отношении, в контексте предполагаемой сделки производится в следующей последовательности: 1. Осуществляется сбор и анализ используемых для установления стоимости объекта недвижимого имущества общеэкономических данных, охватывающих район, город, регион, по необходимости национальный и международный; 2. Исследуется состояние рынка, на котором используется или предполагается использовать недвижимое имущество в случае вынужденной реализации объекта залога, прежде всего в тех его сегментах, к которым относятся текущие и предполагаемые функции использования всего имущества и составных частей, а также другие рыночные данные, используемые в расчетах для установления стоимости объекта оценки; 3. Анализируется информация о спросе и предложении, иная информация, которая обычно признается покупателями и продавцами на данном сегменте рынка значимой по отношению к объекту недвижимого имущества, с целью выявления уровней цен (арендных ставок) и диапазонов значений основных факторов, определяющих цены (арендные ставки) аналогичных объектов, а также возможные тенденции изменения цен (арендных ставок) в перспективе. отношения следуют различать в зависимости количества субъектов прав на оцениваемый объект недвижимого имущества и вида прав у каждого из данных субъектов после заключения кредитного договора и договора залога. При наличии нескольких субъектов необходимо выявить особенности совершения кредитной сделки и условия отчуждения объекта, по срокам ее совершения и дополнительным условиям, существенно влияющим на итоговую стоимость объекта недвижимого имущества. При изучении важнейших факторов, определяющих формирование рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целом и его составных частей на дату заключения кредитного договора и договора залога, необходимо выявить особенности субъектно-объектных отношений, создающих дополнительные условия формирование рыночной стоимости объекта по 114 |
так и правовому титулу, сущностные характеристики субъектно-объектных отношений как по объекту недвижимости в целом, так и по его составным частям. Это особенно важно, поскольку во многих случаях здание и земельный участок, на котором оно расположено, находятся на разных правах и затрагивают интересы нескольких субъектов, что часто делает просто невозможным использование такого объекта в качестве залога или создает серьезные правовые ограничения и обременения, которые должны учитываться и при постановке, и при решении соответствующей задачи оценки. Идентификация сегмента рынка, к которому относится объект недвижимого имущества, используемый в качестве залога, с учетом предполагаемой кредитной сделки и особенностей субъектно-объектных отношений, в контексте предполагаемой сделки производится в следующей последовательности: • Осуществляется* сбор и анализ используемых для установления стоимости объекта недвижимого имущества общеэкономических данных, охватывающих район, город, регион, по» необходимости национальный и международный. • Исследуется состояние рынка, на котором используется или предполагается использовать недвижимое имущество в случае вынужденной реализации объекта залога, прежде всего в тех его сегментах, к которым относятся текущие и предполагаемые функции использования всего имущества и составных частей, а также другие рыночные данные, используемые в расчетах для установления стоимости объекта оценки. • Анализируется информация о спросе и предложении, иная информация, которая обычно признается покупателями и продавцами на данном сегменте рынка значимой по отношению к объекту недвижимого имущества, с целью выявления уровней цен (арендных ставок) и диапазонов значений основных факторов, определяющих цены (арендные ставки) аналогичных объектов, а также возможные тенденции изменения цен (арендных ставок) в перспективе. Субъектно-объектные отношения следуют различать в зависимости от количества субъектовправ на оцениваемый объект недвижимого имущества и вида прав у каждого из данных субъектов после заключения кредитного 214 договора и договора залога. При наличии нескольких субъектов необходимо выявить особенности совершения кредитной сделки и условия отчуждения, объекта, по срокам ее совершения и дополнительным условиям, существенно влияющим на итоговую стоимость объекта недвижимого имущества. При изучении важнейших факторов, определяющих формирование рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целом и его составных частей на дату заключения кредитного договора и договора залога, необходимо выявить особенности субъектно-объектных отношений, создающих дополнительные условия формирование рыночной стоимости объекта по сравнению с аналогичными объектами, не имеющими ограничений к обороту на открытом рынке. Документы с исходными данными для оценки должны содержать основания возникновения прав как на объект недвижимости в целом, так и на его составные