|
Каждую подсистему системы ипотечного жилищного рынка можно рассматривать как самостоятельную систему. Ипотечное кредитование является подсистемой финансового рынка и рыночной системы страны. Системообразующим элементом ипотечного рынка является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования вложений в ипотечные кредиты, как правило, путем выпуска ипотечных облигаций [35]. Кредитная организация является посредником между конечным заемщиком и инвестором. Она заключает сделку с каждым из них, при этом одна ценная бумага выпускается, чтобы получить деньги от инвесторов, а вторая -• чтобы выдать их заемщикам. В этом случае отпадает необходимость полного совпадения интересов владельцев временно свободных денежных средств и заемщиков. Кредитная организация преодолевает такое несовпадение, опираясь на наличие у нее множества клиентов с разнообразными интересами из числа как вкладчиков, так и заемщиков. В настоящее время в России вопросами ипотечного кредитования занимаются коммерческие банки, Сберегательный банк и ставится вопрос образования специализированных ипотечных кредитных организаций. Необходимость в специализации объясняется тем, что ипотечный жилищный рынок весьма сложен в правовом отношении, масштабен, многофункционален, долгосрочен, что требует особых высококвалифицированных узкопрофессиональных знаний. Согласно общепринятой классификации, ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выделяемые на строительство жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды па строительство, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья и выдаваемые подрядчикам. іі |
Глава 1. Теоретико-методологические основы регулирования ипотечного рынка как экономической системы 1.1. Ипотечный рынок как экономическая система * Г Рынок это институт или механизм, сводящий вместе покупателей и продавцов отдельных товаров и услуг. При этом рынки принимают самые разные формы. На некоторых рынках происходит личный контакт между предъявителем спроса и поставщиком, а другие являются безличными —на них покупатель и продавец никогда не видят или вовсе не знают друг друга. Автозаправочная станция, магазин, фондовая биржа все это примеры рынков, где покупатели и продавцы устанавливают контакт друг с другом. Разновидностью рынка является ипотечный жилищный рынок. Термин «ипотека» обозначает залог недвижимого имущества, т. е. земель фермеров, земельных участков в городах, жилых зданий и других строений. Согласно общепринятой классификации, ипотечные жилищные кредиты подразделяются, прежде всего, на выделяемые на строительство жилья и на его приобретение. В зависимости от субъекта кредитования ипотечные ссуды на строительство, в свою очередь, подразделяются на кредиты, предоставляемые непосредственно будущему владельцу жилья и выдаваемые подрядчикам. Ключевая категория ипотечного кредитования залог. Кредитор залогодержатель в случае неисполнения залогодателем обязательства по возврату ссуд обретает право получить компенсацию за счет реализации заложенной недвижимости в первоочередном порядке (в сравнении с другими кредиторами). Ипотечные кредиты предоставляются, как правило, на длительный срок, обычно на 10-25 лет, следовательно, уменьшается размер ежемесячных выплат заемщика. 12 г Рис. 1. Ипотечный жилищный рынок и его элементы Каждую подсистему системы ипотечного рынка можно рассматривать как самостоятельную систему. Сам ипотечный рынок является подсистемой финансового рынка и рыночной системы страны. Системообразующим элементом ипотечного рынка является деятельность кредитных организаций, в совокупности осуществляющих как активные операции по размещению средств в ипотечные кредиты, так и пассивные операции по привлечению средств с целью рефинансирования 24 вложений в ипотечные кредиты, как правило, путем выпуска ипотечных облигаций.5 Кредитная организация является посредником между конечным заемщиком и инвестором. Она заключает сделку с каждым из них, при этом одна ценная бумага выпускается, чтобы получить деньги от инвесторов, а вторая чтобы выдать их заемщикам. В этом случае отпадает необходимость полного совпадения интересов владельцев временно свободных денежных средств и заемщиков. Кредитная организация преодолевает такое несовпадение, опираясь на наличие у нее множества клиентов с разнообразными интересами из числа как вкладчиков, так и заемщиков. В настоящее время в России вопросами ипотечного кредитования занимаются коммерческие банки, сберегательный банк и ставится вопрос образования специализированных ипотечных кредитных организаций. Необходимость в специализации объясняется тем, что ипотечный жилищный рынок весьма сложен в правовом отношении, масштабен, многофункционален, долгосрочен, что требует особых высококвалифицированных узкопрофессиональных знаний. Схему ипотечного кредитования можно представить на рисунке. См. Будаков Д.Ю. Проблемы ипотечного кредитования// Деньги и кредит. 2002. №9. С. 18. 25 |