|
статут ипотечного ісредитования является сложным в правовом отношении, он масштабен, многофункционален, долгосрочен, что требует особых высококвалифицированных узкопрофессиональных знаний. В Российской Федерации максимальный ввод жилья в эксплуатацию был в 1987 г. (76,4 млн кв. м), низшая точка в 2000 г. (30,3 млн. кв. м). В 2004 г., когда началась подготовка национального проекта, строили 41,2 млн кв. м в год, а цель национального проекта —к 2010 г. выйти на 80 млн кв. м, т.е. практически вернуться на уровень ]987 г. Ипотечное кредитование в России начало развиваться стремительными темпами после внесения в 2004 г. в Гражданский процессуальный кодекс РФ поправки, касающейся возможности обращать взыскание на единственное жилье, если омо заложено по договору об ипотеке, и после снятия ограничений в Гражданском кодексе РФ на продажу жилья собственниками без дополнительных обременений. Это совпало со снижением уровня инфляции и ростом реальных доходов населения. Таким образом, три фактора: уменьшение инфляции, рост реальных доходов населения и благоприятное законодательство привели к развитию института ипотечного кредитования. В связи с чем объем выданных ипотечных кредитов уже в 2006 г. превзошел объем 2005 г. в 6,2 раза. Большинство индустриально развитых государств проблему выхода из кризисов и депрессий, восстановления темпов экономического роста (США, Великобритания, скандинавские страны) либо проблему реорганизации экономики и возрождения разрушенного войной хозяйственного организма (Германия, Япония) решало не только и не столько за счет «косвенных мер» тонкого регулирования экономических процессов, а, главным образом, за счет правильного определения масштабных государственных инвестиционных программ и создания системы специализированных институтов (государственных на начальном этапе), непосредственно запускавших и осуществлявших данные программы. Именно стратегический выбор приоритетных отраслей и разработка и осуществление соответствующих государственных 119 |
о косвенные (трастовое управление средствами на рынке недвижимости). За рубежом привлекательным объектом инвестирования выступают обеспеченные недвижимостью ценные бумаги. Так, например, в США объем рынка закладных достиг астрономической суммы более 4 трлн.долл. и совсем немного отстает от суммарного объема рынка всех государственных ценных бумаг (4,8 трлн.долл.), значительно опережая объемы эмиссий корпоративных и муниципальных облигаций1 7 . (По стоимости в США заложено более 2/3 имеющейся недвижимости). То есть, секьюритизация рынка недвижимости при помощи механизма ипотечного кредитования привела к образованию огромного сегмента фондового рынка, через который средства институциональных инвесторов (пенсионных фондов, страховых компаний, коммерческих банков и других финансовых институтов) в конечном счете приходят на рынок жилищного строительства. В результате эффективной работы данного механизма в США ежегодно начинается строительство около 300 млн.кв.м. нового жилья1 *1 . В России данный механизм взаимосвязи финансового рынка и рынка недвижимости отсутствует, как отсутствует и сама система ипотечного кредитования. 1.3. Развитие жилищного строительства как фактор мультипликативного роста в экономике. Необходимо отметить, что большинство индустриально развитых государств решало проблему выхода из кризисов и депрессий, восстановления темпов экономического роста (США, Великобритания, Скандинавские страны) либо проблему реорганизации экономики и возрождения разрушенного войной хозяйственного организма (Германия, Япония) не только и не столько за счет «косвенных мер» тонкого регулирования экономических процессов, а, главным образом, за счет правильного определения масштабных государственных инвестиционных программ и создания системы специализированных 1 7 Шарп Уильям Ф., Александер Гордон Дж., Бейли Джефри В.. Инвестиции. М.: Инфра-М.,1997. 1 8 Россия и страны мира. 2000. М.: Госкомстат, 2000, С.274. 2-1 институтов (государственных на начальном этапе), непосредственно запускавших и осуществлявших данные программы. Именно стратегический выбор приоритетных отраслей и разработка и осуществление соответствующих государственных программ определяли итоги и темп преобразований и дальнейшую динамику экономического роста. По причине недостаточности капитализации банковской системы в целом ряде стран (Япония, Южная Корея, Бразилия) на протяжении длительного периода времени доминирующую роль в кредитнофинансовой системе играли государственные кредитные институты (банки развития), которые временно заполнили недостающее ключевое звено хозяйственного механизма и в тоже время явились рычагом государственного воздействия при стимулировании развития перспективных высокотехнологичных отраслей промышленности. В дальнейшем по мере стабилизации экономики и роста частных рыночных институтов государство постепенно сокращало свое присутствие в кредитно-финансовой сфере этих стран. Часто при развитии некоторых приоритетных программ развития отраслей государство практически полностью создавало всю необходимую инфраструктуру путем встраивания в рыночный механизм государственных институтов, выступающих в качестве непосредственных субъектов рынка. Так, например, в США при осуществлении запуска программы жилищного строительства, предусматривающую в качестве ядра систему секъюритизированного ипотечного кредитования как связующего звена финансового рынка и рынка недвижимости, государство на первоначальном этапе взяло на себя выполнение всех непредоставляемых на тот момент рынком функций: организатора, гаранта, страховщика, инвестора, посредника, арбитра и даже макет-мейкера. Программы развития жилищного строительства практически всегда являлись важнейшей составной частью общегосударственных программ выхода из экономических кризисов индустриально развитых стран в различные периоды времени. Жилищный рынок имеет специфические характеристики, которые определяют его особое место в народно-хозяйственном механизме и являются причиной высокого мультипликативного |