|
от него.49 На Западе и, в частности в СШ А, они довольно успешно применяются для взыскания компенсаций за вред, причиненный природным ресурсам, окружающей среде и здоровью людей. Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих па кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования, проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием «метода анализа иерархий». В существующих методиках оценки городской территории не учитывается очень большой круг важнейших характеристик окружающей среды. Так, например, в обычной процедуре роза ветров учитывается только в масштабе всего города и крупных его районов, однако, дифференциация территорий в отношении к ветровому режиму в крупных городах обычно весьма существенна. Однако, направления господствующих ветров определяют во многом уровень дискомфорта, сопряженного с силой ветра, его ролью в распространении аэрозольных взвесей, звука и дискомфортных запахов, мелкодисперсной пыли, насекомых и пыльцы растений. Характеристики инсоляции открытых пространств между постройками также не учитываются, тогда как при наличии менее 1/3 освещенной поверхности резко ухудшаются как возможности проветривания за счет естественной конвекции, так и возможности сбалансированного но составу озеленения. Являясь во многом производным от инсоляции и ветрового режима, состояние озеленения существеннейшим образом зависит от его видового состава и сортности. Вопрос, до настоящего времени пребывавший в ведении т. н. трестов зеленого строительства и в зависимости от сугубо любительского отношения жителей и низовой системы управления, 144 49Грибовский С. Б., Иванова Е. И., Львов Д. С., Медведева О. Е. Оценка стоимости недвижимости. М.: Интерреклама, 2003. С. 427. |
Экспертная оценка соотношения вклада ценообразующих факторов, влияющих на кадастровую стоимость земельных участков различного функционального использования, проводится на основе вопросника типовых анкет, анализ и обработка которых осуществляется с использованием «метода анализа иерархий». Для поселений со сложной планировочной структурой проводится дифференциация удельного показателя кадастровой стоимости земель с использованием коэффициентов градостроительной ценности территории (коэффициентов дифференциации). Такая экспертная градостроительная оценка подразумевает выполнение функционального, социального, экономического, экологического, инженерно-технического, эстетического анализов, которые определят набор факторов, влияющих на стоимость земли и связанной с ней недвижимости и являющихся составляющими оценочной модели на период оценки. Эти рекомендации предусматривают выполнение ряда последовательных взаимосвязанных действий:36 1. Разделение территории поселения на оценочные (планировочные) участки в целях необходимой и достаточной дифференциации её. 2. Установление состава факторов, формирующих стоимость земельных участков и количественных значений данных факторов. 3. Установление для каждого оценочного участка факторов влияния, наложение факторов на оценочный участок и уточнение границ последних. 4. Расчет суммарного значения коэффициента относительной ценности территории для каждого оценочного участка. 5. Оценка рыночной стоимости земли по тестовым оценочным участкам. 80 ^Прорвич В. А. Основы экономической оценки городских земель. М., Дело. 1998. С. 268. переносятся затем на всю территорию с использованием коэффициентов дифференциации. Общий недостаток большинства вышеотмеченных методик отсутствие анализа конкретной экономической ситуации, специфики источников финансирования, движения денежных потоков, системы отношений собственности, в том числе вновь создаваемой, взаимодействия макроэкономических интересов города в целом и микроэкономических интересов отдельных предприятий землепользователей различных форм собственности, а в итоге всего многообразия интересов жителей города. При этом часто не определен объект оценки, нет подробного анализа его характеристик и особенностей, В большинстве случаев земельный участок считается понятием геодезическим, неким пространственным базисом для размещения здания или сооружения, способного приносить доход исходя из принципа «наилучшего возможного использования». Во многом терминологические споры объясняются недостаточно детальной интерпретацией различных аспектов понятия «недвижимость», определенного Гражданским кодексом РФ, пробелами и противоречиями в действующей нормативной базе по землеустройству, градостроительству, бюджетному процессу. Многообразные экономические аспекты, позволяющие согласовать позиции сторон и найти объективные основы для решения спорных проблем, при этом не рассматриваются. В существующих методиках оценки городской территории не учитывается очень большой круг важнейших характеристик окружающей среды. Так, например, в обычной процедуре роза ветров учитывается только в масштабе всего города и крупных его районов, однако, дифференциация территорий в отношении к ветровому режиму в крупных городах обычно весьма существенна. Однако, направления господствующих ветров определяют во многом уровень дискомфорта, сопряженного с силой ветра, его ролью в распространении аэрозольных взвесей, звука и дискомфортных запахов, мелкодисперсной пыли, насекомых и пыльцы растений. 83 Характеристики инсоляции открытых пространств между постройками также не учитываются, тогда как при наличии менее 1/3 освещенной поверхности резко ухудшаются как возможности проветривания за счет естественной конвекции, так и возможности сбалансированного по составу озеленения. Являясь во многом производным от инсоляции и ветрового режима, состояние озеленения существеннейшим образом зависит от его видового состава и сортности. Вопрос, до настоящего времени пребывавший в ведении т. н. трестов зеленого строительства и в зависимости от сугубо любительского отношения жителей и низовой системы управления, нуждается в тщательном анализе по каждому конкретному месту (состав и качество открытого грунта, здоровье почвы, увлажнение и пр.). Наряду с соображениями комфорта, в том числе эстетического, вопрос качественного состава озеленения играет существенную роль в степени самоочистки воздуха, в том числе и от бактериальных загрязнителей, но также и в степени здоровья. Места и технология временного хранения бытового и производственного мусора окрестных жилых домов и учреждений один из ключевых вопросов, до последнего времени решаемый в системе неспециализированных квалификаций РЭУ и их аналогов. Естественно, полное и качественное решение этого вопроса возможно не ниже, чем на уровне города в целом и его административных районов (полигоны для вывоза, мусоросжигающие заводы, сегрегация и переработка и пр.), однако уровень конкретной территории и конкретного участка достаточно весом, чтобы входить в состав общего анализа комфортности. Доля территории открытого грунта и мера запыленности воздуха представляет собой важнейшую характеристику участка, но сейчас не входит в нормативную его оценку. Система и качество ливневого стока с открытых участков и доля пониженных зон, грозящих застойными лужами или заболачиванием также важнейшая характеристика участка, никогда не включавшаяся в его оценку и требующая микрогидрогеологического анализа в масштабе окружающей тер84 |