|
возможность пополнения оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства, что обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает его сроки; получение гарантий того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы; исключение последующего этапа реализации квартир. Наряду с указанными достоинствами этому варианту свойственны и определенные недостатки, уменьшающие его привлекательность, как для инвесторов, так и для самих строительных организаций: информационная непрозрачность процесса использования ресурсов, особенно на ранних этапах сооружения объектов; усложнение организационной структуры строительной организации, например, необходимости лицензирования операций на финансовом рынке; уменьшение уровня рентабельности строительной деятельности из-за относительно низких цен продажи жилья дольщикам, по сравнению с реализацией готового жилья на открытом рынке, или повышения уровня рисков «замораживания» инвестиций при задержках строительного процесса вследствие неритмичного поступления взносов дольщиков [2;5;17;28]. Аналогичные последствия могут иметь воздействие таких внешних факторов, как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость. Тем не менее, финансирование жилищного строительства путем привлечения средств физических лиц через систему долевого участия является наиболее распространенным явлением и обеспечивает значительную часть оборотных средств строительных организаций. Основными факторами развития этого метода является относительная дешевизна привлекаемых финансовых ресурсов и пригодность для организации массового жилищного строительства стандартного качества. Менее пригоден он для возведения элитного жилья, и, соответственно, создания фонда жилья для целей коммерческого найма [82]. Методом аккумуляции ресурсов, избавленным от большинства перечисленных недостатков, можно считать использование заемных средств финансо40 |
41 ственности на жилые помещения, по ценам их себестоимости, рассматриваются налоговыми органами как попытки уклонения от налогообложения. В других случаях происходит переложение налогов на рыночных покупателей жилья, тем самым увеличивая цены сделок и способствуя возникновению эффектов сжатия локальных рынков нового жилья. Так как из-за роста цен на жилье размер платежеспособного спроса уже не мотивирует начала возведения новых объектов. Похожим вариантом привлечения средств неорганизованных инвесторов является выполнение системообразующей функции непосредственно строительной организацией. Преимущества этого метода аккумуляции источников финансирования жилищного строительства состоят в следующим: возможность пополнения оборотных средств строительных организаций на раннем этапе строительства, что обеспечивает непрерывность строительного процесса и снижает его сроки; получение гарантий того, что все квартиры в доме (или их большая часть) будут реализованы; исключение последующего этапа реализации квартир.8 Наряду с указанными достоинствами этому варианту свойственны и определенные недостатки, уменьшающие его привлекательность, как для инвесторов, так и для самих строительных организаций: информационная непрозрачность процесса использования ресурсов, особенно на ранних этапах сооружения объектов; усложнение организационной структуры строительной организации, например, необходимости лицензирования операций на финансовом рынке; уменьшение уровня рентабельности строительной деятельности из-за относительно низких цен продажи жилья дольщикам, по сравнению с реализацией готового жилья на открытом рынке, или повышения уровня рисков Семеркова, Л.Н. Источники финансирования жилищного строительства / Л.Н. Семеркова, А Е. Савицкий // Экономика и учет в строительстве. 2007. №7. С. 12-17. 42 ' «замораживания» инвестиций при задержках строительного процесса вследствие неритмичного поступления взносов дольщиков. Аналогичные последствия могут иметь воздействие таких внешних факторов, как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость.9 Тем не менее, финансирование строительства путем привлечения средств физических лиц через систему долевого участия является наиболее распространенным явлением и обеспечивает значительную часть оборотных средств строительных организаций. Основными факторами развития этого метода является относительная дешевизна привлекаемых финансовых ресурсов и пригодность для организации массового жилищного строительства стандартного качества. Менее пригоден он для возведения элитного жилья, и, соответственно, создания фонда жилья для целей коммерческого найма. Методом аккумуляции ресурсов, избавленным от большинства перечисленных недостатков, можно считать использование заемных средств финансово-кредитных учреждений, которые вовлекаются в процессе строительства жилья двумя путями: прямым кредитованием строительства кредитными учреждениями; -опосредованное кредитование жилищного строительства, аналогичное долевым схемам финансирования, но осуществляемое с участием кредитных организаций, например, путем организации ими ипотечного жилищного кредитования населения. Прямое кредитование строительных организаций банками имеет ряд преимуществ, среди которых них выделяются следующие: снижение зависимость строительных организаций от поступления средств от реализации квартир дольщикам; организация внешнего контроля за соблюдением нормативных сроков строительства; 9 Лепилин, Д.А. Система финансового обеспечения жилищного строительства в современных условиях / Д.А. Лепилин // Российское предпринимательство. 2009. №5. С. 99-104. |