|
д) перечень документов с исходными данными для оценки, представляемых оценщику заказчиком оценки для проведения оценки. Задание на оценку или договор на оценку могут содержать порядок и условия получения оценщиком дополнительных документированных сведений с исходными данными (по запросу заказчика оценки; самостоятельно, при условии уведомления заказчика оценки; самостоятельно без каких-либо ограничений) с соответствующим продлением сроков выполнения работ, а также порядок доступа на оцениваемый объект с проведением его осмотра, а в необходимых случаях натурного обследования. При проведении оценки объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в дополнение к требованиям п.18 ФСО №1 должны быть использованы исключительно документированные сведения с исходными данными для оценки. Информация для оценки как представленная заказчиком оценки, так и подготовленная самим оценщиком, должна быть документирована в соответствии с требованиями действующего законодательства для придания ей доказательственного значения. Документы с исходными данными для оценки, на базе которых проводится оценка объектов недвижимого имущества, должны полностью и однозначно идентифицировать оцениваемый объект как по его физическим характеристикам, так и правовому титулу, сущностные характеристики субъектно-объектных отношений как по объекту недвижимости в целом, так и по его составным частям. Это особенно важно, поскольку во многих случаях здание и земельныйучасток, на котором онорасположено, находятся наразных правах и затрагивают интересы нескольких субъектов, что часто делает просто невозможным использование такого объекта в качестве залога или создает серьезные правовые ограничения и обременения, которые должны учитываться и при постановке, и при решении соответствующей задачи оценки. Идентификация сегмента рынка, к которому относится объект недвижимого имущества, используемый в качестве залога, с учетом предполагаемой кредитной сделки и особенностей субъектно-объектных 113 |
а) основные параметры кредита в соответствии с положениями кредитного договора; б) состав оцениваемого недвижимого имущества (земельный участок, здания и сооружения, помещения) с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей и объекта в целом, а также особенностей его использования в качестве залога; в) количественные характеристики объекта недвижимого имущества, включая все его составные части, подтвержденные представленными заказчиком документами; г) состав оцениваемых прав, ограничения и обременения указанных прав по объекту недвижимого имущества в целом и каждой из его составных частей, с учетом их влияния на особенности использования данного объекта в качестве залога; д) перечень документов с исходными данными для оценки, представляемых оценщику заказчиком оценки для проведения оценки. Задание на оценку или договор на оценку могут содержать. порядок и условия получения оценщиком дополнительных документированных сведений с исходными данными (по запросу заказчика оценки; самостоятельно, при условии уведомления заказчика оценки; самостоятельно без каких-либо ограничений) с соответствующим продлением сроков выполнения работ,, атакже порядок доступа на оцениваемый объект с проведением его осмотра, а в необходимых случаях — натурного обследования. При проведении оценки объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога для, долгосрочного ипотечного кредита, в дополнение к требованиям п.18 ФСО №1 должны бьггь использованы исключительно документированные сведения с исходными данными для оценки. Информация для оценки как представленная заказчиком оценки, так и подготовленная самим оценщиком, должна быть документирована в соответствии с требованиями действующего законодательства для придания ей доказательственного значения. Документы с исходными данными для оценки, на базе которых проводится оценка объектов недвижимого имущества, должны полностью и однозначно идентифицировать оцениваемый объект как по его физическим характеристикам, 213 в) обосновать использование ставки дисконтирования с учетом выявленных рисков для приведения полученной рыночной стоимости объекта недвижимого имущества на дату оценки. Для объектов недвижимости, используемых в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в необходимых случаях, оговоренных в договоре на проведение оценки, могут рассчитываться затраты на их замещение, воспроизводство, реконструкцию, реставрацию, воссоздание, приспособление с учетом подтвержденного документально износа или утилизацию. При отсутствии таких документов, оценщики могут проводить расчеты на базе ведомственных нормативных документов, положений регионального и местного законодательства. При проведении оценки объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога для долгосрочного ипотечного кредита, в дополнение к требованиям п.18 ФСО №1 должны быть использованы исключительно документированные сведения с исходными данными для оценки. Информация для оценки как представленная заказчиком оценки, так и подготовленная самим оценщиком, должна быть документирована в соответствии с требованиями действующего законодательства для придания ей доказательственного значения. Документы