|
недвижимого имущества, применяющихся в качестве залога в системе ипотечного кредитования, в частности объекты недвижимого имущества различного вида, находящиеся в аренде, и сервитуты. Система комплексной оценки в сфере залогового кредитования выходит далеко за рамки традиционно понимаемой оценочной деятельности, поэтому должна учитывать не только требования оценочного законодательства, но и законодательства о банках и банковской деятельности, ипотеке, ценных бумагах, градостроительства, земельных отношениях и других сферах. В связи с этим оценщику необходимо обращать особое внимание на обеспечение законности его действий на всех этапах оценочных работ в сфере залогового кредитования, учитывая его ответственность, установленную действующим законодательством. В разработанном проекте стандарта поэтому исключены абстрактные положения, применение которых может привести к неверному толкованию и учету рисков, получению неверных промежуточных и итоговых результатов оценки и неадекватные реальной ситуации экономические модели ипотечного кредитования. Учтены и проблемы, связанные с высокой волатильностью рынка недвижимости, обусловленной последствиями глобального финансового и экономического кризиса. Чтобы избежать излишне громоздкой структуры стандарта на концептуальном уровне, ряд «традиционных» положений детально не прорабатывались, а основное вниманиеуделялось его особенностям в наиболее сложной для понимания и практического применения части. Именно поэтому ниже основное вниманиеуделяется положениям концепции стандарта не для всех видов объектов недвижимости, а для наиболее сложных объектов залога земельных участков (ст.130 ГК РФ) как застроенных, так и незастроенных, а также принадлежащих кразличным категориямземель. Для успешной практической работы оценщиков недвижимого имущества, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, необходимо достаточно подробное описание и высокая степень детализации основных видов оценочных работ. Это помогло бы и работе экспертов по ипотечному кредитованию. Вместе с тем и стандарты оценки, и методические рекомендации к ним должны укладываться в строгую научную концепцию, понятную и 117 |
систематизации сведений, представленных в документации с исходными данными для оценки, позволяющей однозначно идентифицировать объект оценки и уточнить постановку задачи оценки. Вторая часть концепции стандарта оценки для системы ипотечного кредитования охватывает особенности процедур комплексной оценки, включая все виды рисков, способы формализации и учета которых рассмотрены выше. Авторская концепция стандартов оценки для системы залогового кредитования кроме научно-методической предусматривает также проработку их правовой и экономической стороны. Она должна опираться на существующие правовые нормы для надлежащего описания различных объектов недвижимого имущества, применяющихся в качестве залога в системе ипотечного кредитования, в частности объекты недвижимого имущества различного вида, находящиеся в аренде, и сервитуты. Система комплексной оценки в сфере залогового кредитования выходит далеко за рамки традиционно понимаемой оценочной деятельности, поэтому должна учитывать не только требования оценочного законодательства, но и законодательства о банках и банковской деятельности, ипотеке, ценных бумагах, градостроительства, земельных отношениях и других сферах. В связи с этим оценщику необходимо обращать особое внимание на обеспечение законности его действий на всех этапах оценочных работ в сфере залогового кредитования, учитывая его ответственность, установленную действующим законодательством. В разработанном проекте стандарта поэтому исключены абстрактные положения, применение которых может привести к неверному толкованию и учету рисков, получению неверных промежуточных и итоговых результатов оценки и неадекватные реальной ситуации экономические модели ипотечного кредитования. Учтены и проблемы, связанные с высокой волатильностью рынка недвижимости, обусловленной последствиями глобального финансового и экономического кризиса. Чтобы избежать излишне громоздкой структуры стандарта на концептуальном уровне, ряд «традиционных» положений детально не прорабатывались, а основное внимание уделялось его особенностям в наиболее сложной для понимания и практического применения части. Именно поэтому ниже основное внимание уделяется положениям концепции стандарта 217 серьезные правовые, экономические, земельно-кадастровые, организационные и иные различия процедур формирования' объектов земельно-имущественных отношений; используемых в качестве залога земельных участков или частей земельных участков (ст.6 ЗК РФ)198. Несмотря на то, что эти особенности описаны в действующем законодательстве и подробно раскрываются в многочисленных публикациях, большинство оценщиков их просто игнорирует. Даже в серьезных руководствах по оценке199 вместо земельных участков рекомендуется оценивать «землю» и ее же использовать в качестве залога. Ситуация доходит и до курьезов, когда выяснение подробностей коммерческого предложения по «продаже земли» приводит