|
различных форм собственности, иными словами взаимодействие всех интересов на макрои микроуровнях. 11о это важно не только для развития рынка недвижимости. При планировании городского бюджета, особенно его расходной части, разработке стратегии развития города, градостроительства, управления системой земельных отношений, коммунальной реформой вопросы формирования и воспроизводства городского земельного капитала все большую актуальность. Здесь следует подчеркнуть, что администрация города в отношениях с землепользователями часто выступает не только как орган государственной власти и управления, но и как сторона в хозяйственной деятельности, имеющая свои коммерческие интересы, возможности и проблемы. Это создает специфические особенности в сфере управления земельной и иной недвижимостью, включая проблемы массовой и индивидуальной оценки, развития рыночных институтов при наличии сложного сочетания нескольких видов специализированной и неспециализированной собственности. Владелец недвижимости приобретает не только возможность получения доходов от коммерческого использования, но и серьезные обременения по расходам на сс содержание и воспроизводство. Даже сбалансировать доходы и расходы бывает очень непросто, тем более, когда речь идет о таком сложном объекте недвижимости, как городские земли. Поэтому основной целью экономической оценки городских земель в настоящее время и в сложившихся конкретных уровнях следует признать макроэкономический анализ структуры затрат на создание и воспроизводство земельной недвижимости, всей системы городских земель, включая инженерную, социальную и иные составляющие инфраструктуры. При этом важна не только общая оценка стоимости капитализированных в земельной недвижимости затрат из внебюджетных фондов, но и ее дифференциация по территории города, землям различного функционального назначения, административным образованиям, 147 |
Изъян известных подходов использование при оценке входящего в систему макроэкономики города сложного объекта недвижимости (городских земель) классического определения рыночной стоимости товара, относящегося в своей основе к сфере микроэкономики отдельных предприятий. В таких условиях рыночная стоимость объекта недвижимости часто является вынужденным компромиссом городских властей и инвестором при далеко не полной информации о возможных последствиях принимаемого решения и высоком уровне обоюдных рисков. И переносить методы оценки отдельных объектов недвижимости земельных участков, зданий сооружений на всю городскую земельную недвижимость надо только после серьезного макроэкономического анализа данной проблемы. В условиях становления рынка один из самых важных вопросов определение «себестоимости» предлагаемого товара, основных ее составляющих, причем определение с точки зрения как города собственника всей земельной недвижимости, отвечающего за ее воспроизводство, так и отдельных предприятий-зсмлепользователей различных форм собственности, иными словами взаимодействие всех интересов на макрои микроуровнях. Но это важно не только для развития рынка недвижимости. При планировании городского бюджета, особенно его расходной части, разработке стратегии развития города, градостроительства, управления системой земельных отношений, коммунальной реформой вопросы формирования и воспроизводства городского земельного капитала все большую актуальность. Здесь следует подчеркнуть, что администрация города в отношениях с землепользователями часто выступает не только как орган государственной власти и управления, но и как сторона в хозяйственной деятельности, имеющая свои коммерческие интересы, возможности и проблемы. Это создает специфические особенности в сфере управления земельной и иной недвижимостью, включая проблемы массовой и индивидуальной оценки, развития рыночных институтов при наличии сложного сочетания нескольких видов специализированной и неспециализированной собственности. 86 Владелец недвижимости приобретает не только возможность получения доходов от коммерческого использования, но и серьезные обременения по расходам на ее содержание и воспроизводство. Даже сбалансировать доходы и расходы бывает очень непросто, тем более, когда речь идет о таком сложном объекте недвижимости, как городские земли. Поэтому основной целью экономической оценки городских земель в настоящее время и в сложившихся конкретных уровнях следует признать макроэкономический анализ структуры затрат на создание и воспроизводство земельной недвижимости, всей системы городских земель, включая инженерную, социальную и иные составляющие инфраструктуры. При этом важна не только общая оценка стоимости капитализированных в земельной недвижимости затрат из внебюджетных фондов, но и ее дифференциация по территории города, землям различного функционального назначения, административным образованиям, определение локальных балансов затрат и поступлений, характеристик эффективности использования городских земель и возможностей ее повышения. И здесь, безусловно, важную роль играет информация об относительной градостроительной ценности различных территорий, функциональное зонирование города в соответствии с Генеральным планом развития. Иначе говоря, важнейшей задачей становится оценка величины и пространственно-функционального распределения затратной составляющей стоимости городской земельной недвижимости, т. е. получение информации о том, сколько было затрачено собственником его бюджетных и внебюджетных средств, на что они затрачены, на что они расходуются сейчас, достаточно ли эффективны эти затраты для обеспечения нормальной жизни и развития города, насколько окупаются эти затраты в рамках существующей фискальной системы земельных платежей, системы тарифов за пользование различными элементами городской инфраструктуры, различного рода льгот и дотаций. Фактически речь идет о поиске обоснованного ответа на естест87 |