|
45 Ключевой вопрос, который удастся решить, организовав ЖСК привлечь дешевые и длинные средства на этапе подготовки строительства, что позволит снизить стоимость жилья для конечных потребителей. Важнейшая выгода для государства в данном случае существенное снижение остроты жилищной проблемы за счет самоорганизации населения в обеспечении себя жильём. Увеличение объемов жилищного строительства, как мощнейшего мультипликатора, обеспечит экономический рост, запустит процесс реабилитации депрессивных территорий и поспособствует структурной с иперестройке экономики сырьевой экспортоориентированнои направленности на развитие промышленного производства 1.3. Источники увеличения инвестиционного потенциала рынка недвижимости На сегодняшний день в России основным источником финансирования на рынке недвижимости являются средства населения в рамках крайне рискованных схем так называемого «долевого» участия. Анализ строительного рынка показывает наличие большого количества строительных компаний, не обладающих необходимой финансовой устойчивостью, работающих за счёт бесплатных средств населения, при недостаточной ответственности за сроки, качество и конечную стоимость жилья перед потребителями. Действуя практически бесконтрольно за счёт денежных средств, собираемых напрямую от населения, застройщики не очень заинтересованы в переходе к цивилизованным финансово-кредитным механизмам, действующим во всех развитых странах. Банки весьма неохотно кредитуют девелоперов из-за значительных отраслевых рисков, которые обусловлены несколькими основными факторами. Первый круг проблем связан с отсутствием у застройщиков |
социальную направленность преобразований при переводе жилищной сферы в безубыточный режим функционирования; развитие рынка жилья; государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. Основными направлениями современной жилищной политик является развитие ипотечного жилищного кредитования и реализация федеральной целевой программы «Жилище» на 2002-2010 гг. (рис. 2.1.1.). В перспективе федеральная жилищная политика должна оставаться одним из приоритетов государственной политики. Необходимо отметить, что решение жилищной проблемы в России тесно связано с развитием садово-дачного или так называемого «второго жилища», возводимого населением на дачных и садовых участках. Дачная активность российского населения, которая, помимо всего, сегодня реально кормит страну (в частности, даёт до 70% немясных и незерновых продуктов), стало даже объектом пристального изучения на Западе и в Японии. Рост потребности во втором жилище был связан с 40-летней тенденцией повышения этажности многоквартирных жилых домов, ростом плотности застройки, отсутствием участков для отдыха престарелых и игр детей. В то же время, обустройство вторых жилищ составляет 33-46% затрат на возведение многоэтажных жилых домов [105,5]. В России на сегодняшний день основным источником финансирования жилищного строительства являются средства населения в рамках крайне рискованных схем так называемого «долевого» участия или инвестирования в строительство. Анализ строительного рынка показывает наличие большого количества строительных компаний, не обладающих необходимой финансовой устойчивостью, работающих за счёт бесплатных средств населения, при недостаточной ответственности за сроки, качество и конечную стоимость жилья перед потребителями. Действуя практически бесконтрольно за счёт денежных средств, собираемых напрямую от населения, застройщики не очень заинтересованы в переходе к цивилизованным финансово-кредитным механизмам, действующим во всех развитых странах. Банки, со своей стороны, весьма неохотно кредитуют строителей из-за значительных строительных рисков, которые обусловлены следующими основными факторами. Первый круг проблем связан с отсутствием у застройщиков оформленного права собственности или права долгосрочной аренды на землю, а также соответствующей исходно-разрешительной документации, которые могли бы стать обеспечением строительных кредитов банков. Он обусловлен не в последнюю очередь недостаточно планомерной и целенаправленной работой по зонированию территорий и продаже земельных участков под строительство. Вторым является так называемый рыночный риск, связанный с тем, что построенное жилье может быть не реализовано в предусмотренные сроки, что не даст возможности застройщикам своевременно расплатиться по строительным кредитам с банками. В ответ на подобную ситуацию некоторые страховые компании присту-* пили к страхованию финансовых рисков физических лиц при инвестиционном приобретении квартиры. Они обязуются возместить финансовые потери страхователя в случае банкротства, мошенничества и неисполнения обязательств строительной фирмой. Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Одним из механизмов, позволяющим решить эту задачу, является ипотека, зарекомендовавшая себя во всем мире как краеугольный камень эффективной жилищной политики. Социальнополитическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества средний класс. А кредитно-финансовый механизм, лежащий в её основе, обеспечивает привлечение масштабных инвестиций в реальный сектор экономики через строительство жилья. Суть ипотеки состоит в том, что банки реализуют экономически целесообразный механизм авансирования будущих доходов граждан. Преимущества ипотеки достаточно зримы и понятны. Заёмщик в достаточно короткие сроки приобретает квартиру, оплачиваемую с долговременной рас |