|
частных лиц и организаций, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости. Решение проблем городов посредством зонирования имеет свои особенности. Во-первых, зонирование как таковое проблем не решает, а подготавливает необходимые юридические условия для того, чтобы эти проблемы решались посредством действий, масштабы и характер которых предопределены зонированием. Во-вторых, зонирование предопределяет решение проблем в определенном направлении путем ограничения одних действий и разрешения, инициирования других. В третьих, зонирование само но себе не гарантирует, что предусмотренные им действия состоятся автоматически (без приложения со стороны города и частных лиц определенных усилий), но зонирование гарантирует, что не предусмотренные им действия не состоятся, блокируя заведомо нежелательные направления развития города и негативные последствия, которые они могут вызвать. В четвертых, зонирование помогает решать проблемы города посредством усилий и финансовых средств частных лиц инвесторов, застройщиков. Зонирование, определяя характер использования, устанавливает ее ценность и стоимость не только на текущий момент, но и на будущее. Поскольку использование результатов зонирования гарантировано соответствующим нормативным актом, то реальная стоимость земли начинает последовательно осознаваться и воплощаться в реальных оценках при совершении операций с недвижимостью. Осознание реальной стоимости городской земли побуждает формировать местные бюджеты на основе ежегодного снятия части этой стоимости в виде фиксированного процента. Города получают стабильный внутренний источник финансовых поступлений для нужд развития, основанный на налогообложении недвижимости по ее реальной рыночной стоимости. 105 |
Усовершенствованное зонирование городской территории по ее функциональному назначению по г. Таганрогу с 8-ми оценочных зон до 18-ти согласно расчетам позволяет повысить собираемость платежей за землю с 13 до 65 млн. рублей (табл. 11). 99 Таблица 11 Сумма начисленного земельного налога по зонам г. Таганрога (2002 г.), тыс. руб. № п.п. Показатели Юридические лица Физические лица Итого 1 Сумма начисленного налога в расчете на год по 8-ми зонам 18,6 1,6 20,2 2 Сумма начисленного налога в расчете на год по 18-ти зонам 60,5 4,8 65,3 3 Собираемость налогов при 8-ми зонах при 18-ти зонах 13,0 33,4 Кроме того, зонирование подготавливает правовые основания для градорегулирующей деятельности и тем самым помогает решать проблемы двух основных групп субъектов этой деятельности: • городов как социально-экономических и административных образований; • частных лиц и организаций, приобретающих и обустраивающих отдельные объекты недвижимости. Решение проблем городов посредством зонирования имеет свои особенности. Во-первых, зонирование как таковое проблем не решает, а подготавливает необходимые юридические, экономические, градостроительные и экологические условия для того, чтобы эти проблемы решались посредством действий, масштабы и характер которых предопределены зонированием. Вовторых, зонирование предопределяет решение проблем в определенном направлении путем ограничения одних действий и разрешения, инициирования других. В третьих, зонирование само по себе не гарантирует, что предусмотренные им действия состоятся автоматически (без приложения со стороны города и частных лиц определенных усилий), но зонирование гарантирует, что не предусмотренные им действия не состоятся, блокируя заведомо нежелательные направления развития города и негативные последствия, которые они могут вызвать. В четвертых, зонирование помогает решать проблемы города посредством усилий и финансовых средств частных лиц инвесторов, застройщиков. В пятых, зонирование помогает решать вопросы оценки стоимости земли и недвижимости с учетом создания системы налогообложения. Проблемы развития городов, которые зонирование помогает решать, могут быть объединены в три основные группы:45 • проблемы финансовых ресурсов развития; • проблемы качества среды проживания; • проблемы пространственных ресурсов развития. Главный внутренний ресурс потенциального развития городов это земля. Зонирование, определяя характер использования, устанавливает ее ценность и стоимость не только на текущий момент, но и на будущее. Поскольку использование результатов зонирования гарантировано соответствующим нормативным актом, то реальная стоимость земли начинает последовательно осознаваться и воплощаться в реальных оценках при совершении операций с недвижимостью. Осознание реальной стоимости городской земли побуждает формировать местные бюджеты на основе ежегодного снятия части этой стоимости в виде фиксированного процента. Города получают стабильный внутренний источник финансовых поступлений для нужд развития, основанный на налогообложении недвижимости по ее реальной рыночной стоимости. 100 45Лфанасьева Т., Трутнев Э., Валетга Б. Правовое зонирование города. М., Международный Институт Правовой Экономики. 1997. С. 18. |