части, информацию об особенностях их осуществления, включая сервитуты и ограничения прав соответствующих субъектов, особенностях предполагаемого перехода или прекращения прав на объект недвижимости. В общем случае эти документы включают: а) акты органов государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов (на момент их издания); б) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества (на момент совершения сделки); в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации (на момент ее совершения); г) свидетельства о праве на наследство; д) вступившие в законную силу судебные акты; е) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном 215 Оценщиком дополнительных документированных сведений с исходными данными (по запросу, направляемому заказчику оценки; самостоятельно, при условии уведомления заказчика оценки; самостоятельно без каких-либо ограничений) с соответствующим продлением сроков выполнения работ, а также порядок доступа на оцениваемый' объект с проведением его осмотра, а в необходимых случаях—натурного обследования? 13. При проведении оценки объектов недвижимого имущества в дополнение к требованиям п.18 ФСО №1 должны быть использованы исключительно документированные сведения с исходными данными для оценки. Информация для оценки, подготовленная самим оценщиком, должна бьпъ документирована в соответствии с требованиями действующего законодательства для придания ей доказательственного значения. Документы с исходными данными для оценки, на базе которых проводится оценка объектов недвижимого имущества, должны полностью и однозначно идентифицировать оцениваемый объект, как по его физическим характеристикам, так и по правовому титулу. Документы с исходными данными для оценки должны однозначно идентифицировать сущностные характеристики субъекто-объектных отношений как по объекту недвижимости в целом, так и по его составным частям. 14. Идентификация сегмента рынка, к которому относится объект недвижимого имущества с учетом предполагаемой сделки и особенностей субъектно-объектных отношений в контексте предполагаемой сделки производится в следующей последовательности: Оценщик осуществляет сбор и анализ используемых для установления стоимости объекта недвижимого имущества общеэкономических данных, охватывающих уровни района, города, региона, а также, по необходимости, национальный и международный. Оценщик исследует состояние рынка, на котором используется или предполагается использовать недвижимое имущество, прежде всего, в тех его сегментах, к которым относятся текущие и предполагаемые функции использования имущества и его составных частей, а также другие рыночные данные, используемые в последующих расчетах для установления стоимости объекта оценки. Оценщик анализирует информацию о спросе и предложении; другую информацию, которая обычно признается покупателями и продавцами на данном сегменте рынка значимой по отношению к объекту недвижимого имущества, с целью выявления уровней цен (арендных ставок) и диапазонов значений основных факторов, определяющих цены (арендные ставки) аналогичных объектов, а также возможных тенденций изменения цен (арендных ставок) в перспективе. 15. При описании объекта оценки в соответствии с п.4 ФСО №3 на основании документов, перечисленных в п.13 настоящего стандарта,, необходимо выявление особенностей правового титула и физических характеристик объекта недвижимого имущества в целом и его составных частей, существенно влияющих на важнейшие факторы, определяющие формирование рыночной стоимости объекта оценки. 16. Субъектно-объектные отношения следуют различать в зависимости от количества субъектов прав на оцениваемый объект недвижимого имущества и вида прав у каждого из данных субъектов. При наличии нескольких субъектов прав на объект недвижимого имущества необходимо выявить особенности совершения сделки по отчуждению объекта, по срокам ее совершения и дополнительным условиям, существенно влияющим на итоговую стоимость объекта недвижимого имущества. При изучении важнейших факторов, определяющих формирование рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целом и его составных частей необходимо выявить особенности субъектно-объектных отношений, создающих дополнительные условия формирование рыночной стоимости объекта по сравнению с аналогичными объектами, не имеющ ими ограничений к обороту на открытом рынке. 17. Документы с исходными данными для оценки должны содержать основания возникновения прав как на. объект недвижимости в целом, так и на его составные части, информацию об особенностях осуществления прав на объект недвижимости, включая имеющиеся обременения (сервитуты) и ограничения прав соответствующих субъектов, информацию об особенностях предполагаемого перехода, прав на объект недвижимости, об особенностях прекращения прав на объект недвижимости в результате совершения предполагаемой сделки в 435 |