроме того, зонирование подготавливает правовые основания для градорегулирующей деятельности и тем самым помогает решать проблемы двух основных групп субъектов этой деятельности: • городов как социально-экономических и административных образований; • частных лиц и организаций, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости. Решение проблем городов посредством зонирования имеет свои особенности. Во-первых, зонирование как таковое проблем не решает, а подготавливает необходимые юридические, экономические, градостроительные и экологические условия для того, чтобы эти проблемы решались посредством действий, масштабы и характер которых предопределены зонированием. Вовторых, зонирование предопределяет решение проблем в определенном направлении путем ограничения одних действий и разрешения, инициирования |