|
в целом и его составных частей. В общем случае эта часть документов включает документы БТИ на здания и сооружения, расположенные на земельном участке, а также его кадастровый план. Натурное обследование объекта оценки оценщиком должно завершаться созданием документа, имеющего доказательственное значение. Руководитель оценочной фирмы вправе определить состав соответствующей комиссии и определить порядок ее работы своим приказом. Акт натурного обследования может включать текстовую часть, эскизы, фотографии и другие документы в графической форме. Он должен быть подписан всеми членами комиссии и утвержден руководителем организации. Поскольку действующие стандарты оценки не конкретизируют особенности процедур проведения оценки применительно к различным объектам, то это должно быть решено в проекте нового стандарта. В частности, это касается процедур оценки залогов в виде земельных участков, относящихся к различным категориям земель, как наиболее сложных с правовой и экономической точек зрения объектов недвижимости. Поэтому в рамках концепции нового стандарта оценки рассматриваются возможности использования различных экономических моделей для определения важнейших факторов формирования их стоимости. На этой основе уже возможна разработка подробного описания процессов формализации постановки задач оценки для системы ипотечного кредитования, систематизации сведений, представленных в документации с исходными данными для оценки, позволяющей однозначно идентифицировать объект оценки иуточнить постановку задачи оценки. Вторая часть концепции стандарта оценки для системы ипотечного кредитования охватывает особенности процедур комплексной оценки, включая все виды рисков, способы формализации и учета которых рассмотрены выше. Авторская концепция стандартов оценки для системы залогового кредитования кроме научно-методической предусматривает также проработку их правовой и экономической стороны. Она должна опираться на существующие правовые нормы для надлежащего описания различных объектов 116 |
законодательством, действовавшим в> месте издания таких актов на момент их издания; ж) иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полученные от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; з) иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Документы с исходными данными для оценки должны содержать информацию об особенностях физических характеристик объекта недвижимости в целом и его составных частей. В общем случае эта часть документов включает документы БТИ на здания и сооружения, расположенные на земельном участке, а также его кадастровый план. Натурное обследование объекта оценки оценщиком должно завершаться созданием документа, имеющего доказательственное значение. Руководитель оценочной фирмы вправе определить состав соответствующей комиссии и определить порядок ее работы своим приказом. Акт натурного обследования может включать текстовую часть, эскизы, фотографии и другие документы в графической форме. Он должен быть подписан всеми членами комиссии и утвержден руководителем организации. Поскольку действующие стандарты оценки не конкретизируют особенности процедур проведения оценки применительно к различным объектам, то это должно быть решено в проекте нового стандарта. В частности, это касается процедур оценки залогов в виде земельных участков, относящихся к различным категориям земель, как наиболее сложных с правовой и экономической точек зрения объектов недвижимости. Поэтому в рамках концепции нового стандарта оценки рассматриваются возможности использования различных экономических моделей для определения важнейших факторов формирования их стоимости. На этой основе уже возможна разработка подробного описания процессов формализации постановки задач оценки для системы ипотечного кредитования, 216 систематизации сведений, представленных в документации с исходными данными для оценки, позволяющей однозначно идентифицировать объект оценки и уточнить постановку задачи оценки. Вторая часть концепции стандарта оценки для системы ипотечного кредитования охватывает особенности процедур комплексной оценки, включая все виды рисков, способы формализации и учета которых рассмотрены выше. Авторская концепция стандартов оценки для системы залогового кредитования кроме научно-методической предусматривает также проработку их правовой и экономической стороны. Она должна опираться на существующие правовые нормы для надлежащего описания различных объектов недвижимого имущества, применяющихся в качестве залога в системе ипотечного кредитования, в частности объекты недвижимого имущества различного вида, находящиеся в аренде, и сервитуты. Система комплексной оценки в сфере залогового кредитования выходит далеко за рамки традиционно понимаемой оценочной деятельности, поэтому должна учитывать не только требования оценочного законодательства, но и законодательства о банках и банковской деятельности, ипотеке, ценных бумагах, градостроительства, земельных отношениях и других сферах. В связи с этим оценщику необходимо обращать особое внимание на обеспечение законности его действий на всех этапах оценочных работ в сфере залогового кредитования, учитывая его ответственность, установленную действующим законодательством. В разработанном проекте стандарта поэтому исключены абстрактные положения, применение которых может привести к неверному толкованию и учету рисков, получению неверных промежуточных и итоговых результатов оценки и неадекватные реальной ситуации экономические модели ипотечного кредитования. Учтены и проблемы, связанные с высокой волатильностью рынка недвижимости, обусловленной последствиями глобального финансового и экономического кризиса. Чтобы избежать излишне громоздкой структуры стандарта на концептуальном уровне, ряд «традиционных» положений детально не прорабатывались, а основное внимание уделялось его особенностям в наиболее сложной для понимания и практического применения части. Именно поэтому ниже основное внимание уделяется положениям концепции стандарта 217 на момент совершения сделки, предшествующие кредитному договору и договору залога; в) акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии сзаконодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; г) свидетельства о праве на наследство; д) вступившие в законную силу судебные акты; е) акты (свидетельства) о правах на объекты недвижимого имущества, используемые в качестве залога, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; ж) иные акты передачи прав на объекты недвижимого имущества, используемые в качестве залога, и сделок с ним, полученные от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения; з) иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) права на объекты залога в рамках подготовленных кредитной и залоговой сделок с объектом оценки. Документы с исходными данными для оценки должны содержать информацию об особенностях физических характеристик объекта недвижимости в целом и его составных частей. В общем случае эта часть документов включает документы БТИ на здания и сооружения, расположенные на земельном участке, а также кадастровый паспорт земельного участка. 21. Натурное обследование объекта недвижимости, используемого в качестве залога, оценщиком должно завершаться выпуском документа, имеющего доказательственное значение. Руководитель оценочной фирмы вправе определить состав соответствующей комиссии и определить порядок ее работы своим приказом. Акт натурного обследования может включать текстовую часть, эскизы, фотографии и другие документы в графической форме. Он должен быть подписан всеми членами комиссии и утвержден руководителем организации. V. Особенности применения, принципов оценки объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залогов для ипотечного кредитования (в случае, если права банка удостоверены закладной) 22. При выявлении особенностей применения принципа замещения необходимо учесть количество вариантов выбора для покупателяв зависимости от того, имеются ли на рынке аналогичные объекты или объекты, по своим характеристикам замещающие данный. Стоимость оцениваемого объекта не должна превышать затраты на использование в качестве залога или приобретение на реальном рынке аналогичного объекта по его функциональному назначению, разрешенному использованию, потенциальной полезности и доходности. 23. При выявлении особенностей применения принципа вклада необходимо выяснить насколько необходим дополнительный вклад средств в улучшение объекта недвижимости (земельного участка), используемого в качестве залога, и в какой мере он увеличивает его рыночную или иную стоимость. В ряде задач оценки важно учесть затраты на воспроизводство основных видов городской инфраструктуры, отнесенных к оцениваемому земельному участку с выделением доли затрат, которые, в соответствии с действующей нормативной базой, должны покрываться за счет субъекта прав на земельный участок. 24. При выявлении особенностей применения принципа соответствия необходимо выяснить, имеет ли оцениваемый объект наивысшую стоимость, при условии его определенного сходства с окружающими объектами в использовании, 418 |