|
Принципы оценки недвижимости могут быть объединены в следующие четыре группы:47 1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. 2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями. 3. Принципы, связанные с рыночной средой. 4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования. Все эти принципы взаимосвязаны между собой. При анализе недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов, однако следует отметить, что они применимы не к каждой оценочной задаче в силу несовершенства рынка недвижимости и нерационального поведения его участников. Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают: • принцип полезности, т. е. способности недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени; • принцип замещения, подразумевающий, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью; • принцип ожидания, основанный на установлении текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения собственностью. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями включают: 1) принцип остаточной продуктивности, измеряемой как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство, и подразумевающий, что земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, 132 47Фридман Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., Дело. 1995. С. 12. |
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. 2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями. 3. Принципы, связанные с рыночной средой. 4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования. Все эти принципы взаимосвязаны между собой. При анализе недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов, однако следует отметить, что они применимы не к каждой оценочной задаче в силу несовершенства рынка недвижимости и нерационального поведения его участников. Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают: • принцип полезности, т. е. способности недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени; • принцип замещения, подразумевающий, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью; • принцип ожидания, основанный на установлении текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут' быть получены в будущем от владения собственностью. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями включают: • принцип остаточной продуктивности, измеряемой как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство, и подразумевающий, что земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий; • принцип возрастающих и уменьшающихся доходов, гласящий, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства 63 33Фридман Д., Ордуэй H. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., Дело. 1995. С. 12. |