с исходными данными для оценки, на. базе которых проводится оценка объектов недвижимого имущества, должны полностью и однозначно идентифицировать оцениваемый объект как по его физическим характеристикам, так и правовому титулу, сущностные характеристики субъектно-объектных отношений как по объекту недвижимости в целом, так и по его составным частям. Это особенно важно, поскольку во многих случаях здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся на разных правах и затрагивают интересы нескольких субъектов, что часто делает просто невозможным использование такого объекта в качестве залога или создает серьезные правовые ограничения и обременения, которые должны учитываться и при* постановке, и при решении соответствующей задачи оценки. С учетом особенностей отчуждения и реализации объекта залога в случае невозврата кредита, а'также иных условий договоров кредита и залога могут быть построены матрицы признаков, характеризующих формирование залоговой стоимости объекта, а затем на основе стандартизованных алгоритмов может быть рассчитана и величина его залоговой стоимости с учетом конкретных особенностей сделки и соответствующей системы рисков. Для достаточно простых типизированных случаев может быть непосредственно рассчитана и величина «залогового дисконта», определяющего формальное отличие величины залоговой стоимости объекта от значения его «классической» рыночной стоимости. 8. Для целей настоящего стандарта в качестве второго объекта оценки используются закладные ценные бумаги, удостоверяющие права гфедитной организации на исполнение обязательств заемщика по кредитному договору, а также на залог недвижимого имущества и обеспеченные заложенным имуществом. С точки зрения проведения и учета банковских операций закладная относится к ценным бумагам, не обращающимся на ОРЦБ, только в строго определенном случае: при проведении операций по передаче (реализации) закладных. 405 информация о степени связи и взаимовлияния различных рисков и соответствующие алгоритмы обработки имеющихся данных. IV. Общие требования к процессу оценки объектов недвижимости, используемых в качестве залогов, для ипотечного кредитования 14. Задание на оценку объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залогов, для ипотечного кредитования в дополнение к указанной в п.17 ФСО №1 информации должно содержать следующие данные: а) состав оцениваемого недвижимого имущества (земельный участок, здания и сооружения) с указанием информации, достаточной для идентификации каждой из его составных частей и объекта в целом; б) количественные характеристики объекта недвижимого имущества, включая все его составные части, подтвержденные представленными заказчиком документами; в) состав оцениваемых прав, ограничения и обременения указанных прав по объекту в целом и каждой из составных частей объекта недвижимого имущества; г) перечень документов с исходными данными для оценки, представляемых оценщику заказчиком оценки для проведения оценки. Задание на оценку закладной и прав требования соответствует структуре задания п.17 ФСО№ 1. Задание на оценку или договор на оценку недвижимого имущества, закладной и прав требования могут содержать порядок и условия получения Оценщиком дополнительных документированных сведений с исходными данными: по запросу, направляемому заказчику оценки; самостоятельно, при условии1 уведомления заказчика оценки; самостоятельно без. каких-либо ограничений с соответствующим продлением сроков выполнения работ, а также порядок доступа на оцениваемый объект с проведением его осмотра, а в необходимых случаях натурного обследования. 15. При проведении оценки объектов недвижимого имущества, закладной и прав требования для ипотечного кредитования в дополнение к требованиям п.18 ФСО №1 должны быть использованы исключительно документированные сведения с исходными данными для оценки. Информация для оценки, подготовленная самим оценщиком, должна быть документирована в соответствии , с требованиями действующего законодательства для приданияей доказательственного значения. Документа с исходными данными для оценки; на базе которых проводится оценка объекта недвижимого имущества для ипотечного кредитования, должны полностью и однозначно его идентифицировать, как по физическим характеристикам, так и по правовому титулу. Документы с исходными данными для оценки должны однозначно идентифицировать сущностные характеристики субъектно-объектных отношений как по объекту недвижимости в целом, так и по его составным частям. 16. Идентификация сегмента рынка, к которому относитсяобъект недвижимого имущества с учетом предполагаемой сделки, предшествующей залогу, и особенностей субъектно-объектных отношений в контексте предполагаемой кредитной сделки и залоговой сделки производится в следующей последовательности: Оценщик осуществляет сбор и анализ используемых для установления стоимости объекта недвижимого имущества общеэкономических данных, охватывающих уровни, района, города, региона, а также, по необходимости, национальный и международный. Оценщик исследует состояние рынка, на котором используется или предполагается использовать недвижимое имущество, прежде всего, в тех его 416 |