|
б) произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату, по состоянию на которую на объект недвижимого имущества будут оформлены соответствующие права, с учетом рассчитанных затрат и длительности выполнения процедур; в) обосновать использование ставки дисконтирования с учетом выявленных рисков для приведения полученной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату оценки. Для объектов недвижимости, используемых в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в необходимых случаях, оговоренных в договоре на проведение оценки, могут рассчитываться затраты на их замещение, воспроизводство, реконструкцию, реставрацию, воссоздание, приспособление с учетом подтвержденного документально износа или утилизацию. При отсутствии таких документов, оценщики могут проводить расчеты на базе ведомственных нормативных документов, положении регионального и местного законодательства. Задание на оценку недвижимого имущества, используемого в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в дополнение к указанной в п.17 ФСО №1 информации должно содержать следующие данные: а) основные параметры кредита в соответствии с положениями кредитного договора; б) состав оцениваемого недвижимого имущества (земельный участок, здания и сооружения, помещения) с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей и объекта в целом, а также особенностей его использования в качестве залога; в) количественные характеристики объекта недвижимого имущества, включая все его составные части, подтвержденные представленными заказчиком документами; г) состав оцениваемых прав, ограничения и обременения указанных прав по объекту недвижимого имущества в целом и каждой из его составных частей, с учетом их влияния на особенности использования данного объекта в качестве залога; 112 |
кредитования, понимаются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты, незавершенные строительством, а также части указанных физических объектов, права на которые зарегистрированы в установленном порядке и подтверждены правоустанавливающими, правоудостоверяющими и иными документами. В случае, если права на объекты недвижимости не зарегистрированы в установленном порядке и не подтверждены правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, оценщик может фактически выполнить лишь консалтинговую работу об оценке рыночной стоимости такого объекта, соблюдая следующую последовательность действий: а) произвести расчет дополнительных затрат и длительности выполнения процедур, предусмотренных действующим законодательством для оформления соответствующих прав на объект недвижимости, а также риски отказа в регистрации или приостановления процедуры регистрации прав на этот объект; б) произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату, по состоянию на которую на объект недвижимого имущества будут оформлены соответствующие права, с учетом рассчитанных затрат и длительности выполнения процедур; в) обосновать использование ставки дисконтирования с учетом выявленных рисков для приведения полученной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату оценки. Для объектов недвижимости, используемых в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в необходимых случаях, оговоренных в договоре на проведение оценки, могут рассчитываться затраты на их замещение, воспроизводство, реконструкцию, реставрацию, воссоздание, приспособление с учетом подтвержденного документально износа или утилизацию. При отсутствии таких документов, оценщики могут проводить расчеты на базе ведомственных нормативных документов, положений регионального и местного законодательства. Задание на оценку недвижимого имущества, используемого в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в дополнение к указанной в п.17 ФСО №1 информации должно содержать следующие данные: 212 а) основные параметры кредита в соответствии с положениями кредитного договора; б) состав оцениваемого недвижимого имущества (земельный участок, здания и сооружения, помещения) с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей и объекта в целом, а также особенностей его использования в качестве залога; в) количественные характеристики объекта недвижимого имущества, включая все его составные части, подтвержденные представленными заказчиком документами; г) состав оцениваемых прав, ограничения и обременения указанных прав по объекту недвижимого имущества в целом и каждой из его составных частей, с учетом их влияния на особенности использования данного объекта в качестве залога; д) перечень документов с исходными данными для оценки, представляемых оценщику заказчиком оценки для проведения оценки. Задание на оценку или договор на оценку могут содержать. порядок и условия получения оценщиком дополнительных документированных сведений с исходными данными (по запросу заказчика оценки; самостоятельно, при условии уведомления заказчика оценки; самостоятельно без каких-либо ограничений) с соответствующим продлением сроков выполнения работ,, атакже порядок доступа на оцениваемый объект с проведением его осмотра, а в необходимых случаях — натурного обследования. При проведении оценки объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога для, долгосрочного ипотечного кредита, в дополнение к требованиям п.18 ФСО №1 должны бьггь использованы исключительно документированные сведения с исходными данными для оценки. Информация для оценки как представленная заказчиком оценки, так и подготовленная самим оценщиком, должна быть документирована в соответствии с требованиями действующего законодательства для придания ей доказательственного значения. Документы с исходными данными для оценки, на базе которых проводится оценка объектов недвижимого имущества, должны полностью и однозначно идентифицировать оцениваемый объект как по его физическим характеристикам, 213 отношению к требованиям и/или процедурам, установленным иными федеральными стандартами оценки. П. Объекты оценки 6. Для целей настоящего стандарта под недвижимостью понимаются земельные участки, участки недр, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения, объекты, незавершенные строительством, а также части указанных физических объектов. 7. Для целей настоящего стандарта под недвижимым имуществом понимаются объекты недвижимости, права на которые зарегистрированы в установленном порядке и подтверждены правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами. 8. Объектом оценки в рамках настоящего стандарта является недвижимое имущество в определении п.7 настоящих стандартов. В случае, если права на недвижимость не зарегистрированы в установленном порядке и не подтверждены правоустанавливающими и правоудостоверяющими документами, Оценщик может выполнить работу об оценке рыночной стоимости такого объекта, соблюдая следующую последовательность действий: а) произвести расчет дополнительных затрат и длительности выполнения процедур, предусмотренных действующим законодательством для оформления соответствующих прав на объект недвижимости; б) произвести расчет рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату, по состоянию на которую на объект недвижимого имущества будут оформлены соответствующие права, с учетом рассчитанных затрат и длительности выполнения процедур, предусмотренных действующим законодательством; в) обосновать использование ставки дисконтирования для целей приведения полученной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату оценки. 9. Все виды стоимости объектов оценки, установленные ФСО №2, применяются к объектам недвижимого имущества. 10. Для объектов недвижимости в необходимых случаях, оговоренных в договоре на проведение оценки, могут рассчитываться затраты на их замещение, воспроизводство, реконструкцию, реставрацию, воссоздание, приспособление с учетом подтвержденного документально износа или утилизацию. При отсутствии таких документов, оценщики могут проводить расчеты на базе ведомственных нормативных документов, положений регионального и местного законодательства. 11. При проведении оценки объектов недвижимого имущества для целей определения условий их аренды или перехода, прекращения соответствующих прав, а также стоимости обременения оцениваемых объектов обязательственными правами третьих лиц, оценщик должен выявить специфику важнейших факторов, определяющих формирование рыночной стоимости объекта, описанных в тексте соответствующего договора. При отсутствии таких сведений возможно применение типовых условий для аналогичных договоров со ссылками на надлежащие источники информации. Базой для расчета арендной платы по договору аренды недвижимого имущества является рыночная стоимость данного объекта недвижимого имущества и существенные условия договора. Ш. Общие требования к процессу оценки недвижимости 12. Задание на оценку недвижимого имущества в дополнение к указанной в п.17 ФСО №1 информации должно содержать следующие данные: а) состав оцениваемого недвижимого имущества (земельный участок, здания и сооружения) с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей и обьекгавцелом; б) количественные характеристики объекта недвижимого имущества, включая все его составные части, подтвержденные представленными заказчиком документами; в) состав оцениваемых прав, ограничения и обременения указанных прав по объекгу в целом и каждой из составных частей объекта недвижимого имущества; г) перечень документов с исходными данными для оценки, представляемых оценщику заказчиком оценки для проведения оценки; Задание на оценку или договор на оценку могут содержать порядок и условия получения 434 |