|
предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной, расцениваются как условный процент. Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит от успешной реализации конкретного проекта, под который предоставляется финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как ото происходит в ряде других схем, также используемых в практике ипотечного кредитования (при применении «плавающих» ставок процента в различных вариантах). В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т. п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании. В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, но под более высокий процент либо с выплатой разницы в процентных ставках за счет государства. 51 |
Наряду с кредитным учитывается процентный риск — возможность обесценивания выданных в виде ссуды средств в результате инфляции. Долгое время в США и ряде других западных стран использовался один традиционный способ предотвращения процентного риска: выдача ипотечных кредитов по фиксированным процентным ставкам с включением в закладываемый процент двух компонентов реальной процентной ставки и ставки, учитывающей инфляционные ожидания. Этот способ был широко распространен с 30-х вплоть до 70-х годов, т.е. до тех пор, пока не начался период быстрой инфляции, и кредиторы не оказались в убытке (собственно заемщики в прибыли). Именно в этот период появились нетрадиционные схемы финансирования недвижимости и девелопмента, целью которых было оградить кредитора от возникающих финансовых рисков в связи с ростом темпов инфляции и невозможностью их предвидения. К числу этих методов относятся такие новые формы ипотечного кредитования как ипотека с плавающей ставкой процента или ипотека, при которой кредитор получает право на часть текущего 2g дохода или выручки от продажи («участвующая» ипотека) . Инициаторы ипотек в целях привлечения внимания к ипотекам с плавающей ставкой нередко идут на установление на первые годы выплат ставок, заметно ниже рыночных, с дальнейшим их приведением к ставкам либо по государственным ценным бумагам, либо к некоторым другим показателям (например, по международным процентным ставкам) с превышением последних на оговоренное число пунктов. «Участвующие» ипотеки, в отличие от ипотек с плавающей ставкой процента, построены на ином принципе и применяются в основном в сфере кредитования коммерческой недвижимости. В определенной мере они близки к таким вариантам финансирования, как создание синдикатов, совместных предприятий (например, в форме полных товариществ, имеющих существенные преимущества в налоговом отношении). Но в данном случае кредитор не становится дольщиком собственного капитала, а остается 28Григорьев В.В. Управление муниципальной недвижимостью. М.: Дело. 2001. с. 71 35 кредитором компании. Дополнительные средства, которые он получает либо в виде части операционного дохода, либо в виде части превышения продажной цены над покупной, расценивается как условный процент. Особенностью данного механизма является то, что доход кредитора зависит от успешной реализации конкретного проекта, под который предоставляется финансирование, а не от какого-либо внешнего индекса, как это происходит в ряде других схем, также используемых в практике ипотечного кредитования (при применении «плавающих» ставок процента в различных вариантах). Существуют два основных типа «участвующих» ипотек29. 1. Ипотека, при которой кредитор участвует в части операционного дохода. По условиям данного ипотечного кредита заемщик получает кредит по ставке ниже рыночной; при компенсации же кредитор получает право на часть дохода от превышения цены продажи объекта над ценой приобретения. И ставка процента, и доля участия кредитора оговариваются в специальном соглашении. Доля кредитора в превышении принимает форму «условного» процента, т.е. реализуется на некотором заранее оговоренном этапе жизни проекта, при продаже объекта, либо при рефинансировании. Обычно максимальный срок подобного соглашения — 10 лет, хотя проценты могут выплачиваться исходя из 40-летнего кредита. По истечении 10 лет объект рефинансируется, более того, кредитор, как правило, принимает на себя обязательство рефинансировать проект30. Подобная схема выгодна для кредитора, потому что это некоторая страховка против непредвиденной инфляции. Главная привлекательная черта для заемщика-девелопера — это снижение процентной ставки, которая представляет собой в данном случае функцию от доли кредитора в увеличении стоимости объекта и ожиданий в отношении вероятности подобного увеличения стоимости. 2’ Бледный С.Н. Правовые основы управления недвижимостью. М.: Юнити-Дана. 2002. с. 47. 30Игошин Н.В. Инвестиции. Организация управления и финансирование. —М.: Финансы. 2002. с.48. 36 надбавка за риск альтернативного выбора (OR), надбавка за риск ликвидности (LR), предельные административные расходы (МС). Ставка процента по ипотечному кредиту (MORT) может быть представлена следующим образом31: MORT = DY (D/A) + EY (Е/А) + SPREAD, SPREAD = CR + IRR + BR + OR + LR + MC. Необходимо отметить, что расчет ставки по ипотечным кредитам сам по себе представляет собой трудную задачу; в России она еще более затрудняется в связи с недостатком опыта, отсутствием отлаженного механизма правового регулирования такого вида кредитования, а также нестабильностью экономической и политической ситуации в стране. В западных странах в качестве разновидности ипотечного кредитования традиционно широко практикуется кредитование под залог сельскохозяйственных земель. Оно осуществляется через систему специальных банков, часто называемых «земельными», «сельскохозяйственными», «аграрными» и т.п., посредством долгосрочного кредитования на условиях ипотеки. Процентные ставки под залог дифференцируются в зависимости от ценности земли, положения должника, степени риска. Источником ипотечного кредитования является эмиссия банками ипотечных облигаций как ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью. Наряду с банками такое ипотечное кредитование могут проводить ссудосберегательные ассоциации, кооперативы взаимного кредитования, страховые компании. В США распространена система предоставления земельными банками ипотечного кредита на льготных для фермеров условиях. Эти банки, в свою очередь, управляются Фермерской кредитной ассоциацией. Средства черпаются из фондов, созданных специально для ипотечного кредитования фермеров. Выделяют ипотечный кредит под залог земли и коммерческие банки, 31 Чернек А.В. Оценка городской недвижимости. —М.: 1996. с. 74 38 |