|
Дефицит предложения товарного продукта на первичном рынке жилья приводит к тому, что спрос активно перемещается в сторону вторичного рынка. Следствием этого является распространение дефицита жилья с первичного на вторичных рынках, причем на последнем происходит опережающий рост цен на жилую недвижимость. Это связано с тем, что при наличии значительного количества капитального жилого фонда, например, как в современной России, инвестиции в его ремонт, модернизацию или реконструкцию экономически эффективнее, чем новое строительство [38]. Таким образом, помимо общего повышения уровня цен на рынке жилья, процесс перелива спроса на вторичный рынок влечет за собой возникновение дополнительного негативного эффекта для жилищно-строительной отрасли. Последний приобретает форму увеличения потребностей строительных организаций в производственных инвестициях, причем не связанных с ростом масштабов их основной деятельности. Это обусловлено тем, что возможность удовлетворения спроса на работы по улучшению качества жилья предполагает значительное совершенствование строительных технологий и внедрение инновационных предложений [41]. При анализе государственной политики в вопросах разрешения проблем жилищно-строительного комплекса, целесообразно отметить, что в основном обращается внимание на то, что она направлена только на стимулирование спроса на жилье, что совершенно недостаточно. В региональном аспекте на данный момент наблюдается тяжелое положение домостроительных комбинатов, высокие транспортные тарифы, что подчеркивает, что для регионов обеспечение строительными материалами необходимое решение проблемы обеспеченности их населения жильем [113]. Результатом влияния региона на жилищно-строительную политику и наоборот ведет к формированию среды обитания, необходимой для эффективного воспроизводства человеческого капитала. Из этого следует, что реализация жилищно-строительной политики содействует активизации целого комплекса экономических и социальных процессов. Учитывая важность исследуемого вопро42 |
44 го жилья, а не доступность ипотеки. Причем схема, согласно которой увеличение спроса на жилье будет стимулировать строительство, пока не работает. Механизмы, облегчающие получение кредитов населением, созданы, а системы, способствующей увеличению строительства, до сих пор нет. Для того, чтобы сохранить сегодняшнюю динамику выдачи ипотечных кредитов в условиях стремительного роста цен на недвижимость, коммерческие банки и государственное агентство ипотечного жилищного кредитования вынуждены постоянно изменять условия ипотеки путем увеличения максимального размера кредита и снижения первоначального взноса» [91]. Причинами, ограничивающими желание и возможности строительных компаний, в современной России являются: несовершенство законодательной базы, отсутствие инфраструктуры и коммуникаций на земельных участках, отводимых под строительство жилья, высокие бюрократические барьеры и прочее. Дефицит предложения товарного продукта на первичном рынке жилья приводит к тому, что спрос активно перемещается в сторону вторичного рынка. Следствием этого является распространение дефицита жилья с первичного на вторичных рынках, причем на последнем происходит опережающий рост цен на жилую недвижимость. Это связано с тем, что при наличии значительного количества капитального жилого фонда, например, как в современной России, инвестиции в его ремонт, модернизацию или реконструкцию экономически эффективнее, чем новое строительство (см. табл.1). При этом «себестоимость дополнительной площади, получаемой при реконструкции, в среднем на 30-40% ниже, чем при новом строительстве» [124]. 45 Таблица 1 Сравнительный анализ стоимости затрат по методам преобразования жилищного фонда Методы преобраСтоимость, % от затрат на 1 кв.м общей площади зования жилищного фонда Капитальный ремонт Модернизация Реконструкция 30-35 50-55 60-70 Таким образом, помимо общего повышения уровня цен на рынке жилья, процесс перелива спроса на вторичный рынок влечет за собой возникновение дополнительного негативного эффекта для жилищно-строительной подотрасли. Последний приобретает форму увеличения потребностей строительных организаций в производственных инвестициях, причем не связанных с ростом масштабов их основной деятельности. Это обусловлено тем, что возможность удовлетворения спроса на работы по улучшению качества жилья предполагает значительное совершенствование строительных технологий и внедрение инновационных предложений. Наиболее доступным инструментом финансирования инноваций в строительной отрасли представляется банковское коммерческое кредитование. Причем преимуществом должны пользоваться кредиты на пополнение оборотных средств, в отношении которых строительные организации обладают наибольшей свободой распоряжения. Последнее является условием эффективного внедрения инноваций и совершенствования строительных технологий. Следует отметить, что дополнительные положительные эффекты в процессе совершенствования технологий строительной деятельности достигаются в случае привлечения к его финансовому обеспечению специализированных кредитных организаций. 65 зацию финансовых отношений в сфере жилищного строительства необходимо акцентировать внимание на том факте, что современные представления о механизме взаимодействий в сфере жилищного строительства не укладываются в модель простого товарного рынка с двухкомпонентным составом его участников. Условием эффективного функционирования финансовых отношений в жилищном строительстве служит выделение четырех групп участников: строительных организаций, домохозяйств, институтов финансового рынка и государства. Следует отметить, что мобилизация источников финансовых ресурсов увеличивает доступность денежных средств для строительных организаций, не ограничивая ее величиной собственных доходов последних. Помимо общего повышения уровня цен на рынке жилья, процесс перелива спроса на вторичный рынок влечет за собой возникновение дополнительного негативного эффекта для жилищно-строительной подотрасли. Последний приобретает форму увеличения потребностей строительных организаций в производственных инвестициях, причем не связанных с ростом масштабов их основной деятельности. Это обусловлено тем, что возможность удовлетворения спроса на работы по улучшению качества жилья предполагает значительное совершенствование строительных технологий и внедрение инновационных предложений. Необходимо обратить внимание на то, что некоторые существующие проблемы формирования финансового механизма развития ЖС порождаются несовпадением позиций современных российских исследователей вопросов его организации в отношении понятийного аппарата, пригодного для точного обозначения сущности происходящих здесь явлений. Проявлением этих проблем служит разница подходов к выделению элементов финансоюго механизма развития ЖС и вьшолняемых ими функций. |