|
городского потенциала, повышения отдачи от производственных затрат, дотаций и льгот как для городской экономики в целом, так и для наиболее важных для его жителей отдельных территорий, предприятий и организаций. Таким образом, эколого-экономическая оценка городских земель позволит создать современные экономические рычаги для изменения системы существующего землепользования в интересах оптимизации условий жизни, работы и отдыха жителей, более гармоничного развития города в целом. Определение затратной составляющей стоимости городских земель различного функционального назначения и их рентного потенциала позволяет создать обоснованную систему экономических нормативов землепользования и, соответственно, оптимальную схему территориальноэкономического зонирования города. Оптимизация дифференцированных экономических нормативов и льгот, устранение имеющихся диспропорций и недостатков существующей схемы территориально-экономического зонирования позволяет не только увеличить экономическую отдачу от произведенных затрат, но и будут способствовать экологическому оздоровлению города, выводу вредных производств, повышению эффективности использования городских земель в интересах всех его жителей. К основным физическим характеристикам, присущим оцениваемому земельному участку целесообразно отнести факторы, отмеченные в нижеследующей таблице. 149 |
венный вопрос: насколько эффективно осуществляется использование и развитие отдельных территорий и городской земельной недвижимости в целом. Особую актуальность эта задача приобретает в связи с разработкой проектов введения частной собственности на городские земли. Без детальной проработки основных проблем землепользования на макрои микроэкономическом уровнях, моделирование последствий таких решений приватизация городской земельной недвижимости может привести к существенной утрате управляемости развития города и нанести серьезный ущерб интересам его жителей и его бюджету в целом. Вторая цель экономической оценки определение величины рентной составляющей стоимости городских земель различного назначения, т. е. реальной или потенциальной прибыли от их использования. Здесь важно учитывать, что по ряду причин, особенно на стадии становления и развития рыночных отношений, согласования макроэкономических интересов города в целом и интересов отдельных предприятий и граждан, рентная составляющая по определенным видам земель и некоторым территориям может быть для города и отрицательной. Прежде всего, и совершенно естественно, это касается селитебных территорий. Тем важнее становится поиск и обоснование возможных управленческих решений для более эффективного использования городского потенциала, повышения отдачи от производственных затрат, дотаций и льгот как для городской экономики в целом, так и для наиболее важных для его жителей отдельных территорий, предприятий и организаций. Таким образом, эколого-экономическая оценка городских земель позволит создать современные экономические рычаги для изменения системы существующего землепользования в интересах оптимизации условий жизни, работы и отдыха жителей, более гармоничного развития города в целом. Определение затратной составляющей эколого-экономической стоимости городских земель различного функционального назначения и их рентного потенциала позволяет создать обоснованную систему экономических нормативов землепользования и, соответственно, оптимальную схему территори88 ально-экономического и экологического зонирования города. Оптимизация дифференцированных экономических нормативов и льгот, устранение имеющихся диспропорций и недостатков существующей схемы территориально-экономического зонирования позволяет не только увеличить экономическую отдачу от произведенных затрат, но и будут способствовать экологическому оздоровлению города, выводу вредных производств, повышению эффективности использования городских земель в интересах всех его жителей. Определение основных видов стоимости городской земельной недвижимости в рамках системы кадастровой оценки позволит решить и назревшую проблему формирования единых подходов к налогообложению недвижимости и сделок с ней. Из-за подмены понятий и недостаточной развитости рынка ее рыночная стоимость часто оказывается существенно заниженной, как и доходы от сделок с ней. Накопленный опыт показывает, что возможности чисто фискальной системы земельных платежей уже практически исчерпаны. Создание современной кредитно-финансовой системы в рамках развития рыночных земельных отношений, использование выкупленных земельных участков в качестве залога для получения длительных и дешевых кредитов, стимулирующих развитие предприятий и города в целом, практически уже начались. Но для решения назревших проблем оптимизации финансово-экономических отношений города собственника земли и всех землепользователей проведение кадастровой оценки городских земель имеет первостепенное значение. Хотя приведенный перечень целей и задач, стоящих перед системой экономической оценки городских земель, далеко не исчерпывающ, очевидно, что их однозначное и точное решение в полном объеме практически невозможно, тем более, когда идет речь о придании результатам оценки определенного правового статуса. Поэтому естественным решением представляется поэтапное создание системы оценки городских земель. На первом этапе получают интервальные оценки городских земель и дополнительную информа89 К основным физическим характеристикам, присущим оцениваемому земельному участку целесообразно отнести факторы, отмеченные в нижеследующей таблице. Таблица 15 Локальные физические характеристики, присущие оцениваемому земельному 139 участку, и степень их влияния на стоимость участка Группа показателей Показатель Коэффициент влияния показателя 1.Инженерно-геологические Объекты изысканий 0,8 2.Инженерное оборудование и благоустройство участка Объекты коммуникаций и благоустройства 1,05-1,1 3.Нахождение участка в радиусе доступности учреждений культурнобытового обслуживания Объекты обслуживания 1,05-1,1 4.Наличие загрязнений территории участка, превышающих ПДК Объекты природы 0,8 В модели не включены характеристики, значимость которых для формирования оценки рыночной стоимости объектов не подтверждается по результатам статистического и экспертного анализа на данном этапе развития рынка недвижимости. По мере развития этого рынка, увеличения числа характеристик недвижимости, на которые будут устойчиво реагировать уровни рыночных цен, и после включения этих характеристик в реестр недвижимости статистические модели массовой оценки могут быть уточнены и дополнены. Для оценки относительно небольшой группы различных нетипичных объектов недвижимости, стоимость которых в значительной степени зависит |