|
Средняя обеспеченность жильем одного гражданина России в настоящее время составляет 19.9 кв. м, в Швеции и Канаде —40, США —70 кв. м. Очередь нуждающихся в жилье включает 4,5 млн семей. Для большинства россиян она но времени растягивается на 15-20 лет, и лишь треть ожидающих обеспечивается жильем в течение 10 лет. Общая потребность в жилье составляет 1,57 млрд м, т. е. имеющийся жилищный фонд должен быть увеличен более чем в 1,5 раза. Одновременно следует решать проблему замены ветхого и аварийного жилого фонда, поскольку износ жилого фонда составляет примерно 60 %. Наряду с количественным есть и другие аспекты жилищной проблемы: несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей (структурный аспект); —несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья (качественный аспект). Решение этих задач невозможно без эффективно действующего ипотечного рынка. Развитие ипотечного рынка, в свою очередь, обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, таких, как темпы роста экономики страны, инвестиционная активность в жилищной сфере, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жильем, развитость финансово-кредитной инфраструктуры, степень институционализации рынка жилья и др. --Значение института ипотечного кредита велико: для заемщика —это возможность получения необходимой суммы денежных средств на длительный срок для решения жилищной проблемы, для кредитной организации устойчивое получение доходов с надежными гарантиями возврата кредита, для экономики в целом постоянные инвестиции в жилищную сферу, развитие строительной индустрии, отраслей, связанных со строительством жилья, и решение социальных проблем. В развитой рыночной экономике рынок долгосрочного ссудного капитала под залог недвижимости является одним из самых крупных и дипамич27 |
ВВЕДЕНИЕ Актуальность темы исследования. Организация и функционирование ипотечного рынка является составной частью комплекса мер перехода к рыночной экономике. Советская система обеспечения граждан жильем характеризовалась централизованным выделением бюджетных средств для строительства государственного жилья и его бесплатным распределением лицам, официально признанными в установленном порядке нуждающимися в улучшении жилищных условий. Данный механизм не мог оставаться в реформируемой экономике, поскольку изменилась сама идеология хозяйствования, цели, финансовые потоки. Возникла необходимость создания нового и надежного механизма финансирования приобретения жилья, адекватного рыночным условиям. Жилье по своей природе является дорогостоящим товаром длительного пользования, поэтому большинство граждан страны не может его приобрести за счет текущих доходов, для этого нужны долгосрочные и доступные по цене кредиты под залог недвижимости. В результате в стране стал формироваться ипотечный рынок. Его функционирование обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, таких, как темпы экономического роста, уровень доходов населения, обеспеченность жильем, развитость финансово-кредитной инфраструктуры, инвестиционная активность и др. Граждане страны должны обладать определенными стартовыми накоплениями для первоначального взноса и стабильные будущие доходы для обслуживания кредита. За последние годы были предприняты многочисленные попытки для создания всех необходимых условий для развития ипотечного рынка и решения на этой основе жилищной проблемы. Однако результаты нельзя считать удовлетворительными. Равновесие на данном рынке не достигнуто и 3 I £ * 2002 33,8 19,6 14,2 0,6 41,9 1,7 2003 36,4 21,2 15,2 0,5 41,6 1,4 Как видно из таблицы, в 2003 году было введено в действие жилых домов в 1,7 раза меньше по сравнению с 1990 г. Доля предприятий в жилищном строительстве сократилась соответственно в 2,5 раза, доля населения, построившего жилье за свой счет и с помощью кредита возросла в 2,5 раза. На основании этих данных можно сделать вывод, что в условиях недостатка государственных средств для строительства жилья стал создаваться и развиваться рыночный механизм приобретения жилья на основе мобилизации ресурсов домохозяйств, развития кредитных отношений. Средняя обеспеченность жильем одного гражданина России в настоящее время составляет 19,9 кв. м, в Швеции и Канаде 40, США 70 кв. м. Очередь нуждающихся в жилье включает 4,5 млн. семей. Для большинства россиян она по времени растягивается на 15-20 лет, и лишь треть ожидающих обеспечивается жильем в течение 10 лет. Общая потребность в жилье составляет 1,57 млрд, м , т. е. имеющийся жилищный фонд должен быть увеличен более чем в 1,5 раза. Одновременно следует решать проблему замены ветхого и аварийного жилого фонда, поскольку износ жилого фонда составляет примерно 60%. Наряду с количественным есть и другие аспекты жилищной проблемы: несоответствие структуры жилищного фонда демографической структуре семей (структурный аспект); несоответствие имеющегося жилищного фонда требованиям к потребительским качествам жилья (качественный аспект). Решение этих задач невозможно без эффективно действующего ипотечного рынка. Развитие ипотечного рынка, в свою очередь, обусловлено совокупностью конкретных социально-экономических факторов, таких, как темпы роста экономики страны, инвестиционная активность в жилищной сфере, уровень жизни населения и уровень доходов, обеспеченность жильем, 15 I * развитость финансово-кредитной инфраструктуры, степень институционализации рынка жилья и др. Значение ипотечного рынка велико: для заемщика это возможность получения необходимой суммы денежных средств на длительный срок для решения жилищной проблемы, для кредитной организации устойчивое получение доходов с надежными гарантиями возврата кредита, для экономики в целом постоянные инвестиции в жилищную сферу, развитие строительной индустрии, отраслей, связанных со строительством жилья и решение социальных проблем. В развитой рыночной экономике рынок долгосрочного ссудного капитала под залог недвижимости является одним из самых крупных и динамичных рынков по объему обращающегося на нем капитала. В США в ипотечном залоге находится более 2/3 жилищного фонда. Ведущая роль ипотечного кредитования в инвестиционном процессе подтверждается высокими темпами роста ипотечных кредитов и, соответственно, ростом ввода жилья. Строительная индустрия США ежегодно обеспечивает ввод в среднем около 1300 тыс. жилых домов и квартир, около 35% вводимого жилья приобретается с применением залоговых кредитно-инвестиционных инструментов. Инвестиционное значение ипотеки в США определяется тем, что из 14,985 трлн. дол. общей стоимости находящихся в обращении ценных бумаг с фиксированным доходом стоимость закладных составляет 4,006 трлн, дол.2 На долю ипотечных кредитов в промышленно развитых странах приходится не менее 10% от банковских ссуд физическим лицам. В России с принятием Гражданского кодекса, а затем и федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов на приобретение жилья. Значительным шагом в разработке правовых и методологических основ ипотечного кредитования стало Постановление Правительства Российской Федерации от 2 Белокрылова О.С., Якимович В.И. Региональные особенности реализации модели ипотечного кредитования// Финансы. 2005. № 1. С. 69. 16 |