|
Многослойная система массовой оценки позволила найти способы контроля за достоверностью результатов оценки на основе ряда критериев внутренней непротиворечивости данных, имеющихся в составе различных картографических слоев (параллельно-последовательная кроссверификация). В итоге представлены собственно многослойные результаты оценки и характеристики соответствующих погрешностей. Наряду с системой массовой оценкой недвижимого имущества нуждается в разработке и стандартизации оценка недвижимого имущества для системы ипотечного кредитования. При разработке основных положений данного стандарта прежде всего учитывались: требования гражданского, земельного, градостроительного и иного смежного законодательства, законодательства об оценочной деятельности, банках и банковской деятельности, ипотеке, а также существующих федеральных стандартов оценки ФСО №1, ФСО №2, ФСО №3. Кроме этого, особое внимание уделялось выявлению особенностей объектов залога как по физическим характеристикам, так и по экономическому содержанию связанных с ними правоотношений. Под объектами недвижимости, используемыми в качестве залога для ипотечного кредитования, понимаются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты, незавершенные строительством, а также части указанных физических объектов, права на которые зарегистрированы в установленном порядке и подтверждены правоустанавливающими, правоудостоверяющими и иными документами. В случае если права на объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке и не подтверждены правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, оценщик может выполнить лишь консалтинговую работу об оценке рыночной стоимости такого объекта, соблюдая следующую последовательность действий: а) произвести расчет дополнительных затрат и длительности выполнения процедур, предусмотренных действующим законодательством для оформления соответствующих прав на объект недвижимости, а также риски отказа в регистрации или приостановления процедуры регистрации прав на этот объект; 111 |
кредитования, понимаются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты, незавершенные строительством, а также части указанных физических объектов, права на которые зарегистрированы в установленном порядке и подтверждены правоустанавливающими, правоудостоверяющими и иными документами. В случае, если права на объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке и не подтверждены правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, оценщик может фактически выполнить лишь консалтинговую работу об оценке рыночной стоимости такого объекта, соблюдая следующую последовательность действий: а) произвести расчет дополнительных затрат и длительности выполнения процедур, предусмотренных действующим законодательством для оформления соответствующих прав на объект недвижимости, а также риски отказа в регистрации или приостановления процедуры регистрации прав на этот объект; б) произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату, по состоянию на которую на объект недвижимого имущества будут оформлены соответствующие права, с учетом рассчитанных затрат и длительности выполнения процедур; в) обосновать использование ставки дисконтирования с учетом выявленных рисков для приведения полученной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату оценки. Для объектов недвижимости, используемых в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в необходимых случаях, оговоренных в договоре на проведение оценки, могут рассчитываться затраты на их замещение, воспроизводство, реконструкцию, реставрацию, воссоздание, приспособление с учетом подтвержденного документально износа или утилизацию. При отсутствии таких документов, оценщики могут проводить расчеты на базе ведомственных нормативных документов, положений регионального и местного законодательства. Задание на оценку недвижимого имущества, используемого в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в дополнение к указанной в п.17 ФСО №1 информации должно содержать следующие данные: 212 ПРОЦЕСС СТОИМОСТНОЙ ЭКСПЕРТИЗЫ ОТЧЁТА ОБ ОЦЕНКЕ НА БАЗЕ ПРОЕКТА "КОМПЛЕКСНОЙ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА, ЗАКЛАДНОЙ; ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ" Рисунок 4 процесс стоимостной экспертизы отчета об оценке. П. Объекты оценки 6. Для целей настоящего стандарта под объектами недвижимости, используемыми в качестве залога, понимаются земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты, незавершенные строительством, а также части указанных физических объектов. 7. Для целей настоящего стандарта под недвижимым имуществом для-ипотечного кредитования понимаются объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке и подтверждены правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами. В случае, если права на объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке и не подтверждены правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, оценщик может фактически выполнить лишь консалтинговую работу об оценке рыночной стоимости такого объекта, соблюдая следующую последовательность действий: а) произвести расчет дополнительных затрат и длительности выполнения процедур, предусмотренных действующим законодательством для оформления соответствующих прав на объект недвижимости, а также риски отказа в регистрации или приостановления процедуры регистрации прав на этот объект; б) произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату, по состоянию на которую на объект недвижимого имущества будут оформлены соответствующие права, с учетом рассчитанных затрат и длительности выполнения процедур; 403 отношению к требованиям и/или процедурам, установленным иными федеральными стандартами оценки. П. Объекты оценки 6. Для целей настоящего стандарта под недвижимостью понимаются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты, незавершенные строительством, а также части указанных физических объектов. 7. Для целей настоящего стандарта под недвижимым имуществом понимаются объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке и подтверждены правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами. 8. Объектом оценки в рамках настоящего стандарта является недвижимое имущество в определении п.7 настоящих стандартов. В случае, если права на недвижимость не зарегистрированы в установленном порядке и не подтверждены правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, Оценщик может выполнить работу об оценке рыночной стоимости такого объекта, соблюдая следующую последовательность действий: а) произвести расчет дополнительных затрат и длительности выполнения процедур, предусмотренных действующим законодательством для оформления соответствующих прав на объект недвижимости; б) произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату, по состоянию на которую на объект недвижимого имущества будут оформлены соответствующие права, с учетом рассчитанных затрат и длительности выполнения процедур, предусмотренных действующим законодательством; в) обосновать использование ставки дисконтирования для целей приведения полученной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату оценки. 9. Все виды стоимости объектов оценки, установленные ФСО №2, применяются к объектам недвижимого имущества. 10. Для объектов недвижимости в необходимых случаях, оговоренных в договоре на проведение оценки, могут рассчитываться затраты на их замещение, воспроизводство, реконструкцию, реставрацию, воссоздание, приспособление с учетом подтвержденного документально износа или утилизацию. При отсутствии таких документов, оценщики могут проводить расчеты на базе ведомственных нормативных документов, положений регионального и местного законодательства. 11. При проведении оценки объектов недвижимого имущества для целей определения условий их аренды или перехода, прекращения соответствующих прав, а также стоимости обременения оцениваемых объектов обязательственными правами третьих лиц, оценщик должен выявить специфику важнейших факторов, определяющих формирование рыночной стоимости объекта, описанных в тексте соответствующего договора. При отсутствии таких сведений возможно применение типовых условий для аналогичных договоров со ссылками на надлежащие источники информации. Базой для расчета арендной платы по договору аренды недвижимого имущества является рыночная стоимость данного объекта недвижимого имущества и существенные условия договора. Ш. Общие требования к процессу оценки недвижимости 12. Задание на оценку недвижимого имущества в дополнение к указанной в п.17 ФСО №1 информации должно содержать следующие данные: а) состав оцениваемого недвижимого имущества (земельный участок, здания и сооружения) с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей и обьекгавцелом; б) количественные характеристики объекта недвижимого имущества, включая все его составные части, подтвержденные представленными заказчиком документами; в) состав оцениваемых прав, ограничения и обременения указанных прав по объекгу в целом и каждой из составных частей объекта недвижимого имущества; г) перечень документов с исходными данными для оценки, представляемых оценщику заказчиком оценки для проведения оценки; Задание на оценку или договор на оценку могут содержать порядок и условия получения 434 |