|
удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий; 2) принцип возрастающих и уменьшающихся доходов, гласящий, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющ ими темпами до тех нор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы; 3) принцип сбалансированности, согласно которому любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли; 4) принцип экономической величины, под которой понимается количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении; 5) принцип экономического разделения, имеющий место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта. Принципы, связанные с рыночной средой включают: • принцип определения зависимости, в соответствие с которым стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения; • принцип соответствия, определяющий в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка; 133 |
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя. 2. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями. 3. Принципы, связанные с рыночной средой. 4. Принципы наилучшего и наиболее эффективного использования. Все эти принципы взаимосвязаны между собой. При анализе недвижимости могут быть задействованы сразу несколько принципов, однако следует отметить, что они применимы не к каждой оценочной задаче в силу несовершенства рынка недвижимости и нерационального поведения его участников. Принципы, основанные на представлениях пользователя, включают: • принцип полезности, т. е. способности недвижимости удовлетворять потребности пользователя в данном месте и в течение данного периода времени; • принцип замещения, подразумевающий, что максимальная стоимость собственности определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретена другая собственность с эквивалентной полезностью; • принцип ожидания, основанный на установлении текущей стоимости доходов или других выгод, которые могут' быть получены в будущем от владения собственностью. Принципы, связанные с землей, зданиями и сооружениями включают: • принцип остаточной продуктивности, измеряемой как чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены затраты на труд, капитал и предпринимательство, и подразумевающий, что земля позволяет пользователю максимизировать выручку, минимизировать затраты, удовлетворять потребности в каких-либо удобствах или добиваться сочетания этих трех условий; • принцип возрастающих и уменьшающихся доходов, гласящий, что по мере добавления ресурсов к основным факторам производства 63 33Фридман Д., Ордуэй H. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. М., Дело. 1995. С. 12. чистые доходы будут увеличиваться растущими темпами вплоть до той точки, начиная с которой общие доходы хотя и растут, однако уже замедляющими темпами до тех пор, пока прирост стоимости не становится меньше, чем затраты на добавляемые ресурсы; • принцип сбалансированности, согласно которому любому типу землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли; • принцип экономической величины, под которой понимается количество земли, необходимое для достижения оптимального масштаба землепользования в соответствии с рыночными условиями в данном местоположении; • принцип экономического разделения, имеющий место, если права на недвижимую собственность могут быть разделены на два или более имущественных интереса, в результате чего возрастает общая стоимость объекта. Принципы, связанные с рыночной средой включают: • принцип определения зависимости, в соответствие с которым стоимость конкретного объекта недвижимости подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других объектов в районе его расположения; • принцип соответствия, определяющий в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли, отвечают потребностям и ожиданиям рынка; • принцип предложения и спроса, гласящий, что взаимодействие предложения и спроса определяют цены; • принцип конкуренции, подразумевающий, что когда прибыли на рынке превышают уровень, необходимый для оплаты факторов производства, на данном рынке обостряется конкуренция, что в свою очередь, приводит к снижению среднего уровня чистых доходов; 64 |