|
во-кредитных учреждений, которые вовлекаются в процессе строительства жилья двумя путями: прямым кредитованием строительства кредитными учреждениями; опосредованное кредитование жилищного строительства, аналогичное долевым схемам финансирования, но осуществляемое с участием кредитных организаций, например, путем организации ими ипотечного жилищного кредитования населения. Прямое кредитование строительных организаций банками имеет ряд преимуществ, среди которых них выделяются следующие: снижение зависимость строительных организаций от поступления средств от реализации квартир дольщикам; организация внешнего контроля за соблюдением нормативных сроков строительства; -снижение риска организации отношений с подрядными организациями и поставщикам строительных материалов, за счет возможности получения последними банковских гарантий их платежеспособности. В современных российских условиях, при низком уровне текущих доходов населения и отсутствии существенных сбережений у граждан страны, участие банков в целевом накоплении населением средств способствует ускоренной трансформации последних в денежные капиталы и, соответственно, в источники финансирования инвестиций [3;45;99; 111]. Поэтому развитие ипотечного кредитования необходимо рассматривать, в первую очередь, не как один из видов банковской деятельности, а как финансовый инструмент развития жилищного строительства, тем самым нацеливая государственное регулирование на стимулирование создания специализированных кредитных институтов. Причинами, ограничивающими желание и возможности строительных компаний, в современной России являются: несовершенство законодательной базы, отсутствие инфраструктуры и коммуникаций на земельных участках, отводимых под строительство жилья, высокие бюрократические барьеры. 41 |
42 ' «замораживания» инвестиций при задержках строительного процесса вследствие неритмичного поступления взносов дольщиков. Аналогичные последствия могут иметь воздействие таких внешних факторов, как резкий скачок цен на стройматериалы и недвижимость.9 Тем не менее, финансирование строительства путем привлечения средств физических лиц через систему долевого участия является наиболее распространенным явлением и обеспечивает значительную часть оборотных средств строительных организаций. Основными факторами развития этого метода является относительная дешевизна привлекаемых финансовых ресурсов и пригодность для организации массового жилищного строительства стандартного качества. Менее пригоден он для возведения элитного жилья, и, соответственно, создания фонда жилья для целей коммерческого найма. Методом аккумуляции ресурсов, избавленным от большинства перечисленных недостатков, можно считать использование заемных средств финансово-кредитных учреждений, которые вовлекаются в процессе строительства жилья двумя путями: прямым кредитованием строительства кредитными учреждениями; -опосредованное кредитование жилищного строительства, аналогичное долевым схемам финансирования, но осуществляемое с участием кредитных организаций, например, путем организации ими ипотечного жилищного кредитования населения. Прямое кредитование строительных организаций банками имеет ряд преимуществ, среди которых них выделяются следующие: снижение зависимость строительных организаций от поступления средств от реализации квартир дольщикам; организация внешнего контроля за соблюдением нормативных сроков строительства; 9 Лепилин, Д.А. Система финансового обеспечения жилищного строительства в современных условиях / Д.А. Лепилин // Российское предпринимательство. 2009. №5. С. 99-104. 43 -снижение риска организации отношений с подрядными организациями и поставщикам строительных материалов, за счет возможности получения последними банковских гарантий их платежеспособности. Также, использование банковских кредитов позволяет уменьшить влияние негативных факторов цикличности и сезонности строительного рынка. Финансирование строительства за счет кредитных ресурсов банков позволяет строительной организации осуществлять реализацию квартир на более поздних стадиях и получить за счет этого дополнительную прибыль. Например, по данным Отдела инвестиционного кредитования Центрально Черноземного банка Сбербанка России, разница в доходности между вариантом финансирования строительства дома за счет равномерной продажи квартир в период строительства и вариантом финансирования строительства за счет привлечения банковского кредита и продажи квартир в конце срока строительства должна составлять не менее 850 рублей за квадратный метр. В современных российских условиях, при низком уровне текущих доходов населения и отсутствии существенных сбережений у граждан страны, участие банков в целевом накоплении населением средств способствует ускоренной трансформации последних в денежные капиталы и, соответственно, в источники финансирования инвестиций (см. рисунок А. 1 в приложении А). Поэтому развитие ипотечного кредитования необходимо рассматривать, в первую очередь, не как один из видов банковской деятельности, а как финансовый инструмент развития жилищного строительства, тем самым нацеливая государственное регулирование на стимулирование создания специализированных кредитных институтов. Одновременно, представляется, что расширение масштабов ипотечного кредитования обязательно должно быть согласованы с темпами развития жилищно-строительной подотрасли. Между тем, именно это требования в настоящее время не соблюдается в России как совершенно справедливо отмечает Р.И. Кичанов «проблемой в настоящее время является нехватка ново 44 го жилья, а не доступность ипотеки. Причем схема, согласно которой увеличение спроса на жилье будет стимулировать строительство, пока не работает. Механизмы, облегчающие получение кредитов населением, созданы, а системы, способствующей увеличению строительства, до сих пор нет. Для того, чтобы сохранить сегодняшнюю динамику выдачи ипотечных кредитов в условиях стремительного роста цен на недвижимость, коммерческие банки и государственное агентство ипотечного жилищного кредитования вынуждены постоянно изменять условия ипотеки путем увеличения максимального размера кредита и снижения первоначального взноса» [91]. Причинами, ограничивающими желание и возможности строительных компаний, в современной России являются: несовершенство законодательной базы, отсутствие инфраструктуры и коммуникаций на земельных участках, отводимых под строительство жилья, высокие бюрократические барьеры и прочее. Дефицит предложения товарного продукта на первичном рынке жилья приводит к тому, что спрос активно перемещается в сторону вторичного рынка. Следствием этого является распространение дефицита жилья с первичного на вторичных рынках, причем на последнем происходит опережающий рост цен на жилую недвижимость. Это связано с тем, что при наличии значительного количества капитального жилого фонда, например, как в современной России, инвестиции в его ремонт, модернизацию или реконструкцию экономически эффективнее, чем новое строительство (см. табл.1). При этом «себестоимость дополнительной площади, получаемой при реконструкции, в среднем на 30-40% ниже, чем при новом строительстве» [124]. |