|
ров. Ипотечный банк может выпускать и краткосрочные облигации, однако в условиях колебаний процентной ставки по краткосрочным кредитам обслуживать ими долгосрочный кредит невыгодно. Банк может сразу после выдачи ипотечного кредита продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги. Для этой цели ипотечным закладным придается статус ценной бумаги, они становятся одним из видов фондовых ценных бумаг и начинают обращаться наряду с акциями, облигациями и т. д. Действие ипотеки начинается с оформления ипотечных отношений путем составления, как указывалось ранее, долгового обязательства, фиксирующего все вопросы кредита и ипотечного договора о залоге недвижимости с указанием прав и обязанностей сторон и других условий. Потребность именно в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов. Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции обслуживания кредита —т. е. взимание платежей с заемщика, направление соответствующих дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов инвесторов в случае возникновения споров по займам. Таким образом, ипотечный банк выполняет роль активного посредника. Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита, банк получает возможность поддерживать показатель ликвидности своего баланса на необходимом уровне, даже привлекая средства на более короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это, естественно, резко повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для выдачи ипотечных кредитов. Существует несколько способов размещения ипотечных закладных среди как можно большего количества инвесторов. Первый способ «выпуск вторичных ипотечных закладных». Способ основан на том, что ипотечные банки (в основном крупные) выдают кредиты 53 |
экономическими, финансовыми и правовыми механизмами, регулирующими деятельность ипотечных банков и вторичного рынка жилищных займов32. Предоставление денежных средств государством — один из способов рефинансирования при ипотечном кредитовании. Выделяются также другие способы: заем средств у населения и рефинансирование с использованием ценных бумаг. Заслуживает внимания зарубежный опыт использования ценных бумаг в ипотечном кредитовании. Особо следует рассмотреть модели рефинансирования ипотечных кредитов. Классический вид долгосрочного займа денежных средств — выпуск ипотечным банком своих облигаций. Обычно они не приносят очень высокого дохода, но относятся к самым надежным. Выпуская облигации, ипотечный банк сам становится заемщиком денежных средств у широких масс инвесторов. Ипотечный банк может выпускать и краткосрочные облигации, однако в условиях колебаний процентной ставки по краткосрочным кредитам обслуживать ими долгосрочный кредит невыгодно33. Банк может сразу после выдачи ипотечного кредита продать свои права кредитора на фондовом рынке, предварительно обратив их в ценные бумаги. Для этой цели ипотечным закладным придается статус ценной бумаги, они становятся одним из видов фондовых ценных бумаг и начинают обращаться наряду с акциями, облигациями и т. д.34. Действие ипотеки начинается с оформления ипотечных отношений путем составления, как указывалось ранее, долгового обязательства, фиксирующего все вопросы кредита и ипотечного договора о залоге недвижимости с указанием прав и обязанностей сторон и других условий. Потребность именно в двух документах при оформлении ипотеки связана с обеспечением потенциальной возможности продажи займов. Продажа займа не влечет за собой выход ипотечного банка из процесса ипотечного кредитования. За ипотечным банком сохраняются функции 32 Березин М. Налогообложение недвижимости. М.: Финансы и статистика. 2003. с. 52 33Липсиц И.В., Косов В.В. Инвестиционный проект: Методы подготовки и анализа. М.: 1996. с. 78. 34Полякова М.Б. Схема погашения кредита как фактор доступности ипотечного кредитования / М.Б. Полякова //Ж илищ, стр-во. 2003. N12. С.б-8. 40 . L L-------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------“ ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------1 I , Jг* ТОСУЛАРСТОПННЛЛ ьлбл::оте::л обслуживания кредита т. е. взимание платежей с заемщика, направление соответствующих дивидендов инвесторам, купившим займы, защита интересов инвесторов в случае возникновения споров по займам. Таким образом, ипотечный банк выполняет роль активного посредника. Продавая ипотечные закладные сразу после выдачи ипотечного кредита, банк получает возможность поддерживать показатель ликвидности своего баланса на необходимом уровне, даже привлекая средства на более короткий срок, чем по выдаваемым кредитам. Это, естественно, резко повышает возможности ипотечного банка по привлечению средств для выдачи ипотечных кредитов. Существует несколько способов размещения ипотечных закладных среди как можно большего количества инвесторов. Первый способ «выпуск вторичных ипотечных закладных»35. Принцип его действия представлен на схеме № 2. Способ основан на том, что ипотечные банки (в основном крупные) выдают кредиты на сумму не ниже минимальной (достаточно большой). С другой стороны, существуют заемщики, которым не требуются большие кредиты, и кредитные учреждения, которые в связи с установленными для этого вида деятельности ограничениями не могут выдавать большие кредиты (таким учреждением может быть простой коммерческий банк). В этом случае кредитное учреждение выдает несколько небольших по размеру ипотечных кредитов под более высокие проценты, чем ипотечные банки. Затем оно рефинансируется в крупном банке. Для рефинансирования полученные ипотечные закладные объединяются, и на них выпускается вторичная ипотечная закладная. Вторичная закладная служит обеспечением кредита, который выдает крупный ипотечный банк и который направляется кредитным учреждением на выдачу новых ипотечных кредитов. Кредитное учреждение на протяжении всего срока кредита получает прибыль в виде разницы между процентными ставками по выданным и полученным 3SИвасенко А.Г., Литвинова О.В., Соколов В.Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы // Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». Новосибирск: СГГА. 2000. С. 173-179. 41 |