|
сравнению с аналогичными объектами, не имеющими ограничений к обороту на открытом рынке. Документы с исходными данными для оценки должны содержать основания возникновения прав как на объект недвижимости в целом, так и на его составные части, информацию об особенностях их осуществления, включая сервитуты и ограничения прав соответствующих субъектов, особенностях предполагаемого перехода или прекращения прав на объект недвижимости. В общем случае эти документы включают: а) акты органов государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов (на момент их издания); б) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества (на момент совершения сделки); в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации (на момент ее совершения); г) свидетельства о праве на наследство; д) вступившие в законную силу судебные акты; е) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; ж) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полученные от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; з) иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Документы с исходными данными для оценки должны содержать информацию об особенностях физических характеристик объекта недвижимости 115 |
договора и договора залога. При наличии нескольких субъектов необходимо выявить особенности совершения кредитной сделки и условия отчуждения, объекта, по срокам ее совершения и дополнительным условиям, существенно влияющим на итоговую стоимость объекта недвижимого имущества. При изучении важнейших факторов, определяющих формирование рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в целом и его составных частей на дату заключения кредитного договора и договора залога, необходимо выявить особенности субъектно-объектных отношений, создающих дополнительные условия формирование рыночной стоимости объекта по сравнению с аналогичными объектами, не имеющими ограничений к обороту на открытом рынке. Документы с исходными данными для оценки должны содержать основания возникновения прав как на объект недвижимости в целом, так и на его составные части, информацию об особенностях их осуществления, включая сервитуты и ограничения прав соответствующих субъектов, особенностях предполагаемого перехода или прекращения прав на объект недвижимости. В общем случае эти документы включают: а) акты органов государственной власти или местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов (на момент их издания); б) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества (на момент совершения сделки); в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации (на момент ее совершения); г) свидетельства о праве на наследство; д) вступившие в законную силу судебные акты; е) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном 215 на момент совершения сделки, предшествующие кредитному договору и договору залога; в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; г) свидетельства о праве на наследство; д) вступившие в законную силу судебные акты; е) акты (свидетельства) о правах на объекты недвижимого имущества, используемые в качестве залога, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; ж) иные акты передачи прав на объекты недвижимого имущества, используемые в качестве залога, и сделок с ним, полученные от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; з) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права на объекты залога в рамках подготовленных кредитной и залоговой сделок с объектом оценки. Документы с исходными данными для оценки должны содержать информацию об особенностях физических характеристик объекта недвижимости в целом и его составных частей. В общем случае эта часть документов включает документы БТИ на здания и сооружения, расположенные на земельном участке, а также кадастровый паспорт земельного участка. 21. Натурное обследование объекта недвижимости, используемого в качестве залога, оценщиком должно завершаться выпуском документа, имеющего доказательственное значение. Руководитель оценочной фирмы вправе определить состав соответствующей комиссии и определить порядок ее работы своим приказом. Акт натурного обследования может включать текстовую часть, эскизы, фотографии и другие документы в графической форме. Он должен быть подписан всеми членами комиссии и утвержден руководителем организации. V. Особенности применения, принципов оценки объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залогов для ипотечного кредитования (в случае, если права банка удостоверены закладной) 22. При выявлении особенностей применения принципа замещения необходимо учесть количество вариантов выбора для покупателяв зависимости от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, по своим характеристикам замещающие данный. Стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на использование в качестве залога или приобретение на реальном рынке аналогичного объекта по его функциональному назначению, разрешенному использованию, потенциальной полезности и доходности. 23. При выявлении особенностей применения принципа вклада необходимо выяснить насколько необходим дополнительный вклад средств в улучшение объекта недвижимости (земельного участка), используемого в качестве залога, и в какой мере он увеличивает его рыночную или иную стоимость. В ряде задач оценки важно учесть затраты на воспроизводство основных видов городской инфраструктуры, отнесенных к оцениваемому земельному участку с выделением доли затрат, которые, в соответствии с действующей нормативной базой, должны покрываться за счет субъекта прав на земельный участок. 24. При выявлении особенностей применения принципа соответствия необходимо выяснить, имеет ли оцениваемый объект наивысшую стоимость, при условии его определенного сходства с окружающими объектами в использовании, 418 установленном порядке. В общем случае эти документы включают: а) акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; б) договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; г) свидетельства о праве на наследство; д) вступившие в законную силу судебные акты; е) акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; ж) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полученные от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; з) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Документы с исходными данными для оценки должны содержать информацию об особенностях физических характеристик объекта недвижимости в целом и его составных частей. В общехМ случае эта часть документов включает документы БТИ на здания и сооружения, расположенные на земельном участке, а также кадастровый план земельного участка. 19. Натурное обследование объекта оценки оценщиком должно завершаться выпуском документа, имеющего доказательственное значение. Руководитель оценочной фирмы вправе определить состав соответствующей комиссии и определить порядок ее работы своим приказом. Акт натурного обследования может включать текстовую часть, эскизы, фотографии'и другие документы в графической форме. Он должен бьггь подписан всеми членами комиссии и утвержден руководителехМ организации. IV. Базовые положения по определению рыночной стоимости объектов недвижимого имущества. 20. При описании важнейших факторов, определяющих формирование рыночной стоимости объекта недвижимости в целом и его составных частей, необходимо выявить особенности окружения данного объекта, включая характер и плотность окружающей застройки, экологические и иные характеристики прилегающей территории. Оценщик должен обосновать понижающее или повышающее воздействие внешних факторов на формирование рыночной стоимости объекта оценки. 21. При определении рыночной стоимости объекта недвижимого имущества в соответствии с положениями ст.З «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» необходимо учитывать, что без каких-либо поправок, оговорок и комментариев в рамках данного определения рыночная стоимость может быть установлена для объектов недвижимого имущества, находящихся в частной собственности граждан или юридических лиц. В иных случаях должны быть сделаны соответствующие оговорки о поправках в базовое значение рыночной стоимости объекта недвижимого имущества. 22. При определении рыночной стоимости недвижимого имущества, правовой титул которого не предусматривает отчуждение данного объекта на открытом рынке без выполнения определенных условий, в базовое значение рыночной стоимости объекта оценки, определенное согласно п. 21 настоящих стандартов, вносятся соответствующие поправки, размер которых устанавливается оценщиком в виде дополнительных затрат и временного интервала, необходимого на выполнение процедур по подготовке и совершению сделки. Дополнительный временной интервал учитывается в виде промежутка врехмени от даты оценки до даты предполагаемого отчуждения объекта оценки в соответствии с действующим законодательством. 436 |