|
свой собственный дом, причем 87 % из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование —наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд долл, в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн долл.; в стране примерно 20 тыс. ссудо-сберегательных банков. По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дома в США на 22 % больше годового дохода его хозяина. Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов: 1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы; относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка); 2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права п обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство. Такое разделение позволяет байку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуаль44 |
В других зарубежных странах подобной четкой сформировавшейся системы ипотечных банков нет. Так, в США в 1916 г. были созданы земельные банки в 12 округах для выдачи долгосрочных ссуд под залог земли. В настоящее время ипотечные кредиты в США предоставляют в основном ссудосберегательные ассоциации, взаимно-сберегательные банки и мелкие фермерские банки, имеющие региональное значение22. При этом главную роль играет ипотечное кредитование, ссудополучателем по которому выступают домашние хозяйства. Такая ситуация связана с двумя обстоятельствами. Вопервых, в жилищной сфере США частная собственность домашних хозяйств на жилые дома абсолютно доминирует. Почти 65% всех домашних хозяйств в США имеют свой собственный дом, причем 87% из них являются владельцами односемейных домов. Во-вторых, стоимость собственных домов существенно (на порядок) превышает годовой доход их владельцев. В этих условиях получение семьей банковской ссуды для приобретения или постройки дома является практически единственным способом финансирования, а ипотечное кредитование —наиболее надежным способом кредитования населения для банков и иных кредитных институтов. При этом собственно строительство (так же как и в ситуации с коммерческой недвижимостью) кредитуется коммерческими банками, и девелопер погашает кредит за счет продажи объекта семье, берущей под покупку ипотечный кредит. В итоге в США сформировался рынок жилья, о масштабах которого говорят следующие показатели. Американцы ежегодно выплачивают 450 млрд. долларов в виде взносов за кредиты; общая сумма неоплаченных долгов по займам на покупку жилья составляет около 3 трлн. долл.; в стране примерно 20 23 тыс. ссудо-сберегательных банков . По данным Национальной Ассоциации домостроителей США (НАД), стоимость типичного собственного дама в США в 22 раза больше годового дохода его хозяина24. 22Каноков А.К. развитию ипотечного кредитования // Российский экономический журнал. 1996. № 5/6. с. 52-55. 23Маренков Н. Основы управления инвестициями. М.: Эдиториан. УРСС. 2003. с. 58. 24Ипотечный рынок в США. Доклад НАД США —М. 1996 30 Технология оформления ипотечных отношений, наиболее развитая в США, предусматривает наличие двух документов: 1) долгового обязательства (в нем фиксируются вопросы, относящиеся к задолженности: размер кредита, порядок платежей, ставка); 2) договора об ипотеке (в нем излагаются условия залога недвижимости, права и обязанности сторон), в котором обязательно содержится указание на основное обязательство. Такое разделение позволяет банку продать предоставленный заем, т.е. обеспечивает возможность вторичного обращения закладной, под которую могут быть выпущены иные ценные бумаги, например облигации. Собственно именно в этом и состоит основное отличие американской системы ипотечного кредитования (разрыв непосредственной связи между индивидуальным инвестором и индивидуальным заемщиком), позволяющее привлекать в целях ипотечного кредитования значительные средства, прежде всего, мелких инвесторов, под надежное обеспечение, каковым является недвижимость. Для германской и английской систем прав характерен вариант, когда основу регистрационной системы, например в Германии, составляет земельная книга, роль и порядок ведения которой регулируются германским уложением и специальным актом «Правила ведения земельной книги». Регистрация земельных участков при установлении ипотеки сопровождается четким юридическим оформлением возникновения и прекращения залогового права на недвижимое имущество в виде закладной. При занесении подобного соглашения в земельную книгу в ней должны быть записаны: вид залогового права, имя должника, имя кредитора, сумма требований кредитора, процентная ставка и другие дополнительные требования, например, повышение процентов на отсрочку25. Ипотека может быть договорной, устанавливаемой законом для обеспечения некоторых требований, а также судебной. Различие между двумя последними видами ипотек и договорной ипотекой заключается в том, что 25 Ш абалин С. С дслкис недвижимостью н а первичном и вто р и ч н о м рынке. —М.: Ф нлннъ. 2004. с. 78. 31 |