к пониманию, что продавец предлагает не земельный участок, а «машину земли». Дальнейшее уточнение показывает, что в одном случае речь идет о грунте, в другом почве, а в третьем торфогрунтовой смеси. Следовательно, с таким глубоко укоренившимся псевдонаучным подходом связана группа рисков, обусловленная неоднозначной системой понятий, неточной, а часто совершенно ошибочной терминологией. Соответствующий «информационный вектор» можно стандартизовать с помощью специально разработанных тезаурусов200. При этом его структура, все компоненты данного вектора должны опираться на соответствующие положения действующего законодательства, а не на сложившиеся1 представления специалистов. В основу методической составляющей концепции этих стандартов могут быть положены следующие принципы. Прежде всего, принцип «избыточности». Для успешной практической работы оценщиковнедвижимого имущества, используемого в качестве залога для обеспечения кредита, необходимо достаточно подробное описание и высокая степень детализации основных видов оценочных работ. Это помогло бы и работе экспертов по ипотечному кредитованию. Вместе с тем и стандарты оценки, и методические рекомендации к ним должны укладываться в строгую научную концепцию, понятную и 198 Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 1 Зб-ФЗ (ред. от 05.04.2011 г. № 56 ФЗ) 199 Румянцев Ф.П., Хавин Д.В., Бобылев В.В. , Ноздрин В.В Оценка земли: учебное пособие. Нижний Новгород 2003. Орлов С.В., Цыпкин Ю.А. Рыночная оценка имущества города: учебное пособие для вузов М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2002. Оценка земли: справочное пособие. М.: Экзамен, 2008. 200 Оценка урбанизированных земель: учебное пособие / под ред. В.А. Прорвича. M., Экономика, 2004. 220 закладная, передается в собственность кредитора и также является его профильным активом. В экономическом плане оба актива' эквивалентны, что позволяет вполне обоснованно применить к ним понятие справедливой стоимости. Такой подход создает возможность для* расчета справедливой’стоимости объекта залога применять известную и разработанную методологию и методику оценки рыночной стоимости объектов различного вида. Однако, для определения рыночной стоимости заложенного имущества необходимо учитывать, что оно находится' Вг собственности залогодателя (заемщика), а при определении рыночной стоимости ценной бумаги закладной необходимо учитывать, что она находится в собственности залогодержателя (кредитора). Совершенно естественно, что такие оценки могут быть проведены как на дату заключения кредитного и залогового договоров, когда и произошел реальный обмен указанными активами, так и на дату окончания данных договоров, когда осуществляется обратный обмен активами. Возможна оценка и на одну из промежуточных дат, если наступают особые условия, оговоренные в договоре. При таком подходе к формированию справедливой стоимости объектов залога возможна адаптация методологии оценки, описанной в международных стандартах. Как правило, здесь уже практически не возникает особых сложностей в применении важнейших принципов оценки и основанных на них обязательных подходах к оценке. Что касается практического применения адаптированных к российским условиям методов оценки для определения справедливой стоимости объектов залога, то в варианте соискателя при постановке задачи оценки, описанном выше, вполне применимы все три обязательных подхода к оценке: затратный, доходный и сравнительный. При этом следует учитывать специфику применения соответствующих методов оценки, связанную не только с оценкой объектов недвижимости, но и ценных бумаг. С использованием описанной методологии возможно также провести оценку недвижимого имущества, используемого в качестве «вторичного» залога, приполучении второго! ипотечного кредита. При этом справедливая стоимость «первичного» залога, рассчитанная на дату «вторичного» залога, может учитываться как обременение обязательственными правами «первичного» кредитора. 3. Воснову методической составляющей концепции положены следующие принципы. Прежде всего, принцип «избыточности», т.к. для успешной практической работы оценщиков недвижимого имущества необходимо достаточно подробное описание и высокая степень детализации основных видов оценочных работ. Вместе с тем и стандарты оценки, и методические рекомендации к ним должны, укладываться в строгую научную концепцию, понятную и прозрачную как для рядовых оценщиков, так и для потребителей оценочных услуг. Она должна быть понятна и для руководителей всех уровней. Поэтому текст проекта стандарта детализирует ряд важнейших положений. Главная цель это по возможности полное раскрытие правовых и экономических проблем, возникающих при оценке реальных объектов недвижимого имущества, используемых в качестве залога, в рамках реальных правовых и экономических отношений, сформировавшихся в ходе российской рыночной реформы. На этой основе строится описание стандартизованных процедур действий оценщика на всех стадиях оценочных работ. В процессе обсуждения проекта стандарта могут быть использованы 399 |